文章來源：李豪工作室
“2019博鼇房地產論壇”於8月6日-9日在海南舉行。主題為“重構與平衡 地產的多維世界”。
論壇上有十餘位經濟、房地產方面的專家、學者和企業發表各自對於當前房地產市場和未來趨勢的見解。
國家統計局原局長、陽光資產首席戰略官邱曉華認為：
地產投資與經濟增長的關係十分密切，從兩者的關係出發來預計未來的地產形勢，無論宏觀調控如何嚴厲，房地產增長的趨勢不會改變，因為政府政策的底線是要平穩、健康的發展。
“從這個意義上來說，地產投資的前景未必就是不好的，可能改變的只是結構，改變的只是速度，但是不會改變整個發展的態勢”。
他認為，三大因素決定房地產仍然有成長的空間。
第一是居民杠杆率有空間，2018年居民杠杆率為50%，按照過去8年平均提高3到5個百分點的節奏計算，仍有4到5年的上升空間，日本1990年的居民杠杆率是70%，今天中國的居民杠杆率才50%，因此從居民杠杆率的角度來看，這方面並沒有到天花板。
第二是中國居民的儲蓄率仍然高於其他的國家，從儲蓄轉化為投資的角度來說，仍然還有比較堅實的物質的基礎。
第三是城鎮化仍有空間，從目前年均新增1600萬城市人口和500萬套棚戶區改造以及其它改善性需求來看，房地產剛需依然是比較穩健的，因此從這個角度來說，我們不要對房地產市場空間失去信心。
中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱認為：
限購本身不是市場經濟！
現在的一些限制購房政策確實起到了限制炒房的作用，改變了需求背後的參數，如離婚等等。
現在最令人擔心的是，政策已經演化到了限價，這就限制了市場供給本身。
人們應當清楚，現在的各種限制都是行政手段，畢竟不是市場機制。現在很多地方把給樓市設置限制當成了正常的處理機制。
但是，從市場經濟來看，“不讓買”是不正常的。
恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長陳啟宗認為：
房地產商在任何一個國家、任何一個經濟體都不是被尊重的人，“川普是最好的例子”。
他分析稱，有兩種做房地產的商人，一種是主要用自己的資金，借貸比較少，這些人長遠是成功的；另外一種人是主要靠借貸，很少用自己的錢，這些人長遠來說多半是不成功的。
陳啟宗說，川普是失敗的，他從來沒有過錢，因為他的借貸比他的資產更多。
中國銀行業協會首席經濟學家、北京大學匯豐金融研究院執行院長巴曙松表示：
現在經常和自己的研究生談論房子，在十年二十年前，人們還會說“再努努力弄個首付”。
但現在碩士、博士畢業生在北京金融街工作，他們已不想談這些，他們不想買房了，都是自己找個地方租房。
2019博鼇房地產論壇發布了《2019中國房地產行業發展白皮書》。
上半年， 42家房企發布銷售目標的房企作為樣本，觀點指數統計發現目標完成率超過50%的有17家，佔比40.48%；完成率位於40%-50%的房企最多，有20家，所佔比重為47.62%。需要注意的是，有5家即11.90%的房企目標完成率低於40%。
有近六成的房企未能在年中實現銷售目標的一半！
面對下半年的房地產環境，再加上融資渠道收緊、債務兌付高峰期如約而至，房企間的洗牌開始，要想完成銷售目標更加充滿未知。
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01|聯合辦公，格局與分化
觀點指數研究院統計數據顯示，目前，國內聯合辦公空間北京、上海、廣州、深圳佔據了國內聯合辦公近80%的市場份額，這說明一線城市依然是聯合辦公空間主要布局城市。
除此以外，成都、武漢、杭州、南京四個城市聯合辦公空間的市場份額也均超過了3%；上海仍然是聯合辦公空間最為活躍的城市，其市場佔比達到33.96%，網點主要集中在老黃埔、南京西路、徐家匯、陸家嘴等傳統商圈一帶。
一個不能忽略的數據是，上海也是亞太地區聯合辦公最活躍的城市，其共享辦公空間佔辦公大樓面積達3.5%，是亞太地區最大的共享辦公市場。
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02|養老地產：撬動13兆
從當前的養老行業來說，居家養老、社區養老和機構養老是主要的三種養老模式，其中居家養老是主流。
一方面是受傳統文化影響，更為重要的還有養老資源的錯配，以及老年人口的資產不足，難以支撐收費較高的養老機構。
觀點指數統計發現，截止2019年6月30日，全國的養老院總數為30664間。
其中江西省養老院在全國中所佔的比重最高，為8.18%，寧夏最低，為0.23%。
如果和老年人口相比較，則可以發現不少老年人口在全國佔比較高的省份，其養老院數量卻不一定成正比。
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養老地產主要集中在京津冀、長三角、珠三角和川渝四大區域。
這些區域相對來說，經濟較為發達，人均可支配收入以及醫療資源優勢比較明顯，因此養老地產數量也相對高一些。
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統計發現，在全國的養老院中，月均收費在500-1000元之間的養老機構有22255家。
