開盤項目去化緩慢或涉違規“偷面積”蘇州地王賭局

　　開盤項目去化緩慢或涉違規“偷面積”蘇州地王賭局：多地王裝睡“曬地皮”

　　楊玲玲

　　2016年是蘇州地王的高光時刻，彼時各區樓面價頻頻刷新，土地市場競爭激烈。如今，這些地王在經歷早前的狂歡後，正迎來入市和銷售的煎熬時期。

　　連日來，《中國經營報》記者走訪蘇州樓市發現，仁恆、中鐵建位於蘇州的地王項目仍在“曬太陽”，未有施工動作。對於項目進度，仁恆置地蘇州公司相關負責人對記者表示：“目前正在辦理施工手續，預計住宅部分2019年上半年可入市。”

　　同時，記者走訪了解到，多個已入市的地王項目去化緩慢，在推銷過程中涉嫌違規“偷面積”。其中，位於吳中區竹園路與中環西線交匯處的國瑞熙墅建案，在銷售過程中，通過樣板間展示等手段，向購房者宣傳誘導後期可通過改造入戶門位置、搭建樓板、利用設備平台等方式進行“偷面積”。記者就蘇州區域規劃布局以及項目存在的“偷面積”情況致電蘇州國瑞地產有限公司總經理年有增，電話未能接通。隨後記者致函聯繫國瑞地產（02329.HK）方面，截至發稿未獲回應。

　　多項目“曬地皮”面臨入市煎熬

　　蘇州地王在經歷土拍狂歡後，迎來了開盤入市的艱難時刻。其中，2016年9月，蘇州限購後首場土拍，蘇地2016-WG-46號地塊被仁恆收入囊中，成交總價約20.67億元，樓面單價38745.33元/平方米，溢價率81.03%，刷新區域地王紀錄。

　　6月18日，記者實地走訪位於姑蘇區乾將東路以北、倉街以東的蘇地2016-WG-46號地塊看到，項目與半年前相比變化不大，仍處於“曬地皮”狀態，靠近乾將東路一側為停車場，地塊內荒草叢生，靠近蘇州耦園的土地已進行地塊平整。

　　對於項目進度，仁恆置地蘇州公司相關負責人表示：“目前正在辦理施工手續，項目暫未開工，只是在進行地塊平整等前期工作，預計住宅部分2019年上半年入市，具體銷售時間要等政府部門的預售證審批。”至於項目的利潤太空，上述負責人認為：“與拿地時的預期差不多，不過最終仍要看市場環境、調控政策等因素影響。”

　　同時，在蘇州2018年第一場土拍中，中鐵建以9.82億元摘得姑蘇區蘇地2017-WG-47號地塊，樓面單價43167元/平方米，溢價率為43.9%，刷新蘇州市住宅地塊單價紀錄，比仁恆2016-WG-46號地塊高出近5000元/平方米。

　　近日，記者實地探訪位於姑蘇區北園路以南、蘇州檔案館旁的蘇地2017-WG-47號地塊發現，該地塊被開辟為停車場，暫無任何動工跡象。針對項目開發進度等問題，記者致電致函中鐵建相關負責人，對方在查收採訪函件後未對具體問題進行答覆。

　　此外，2016年4月，華發股份（600325.SH）旗下上海鏵福創盛置業有限公司競得蘇地2016-WG-1號地塊，成交總價17.15億元，成交樓面單價25919元/平方米，溢價率133.27%。隨後，該項目案名確定為華發公園首府。記者近日探訪位於姑蘇區胥江路南、交通局大樓東的華發公園首府看到，地塊內高高聳立的住宅樓包裹著綠色的防護網，吊塔在一旁忙碌地作業。

　　銷售人員介紹稱，項目包括7棟疊加別墅和7棟小高層住宅，其中規劃有460余戶，主要面向改善型客戶，精裝交付，但項目樣板間尚未對外開放，具體開盤時間需等預售證，預計小高層的銷售均價在4萬元/平方米左右。針對項目開發進度等相關問題，記者多次致電華發股份蘇州公司總經理李兆龍，對方推脫了採訪。

　　開盤博弈市場去化緩慢

　　據克而瑞數據統計，2018年6.1~6.14日蘇州（含吳江）商品住宅供應量34.38萬平當米，成交量39.15萬平方米，成交均價為19614元/平方米，供應成交回升明顯，整體呈現量升價平的趨勢。同時，2018年6月蘇州樓市預計有21盤集中入市，其中有5大純新盤首次亮相。

　　不過，記者走訪蘇州樓市發現，金輝姑蘇銘著、國瑞熙墅等地王項目去化並不理想。

　　其中，2016年4月東原地產力挫綠地（600606.SH）、正榮（06158.HK）、旭輝（0884.HK）等房企拿下蘇地2016-WG-10號地塊，溢價率為284.03%，成交總價約18.79億元，成交樓面單價16801元/平方米，刷新區域成交樓面價。此前，東原地產相關負責人在接受媒體採訪時表示：“由於蘇州土拍價格也並不低，所以拿地也經過了慎重的考慮和權衡。”

