摘要：房地產稅來了，租客也得“躺槍”
撰文|蜜姐
房租上漲的話題最近引發了持續關注。
8月23日，有媒體公布了7月的全國各大城市房租排行榜。
7月房租漲幅的前10十大城市，漲幅在21%-30.98%。這樣的漲幅，讓大家看到了所謂的“租不起”，還真不是無病呻吟或惡意地炒作。
其中同比漲幅30.98%佔據榜首的成都，很快相關方面就出來進行了澄清。
成都市房地產經紀協會相關負責人表示，今年1- 7月成都住房租賃成交均價同比增長僅為3.9%。
有意思的是，媒體公布的數據來自中國房地產業協會主辦的中國房價行情網。
而就在這兩天，房地產稅提速的消息也是傳得沸沸揚揚。
就有人指出，房地產稅來了，不僅房價要跌，房租也會降，果真會如此嗎？
01
房地產稅這筆账怎麽算？
房地產稅提速的消息，源於國務院日前印發的《全國深化“放管服”改革轉變政府職能電視電話會議重點任務分工方案》提出，2019年6月底前所有直轄市、副省級城市和省會城市全面實施“互聯網+不動產登記”。
有專家就指出，不動產統一登記制度和全國資訊數據聯網制度的建立，意味著房地產稅離我們越來越近。
未來房地產稅的徵收細則，我們不得而知。但可以參照2011年就開始試點徵收房地產稅的上海，來算筆簡單的账。
上海房地產稅徵收對象為本市居民新購房且屬於第二套及以上住房和非本市居民新購房。
徵收的標準是，房屋計稅價格為交易價格的70%，稅率為0.6%，免稅額為人均60平米（含60平米）。
假如，三口之家，有兩套房，自住房100平米，新購二套房100平米，房價為5萬/平米，一年要交稅：4200元。
假如，同樣條件的房子，除自住外，有5套房（每套房面積為100平米），房價為5萬/平米，一年要交稅：88200元。持有的房屋總價值為：3千萬。
假如，同樣條件的房子，有50套房（每套房面積為100平米），房價為5萬/平米，一年要交稅：101.22萬元。持有的房屋總價值為：2.5億。
02
房價暴跌可能性不大
當然，未來房地產稅的稅率和徵收條件肯定與試點有所不同。
經濟學家馬光遠就曾發表過這樣的觀點：政府徵收房產稅的主要目的是為了增加地方政府財政收入。參照發達國家的經驗來看，也沒有哪個國家通過動用房產稅而導致房價下跌的，因此他認為房產稅對房價的影響微乎其微。
徵收房產稅對房價的影響或許不止“微乎其微”，不過，馬光遠提到的有一點卻是不容忽視的：參照已經開征房地產稅的發達國家的經驗來看，並沒有出成屋價暴跌的情況。
假如，房價暴跌，多套房持有者紛紛拋售房屋，要交房地產稅的家庭或個人大大減少，也難達到通過房地產稅彌補地方政府財政收入的目的。
從前面的舉例也可以看出，持有六套房子的人，即便開征房產稅，一年將近9萬的持有成本並不算高。只有持有數十套房子的人，才能看出因為征稅帶來的持有成本的壓力。
從這個角度來看，房地產稅即便推出也未必像某些人想象的那樣:現在不買房，等到房地產稅推出後，大量多套房持有者低價拋售，到時候再撿便宜。
這個便宜恐怕沒那麽容易撿。
03
租房也會“躺槍”？
不僅撿不到便宜，如果長期租房，房地產稅推出後，恐怕租客還會“躺槍”。
以前面我們舉例的，上海一個三口之家，持有兩套房，一年要交4200元房地產稅。如果第二套房是出租，一個月房租上漲350元即可分攤這筆稅收。
相對上海74.48元/平米的平均租金來說，100平米的房子，租金為7448元，上漲350元一個月，漲幅不到5%。第二年房東完全可以通過漲租金把這筆稅收轉嫁給租客。
假如是第二種情況，持有6套房子，其他5套出租，一年要交稅：88200元，分攤到5套房子上，一個月一套房子需要上漲租金1470，漲幅達到了19.7%，一年漲租這麽多，恐怕有難度。
但通過漲租，轉嫁一半的稅收不是不可能的。
尤其是北京、上海等一線城市，房屋的供需本來就緊張，高房價自然會傳導為高房租，加上稅收成本，房租上漲幅度大也就不奇怪了。
因此，正如蜜姐的好基友杠杆遊戲前幾天寫文章分析的：房住不炒，房租也得管，還得加大各類保障性住房、公租房的供應。
而對於手握資金，持幣觀望的剛需族來說，真不用指望房產稅來了再來撿便宜。
因為現在你要付出房租的成本，未來房價暴跌的幾率不大，全國各地2—5年的限售，至少這個時間段要看到大量拋售都未必容易。
假如房地產稅來得比預想的快，恐怕還沒撿到便宜的時候，租房就得幫人家交稅了。
本文為閨蜜財經原創，未經授權，禁止轉載！如需轉載，請獲取授權。另，授權轉載時還請在文初注明出處和作者，謝謝！
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室