回暖、漲價、減稅……2019年開年，全國各地樓市春風滿地，欣欣向榮。
合肥樓市，別墅項目首開房源被搶光，熱門板塊的限價盤一房難求;二手房方面，政務區豪宅以1200萬成交……是回暖還是炒作?
也因此不少購房者擔憂：經過了2年多的調控，合肥樓市又要迎來新的一波“瘋狂期”?真實的合肥樓市究竟什麽樣?本期合肥微樓市獨家策劃《合肥樓市真相大調查》，帶您了解當下最真實的合肥市場。
雖然土地市場看著貌似跟我們買房沒有直接關係，但麵粉和麵包的關係，許多人都是深諳其道的，關注房價自然而然會去了解地價，土地市場的成交對於日後的房價也是有著預示性作用。
隨著時間的推移，2018年成功出讓的土地部分已經入市，這些土地的入市對2019的合肥房產市場產生怎樣的影響？
2018合肥土地成交127宗攬金648億 同比量價齊跌
據萬家房產中心不完全統計，2018年合肥（含四縣一市）共成交127宗地塊，總成交面積9723.68畝，總成交金額647.5376億元。
這個成交量與成交總價與17年相比都出現下跌，總成交量上，18年與17年相比減少1843.426畝，降幅15.94%，成交金額與17年相比減少168.21億元，降幅20.62%。
高新區
2018年，高新區共成交了12宗地，其中4宗地為純居住用地。其中，蜀西湖板塊3宗，分別被中南、樂富強、高速競得，區域住宅樓面價最高超過了1.1萬元/㎡；北雁湖板塊1宗，被金茂競得，北雁湖金茂灣護盤成功！
除樂富強地塊外，其余三宗項目均有信息對外釋放。中南地塊案名定為中南樾府，規劃3棟高層，10棟小高層，7棟洋房，據微博博主“合肥樓市新觀察”透露，中南樾府3月初開盤，首開2棟裝修小高層，均價1.8萬/㎡。
高速地塊案名定為高速蜀西湖畔，微博博主“合肥樓市新觀察”爆料：高速蜀西湖畔項目臨時展廳3月開放，預計備案價高層精裝修15200+2500的精裝修，洋房毛坯均價1.9w，預計8月首開。
據微博知名博主@合肥樓市研究爆料，高新區KI2-3、4號地塊案名已出——北雁湖玥園。該項目由金茂、新華、皖投三家合作開發。
可見高新區未來將主打改善，高價盤雲集，剛需上車的機會很渺茫，目前可以期待的也只有樂富強地塊。
蜀山區
作為老城區，蜀山區近年來的供地量都非常有限。但是2018年迎來大爆發，全年一共成交了7宗純居住用地，其中5宗位於董鋪湖南板塊，1宗位於黃潛望板塊，1宗位於小廟。住宅容積率在1.1-1.8之間，未來注定要走高端住宅路線。
目前，除京冠和徽創拿地時間較晚，案名和規劃都未公布外，另外5宗土地均已釋放項目相關信息。
偉星地塊案名定為偉星國賓台，2018年12月28日首開2#、8#、10#、11#洋房，共計96套房源，戶型面積148～295㎡，備案均價19500.36元/㎡。
中海地塊案名定為中海世家，2019年1月19日首開洋房Y6#、Y8#樓，主力戶型建築面積約125-143㎡，備案均價19499.98元/㎡。
麗豐地塊案名定為麗豐璞羽山，該項目2019年1月19日行銷中心對外開放，預計3月份首開洋房5#和小高層8#，小高層戶型面積104㎡和121㎡，洋房戶型面積130㎡，具體時間和價格未定，該項目價格可參考中海世家。
綜合來看，蜀山區多以低密度改善建案居多，未來入市價格多在2萬/㎡左右，剛需選擇的機會較少。
濱湖區
2018年，濱湖區共成交了7宗地，其中3宗為純居地塊，1宗為商住地塊。綠城、榮盛、新城、金鵬分別拿地，其中，綠城、榮盛、金鵬屬於首次進駐濱湖。
從供地區域來看，2018年濱湖區供應的居住地主要集中在金融後台西板塊，4盤都位於金融後台板塊，從此前已公布的規劃來看，綠城招商誠園共規劃49棟住宅，總戶數2222戶。A地塊1110戶，B地塊1112戶。榮盛華府共規劃32棟住宅，2061套房源。新城濱湖雲境規劃15棟住宅，1棟商業（含配套），1棟幼兒園，地庫，總戶數980戶。金鵬地塊據容積率計算也將提供1000多套住宅。
總的算下來，這四宗新地塊將為濱湖金融基地板塊提供超6000套住宅。2019年濱湖金融後台板塊或將是合肥樓市的主戰場。
經開區
2018年，經開區共成交了9宗地，其中1宗為純居住用地，被海爾競得。1宗為商住用地，由邦泰競得。
近年來，經開區居住地供量一直都不大，新房選擇也比較有限，目前比較熱門的建案主要集中在南豔湖板塊，邦泰地塊案名定為邦泰科技城，2018年11月，首開2#、5#，2#為18層2梯4戶，5#為27層3梯6戶，裝修均價在16500元/㎡。
海爾地塊案名定位海爾地產?雲璽，據了解，該項目預計4月底5月初首開南邊的2棟高層，項目約共規劃8棟高層，1棟商業辦公樓，1所幼兒園，參考板塊內周邊新房項目，後期該項目裝修高層入市價或超1.6萬/㎡。
瑤海區