　　記者查詢蘇州市區建案銷售網上管理系統發現，2017年9月27日，東原千潯（備案名：芊潯嘉園）共獲得243套住宅房源銷售許可證，截至6月19日項目開盤近9個月，仍有207套可售住宅房源，網簽率為14.81%。對此，東原地產方面回復表示，千潯項目定位虎丘濕地公園板塊高端低密度社區，聚焦蘇州的高端改善市場，主推別墅樹立項目整盤形象與高度，墅居產品本身與建案附加值的加持，決定著項目面向的客戶群與周邊在售建案不同，也決定著項目銷售節奏區別於剛需型項目更為篤定與從容。

　　而國瑞地產位於蘇州市吳中區竹園路與中環西線交匯處的國瑞熙墅（備案名：熙築）自2017年3月以來3次領取預售許可證，共包括388套住宅房源，截至6月19日項目可售住宅房源還剩313套，網簽率19.33%。

　　同時，2016年4月金輝地產以28.97億元的總價成功拿下蘇地2016-WG-8號宅地，樓面單價22445元/平方米，溢價率高達242.02%，成為彼時相城地王。作為金輝集團進駐蘇州相城區的標杆項目，金輝姑蘇銘著（備案名：潤元名著花園）自2017年5月以來同樣3次領取預售許可證，共包括784套住宅房源，截至6月19日項目可售住宅房源還剩621套，網簽率20.79%。

　　近日，在金輝姑蘇銘著售樓處，銷售人員表示，雖然開發企業取得了好幾棟樓的預售許可證，但最終選擇分批推出，當前不同樓棟的優惠力度並不相同。其中，企業主推的樓棟會有5萬元的優惠。

　　對於項目銷售情況，金輝集團蘇州公司相關負責人對記者表示：“姑蘇銘著在蘇州高端市場處於領跑態勢，今年項目的去化相對去年也有所提升。”至於其他更多問題，其表示有會議在身不方便詳談。

　　贈送面積成賣點國瑞熙墅等項目或涉嫌違規

　　連續數日的探訪中，記者發現，多個地王項目開發成疊墅、複式高層、複式洋房等產品形式對外銷售，售樓處銷售人員在推銷過程中大肆宣傳贈送面積，或涉嫌違規“偷面積”。

　　據了解，在房產設計過程中，把計算一半建築面積和不計算建築面積的各類建築的面積盡量放大，從而增加實惠促進銷售的方式，被稱為“偷面積”。

　　記者致電蘇州市相城區住房城鄉建設局，相關工作人員表示：“建案銷售過程中的確有贈送面積的現象，但是私自改建的部分不會體現在任何正式文書中，購房者如果覺得銷售人員涉嫌誇大或虛假宣傳，可搜集證據向市場監督管理局進行反映。”

　　記者走訪看到，位於吳中區竹園路與中環西線交匯處的國瑞熙墅建案，在銷售過程中，通過樣板間展示等手段，向購房者宣傳誘導後期可通過改造入戶門位置、搭建樓板、利用設備平台等方式進行“偷面積”。

　　銷售人員表示：“露台、入戶門廳、設備平台以及封起來的客廳上方等，雲墅產品的贈送面積加起來可達55平方米。”同時其介紹稱：房子在交付購房者前至少要驗收兩次，首先將施工圖紙交給相關部門，經過審核驗收之後，將再次進行改造。記者多次質疑其合規性，銷售人員表示：“品牌房企，不用擔心。”

　　對此，蘇州市吳中區住房和城鄉建設局相關工作人員表示：改變房屋結構如果屬於違章搭建肯定是不允許的，建案在銷售過程中如果存在誇大宣傳或不當承諾，也可以及時向其反映，並提供相應證明材料。

　　此前，根據《蘇州日報》報導，在國瑞熙墅項目售樓處，工作人員向購房者表示，可以幫忙“包裝”購房資格，讓購房者少付幾成首付。同時該盤項目房源銷售情況及價格都未公示。彼時，蘇州市吳中區住房和城鄉建設局相關負責人對記者稱：“已第一時間做出反應，也去售樓處暗訪過，‘包裝’購房資格這個難以考證，房源銷售情況及價格公示方面，已督促建案及時整改。”

　　據了解，今年年初，《江蘇省城市規劃管理技術規定——蘇州市實施細則之一“指標核定規則”（2018年版）》通知頒布，是對開發企業“偷面積”行為的嚴厲打擊。該規定指出，自2018年2月22日前經規劃部門審定為方案項目，可按原規則執行，2018年2月22日前未經規劃部門審定方案的項目，按本規則執行。2018年2月22日之後報方案變更的項目，僅局部調整，可按原規則執行，有重大調整的（如涉及戶型、布局調整），按本規則執行。

　　根據規定，除低層住宅建築，多層、高層建築中，凡是出現共享太空，均需要全額計算容積率。也就是說挑高太空也要計算容積率，目前市場上的疊墅、複式高層、複式洋房等產品都屬於此類。同時，住宅建築中，平台（包括陽台等）至平台上蓋（包括構架）的垂直太空範圍內，按陽台規則逐層計算容積率。

　　蘇房網首席數據分析師夏瑋芬表示：“本次規則的發布主要對舒適型住宅影響比較大，對市面上‘偷太空’做產品附加值的做法更加嚴格限制，對宣傳露台贈送或者自認為的疊墅產品都將受到影響。”

責任編輯：關海豐