其中有19682家為國營機構，佔比88.43%。而其他收費階梯中，民營機構都佔據了一定的主導地位，不過數量還是相對有限，而且供應較少。
03|文旅地產：資本的熱度
2019年1-6月，以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂園為主體的文旅地產投資，新簽約、開工項目104個，項目涉及的總投資金額8301.95億元。
當中，新簽約項目83起，涉及投資金額6507.15億元。
從單體項目投資金額上看，文旅項目投資金額在100億以上（含100億）的項目則表現出不斷增長的趨勢，在所有投資項目中佔比亦達到31.96%。
從文旅地產新增投資項目類別上看，特色小鎮、文旅綜合體依然是資本熱衷進入的領域。
今年1-6月，各地新簽約、開工的特色小鎮數量為59個，佔文旅地產項目簽約及開工數量的56.73%，在所有項目類別中佔比最大。
簽約及開工特色小鎮項目涉及的投資金額達到4192.3億元，佔文旅地產投資項目總金額超過50%。
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上半年，珠三角、長三角、環渤海、中西部區域新簽約、開工文旅項目涉及投資金額佔新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區幾乎佔了1-6月新增文旅項目總投資和數量的一半左右。
另外，中西部地區省份在旅遊總收入增長方面也遠超過東部地區。
統計數據顯示，2018年，在旅遊總收入增長排名前十的省、直轄市上，80%集中在了中西部地區。
04|商業地產：外資進場抄底
上半年北上廣深一線城市大宗物業交易成交金額超450億元人民幣，外資成交佔比一半。
上半年，來自新加坡的投資常客豐樹、吉寶、凱德繼續布局各大城市，在資產交易中實現商業價值提升；而來自香港的投資機構如基匯、領展等在買與賣之間獲取更多溢利。
從資產偏好來看，四大一線城市中，辦公大樓因其易於管理、交易流動性強與且擁有穩定的租金來源，成為了投資者的首選，佔比超一半。
2019年上半年，四大一線城市新開業購物中心數量約為22個，而超過70%的項目都是集中在二季度開業。
邁進6月，市場將迎來大量商業項目放量入市，預期下半年會有更多的供應。
對比北上廣深四個城市，上海的新開業項目數量最多，佔比超一半。
而北京則相對較少，主要原因是北京更多的是存量物業。
研究顯示，截至2018年底北京零售型商業的存量規模已接近4000萬平方米，購物中心的增量與存量比值低於15%。
因此開發商們傾向於通過改造升級重新推出項目，相信未來在資產重塑和價值提升之下將有更多煥然一新的老項目入市。
從新開業的商業體量來看，一線城市大部分的購物中心都集中在小體量區間，規模在1-5萬平方米的項目超過一半，約為12個；規模在5-10萬平方米的約為8個，佔比為36%，而大體量的項目最少。
相對大體量的商場而言，中小體量的操盤難度稍低，更有區位異塵餘生性和消費客群針對性。
05|物業服務：追逐的賽道
今年1-6月，觀點指數研究院監測的20家典型物業服務企業，其拓展項目的67.27%來自於非住宅物業種類，而住宅物業僅佔了32.73%。
當中，這些物業公司所拓展項目，商辦物業、學校物業、公建物業項目佔比均超過10%。
社會總體消費水準的提升，為商業環境注入了前所未有的活力，各種類型的商業項目迎來了開發潮。
除此以外，辦公大樓、產業園區、公建、學校、醫院等現有的存量物業也在急劇增長，這讓物業服務企業看到了突圍的機會。
數據顯示，上市物業服務企業傳統住宅物業管理面積比例不斷縮小，商業物業、辦公大樓、產業園區、學校物業、醫院物業、政府機構等非住宅物業管理面積在逐年上升。
其中，綠城服務非住宅物業管理面積從2015年的16.8%上升至2018年22%；雅生活服務則由原來0.99%增長至39.6%。
今年3月剛上市的濱江服務，其非住宅物業管理面積比例也從2015年的5.68%，上升到去年底的12.6%。
行業數據表明，住宅物業平均物業收費是行業裡面最低的，再加上人力成本上升，物業服務企業的利潤受到擠壓。
這也迫使物業服務企業將眼光放長到住宅物業以外。
數據來源：觀點指數統計
上半年，20家典型物業服務企業第三方拓展項目中，89.09%的物業項目仍然來自於內地城市。
但值得注意的是，剩下10.91%的物業項目均來自於香港和澳門地區。
這當中主要以中海物業簽約和中標項目為主，而從拓展的項目種類看，該部分物業包括有住宅物業、政府物業、醫院物業、學校物業以及商辦物業。
一個較為明顯的現象是，物業服務企業管理面積中，關聯方的項目面積佔比在持續減弱。
從以上專家觀點和數據來看，房地產行業從長期而言還有非常大的空間！
但隨著調控政策的越來越緊，以及社會和行業發展，房企面臨運營模式的轉型，從傳統住宅開發要向養老、服務、產業和文旅等多種模式轉型。
這麽大的在看看不見嘛
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