2018年，瑤海區共成交了8宗地，其中4宗為純居住用地、2宗為商住用地，分別被：中梁、龍湖、上海大發、三巽、周谷堆競得。
從目前的市場供量來看，瑤海區的新房庫存十分充足，區域在售建案眾多，競爭激烈。2019年，龍崗板塊依然是瑤海新房市場的主力軍。
新站區
2018年新站區共成交了9宗地，僅3宗純居住用地。分別被：銀城、旭輝、金科競得。
2018年新站土地市場與2017年相比，熱度下降，流拍已成常態，成交的地塊中住宅樓面價普遍較低，2019年新站高價盤將遭遇去化難的問題。
包河區
2018年包河區成交13宗地，其中5宗為居住性質地塊，其中陽光城首次進駐合肥，拿下38畝的袖珍地塊。
從位置來看，這些純新盤主要集中在包河工業園和葛大店，目前這些區域的建案均價都在2萬+，主打改善。
據宣傳來看，龍湖景粼玖序走高端路線，目前項目規劃已經出爐，規劃有11棟16-22F高層、13棟8-10F多層樓棟、1棟23層商辦樓棟及部分配套商業項目，預計入市價應該也是2萬+。
信達華宇錦繡龍川、中鐵四局S1815號地塊這2個項目雖然樓面價未破萬，但配建等要求較高，未來入市價格也不會便宜！
廬陽區
2018年，廬陽區共成交了6宗地，其中2宗為純居住用地，1宗商住用地，目前三地塊均以入市。
旭輝和碧桂園地塊，案名分別為江山廬州印和碧桂園時代傾城，這2個項目位於北四裡河板塊，與崗集僅一路之隔，首開均價都突破了1.9萬/㎡。另外，蘇寧地塊住宅部分由融創操盤，定名融創長江壹號，該項目2月28日首開1#，裝修備案均價22200元/㎡。
從目前來看，廬陽區在售建案較多，多項目價格都突破了2萬+，購房門檻較高。特別要注意的是，廬陽市場呈現兩極分化現象，有的房源供不應求，有的去化慘淡。
肥東縣
2018年，肥東縣共成交了21宗地塊，數量全市第一。居住類地塊共有9宗，分別被城改、華潤、中梁、新城、金科、遠洋、尚澤、億達、龍湖競得。值得一提的市，城改競得的FD17-14被遠洋收購，案名為遠洋廬玥風景。龍湖競得的FD18-19為2018年全年最大成交面積地塊，面積高達246.54畝。
值得一提的是，肥東縣純新盤入市的數量和速度都值得稱讚，而且大部分的建案綜合考慮了市場變化，適當降低了門檻，所以去化率還是比較可觀的。
隨著合肥東部新中心的啟動建設，肥東現在學區資源爆發，2號線東延和6號線都將在今年啟動，區域配套方面會更加成熟。隨著純新盤的陸續上市以及區域利好消息不斷傳出，肥東樓市有望迎來“量價齊漲”。
肥西縣
2018年，肥西縣共成交了12宗地塊，其中5宗地包含居住性質，被文一、光明、金輝、皖投、中海競得。
文一地塊案名定為文一名門森林語，項目已經首開，光明、金輝、皖投地塊都位於上派鎮縣政府板塊，地塊相距很近，周邊項目僅有高速時代禦府。其中，金輝與中梁合作開發，打造的優步學府項目已經首開入市，毛坯高層均價1.44萬元/㎡，毛坯洋房均價1.63萬元/㎡。
另外，中海新地塊位於柏堰科技園板塊，鄰近北雁湖，與高新區十分相近，未來走高端住宅路線。
長豐縣
2018年，長豐縣共成交了7宗地，共成交了5宗居住類地塊，其中，2宗位於水湖鎮，2宗位於北城核心區，1宗位於崗集鎮。
目前，金地自在城、融僑天越、新城悅雋九裡均已經首開入市，都是裝修房，價格區間在1.1-1.48萬/㎡左右。CF201804商業用地被萬達拿下，合肥第5座萬達將在2019年開業。
2019合肥住宅地供應曝光 房企謹慎拿地
日前，知名大V曝光了合肥2019年居住類土地供應計劃。
據爆料的信息看， 2019年合肥預計供應61宗地塊，並且面積高達9553.876畝 。市級合計出讓30宗，其中廬陽區1宗，包河區6宗、蜀山區6宗、瑤海區5宗、高新區1宗、經開區2宗、新站區4宗、濱湖新區5宗，總供應面積4569.94畝；縣級合計出讓31宗，其中巢湖市6宗、廬江縣4宗、長豐縣8宗、肥西縣8宗、肥東縣5宗，總供應面積4983.936畝。
從爆料的供應計劃看，規模破1000畝的區域有濱湖、肥西、肥東、巢湖四個區域，分別供應居住（含商住）用地1010.52畝、1007.348畝、1217.17畝、1500.81畝。值得一提的是，2019年政務區居住用地供應掛零，廬陽、蜀山、高新供地緊張。
從2019年計劃供地中可以看出，相比於2018年多了12宗地。地塊作為一級市場，房企拿地價、未來入市價都會影響到區域房價。
地價方面，自2018年下半年以來，受新房市場環境影響，多宗土地“流拍”，開發商觀望情緒漸濃；代建服務設施用地、配建租賃住房等要求，使得開發商拿地成本較高，叫價謹慎；房企抱團，目前市場上開發商拿地後多聯合開發為主，開發商囤地需求下降。
可預測，2019年合肥土地市場仍將以理性為主。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室