萬科轉型租房 市場即將爆發投資者如何把握風口

　　8月20日晚間，房企龍頭萬科發布中期業績，2004年至今，萬科長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。萬科方面表示，2018年將租賃住宅業務確定為核心。住房租賃市場已經成為受資本追逐的“風口”。

　　過去一個月，全國熱點城市的房租如脫韁野馬。一線房租同比漲了近20%。一夜醒來，無產青年連一塊立錐之地都懸了。

　　其實，就算你沒買房也能收房租——買REITs就行。

　　全稱Real Estate Investment Trusts，譯為房地產投資信託基金，是的，它就是一個基金，和平時買的股票基金、貨幣基金不同的是，這類基金專門投資房地產。

　　信託基金會指定一個REITs管理公司。管理公司相當於一個基金經理，其工作是管理該房地產信託基金，並向其股東徵收管理費。

　　通過REITs，管理公司會去選擇購買或者投資一些房地產項目。可供投資的房地產項目範圍很廣，總體可分為實物類和非實物類。實物類包括住宅、辦公大樓、工廠、倉儲等，佔整個市場的90%；非實物類主要指房地產抵押債券，佔比不到10%。

　　如果管理得當，這些房地產投資項目會產生一定的現金流回報（比如租金）。在扣除了相關的費用後，REITs會向股東定期發放分紅。

　　從世界範圍來講，REITs最先在1960年代在美國出現，澳大利亞在1971年推出了當地第一個REITs。而在亞洲地區，等到21世紀才開始有REITs上市交易。

　　2為什麽買REITs？

　　1、投資門檻低。一般來說，傳統意義上的房地產投資所需要的資金額都比較大。在任何一個大城市，一套兩室一廳，或者三室一廳，至少需要幾百萬，往上的話幾乎沒上限。而如果我們購買REITs的話，幾百或者幾千都可以實現。

　　2、類似買指數。自己買房子還要考慮環境、地段等一系列影響因素，如果投資大型REITs或者追蹤房地產指數的REITs ETF，那麽投資者就可以通過多元分散把這些“非系統風險”分攤掉。就好比是買個股和買一攬子指數基金同樣道理，只要整體房價繼續漲，不在乎哪個城市漲，持有REITs都有的賺。

　　3、分紅比例高，回報率高。按規定，每個REIT90%的經營性利潤必須分紅，不得留存，這與股票分紅有明顯不同。過去40年裡，REITs只有3次沒有跑贏標普500，對於小盤股指數羅素2000是碾壓式的勝利。

　　4、流動性高。任何一個國家，買賣房產都需要花費不少周折。從挑選房子開始，需要找中介，花時間去看房，然後確定銀行貸款，再簽署相關買賣合約。一般來說，能夠在3-6個月內買賣一套房是屬於非常順利的。如果購買REITs，投資者就像交易股票一樣，可以在市場開放的時候隨時買進賣出，比真正交易一套房子方便很多。

　　當然，硬幣都有兩面性，投資REITs也有三點要注意：

　　1、價格太高不要買。任何投資類品種，進場價格高到一定程度，回報就低了；

　　2、加息周期要當心。REITs定息產品特徵明顯，在加息周期，投資者普遍對回報的期待更高，而回報增加的簡單反映就是股價（嚴格稱信託部門的交易價格）降低；

　　3、隨時關注投資標的出租情況，主要物業出租不順時要當心。每個REITs通常都有幾個主要物業的租金貢獻做支柱。一般物業租金兩至三年要重續，市場繁榮時，租金往往上調，帶來收入增長；市道不順，租金下調，而且可影響到今後幾年。重大租客退租，大股東租金擔保期終止，都可能對未來收益產生重大影響；

　　美國房地產強勁復甦、REITs收益率高企，讓巴菲特也心動了。香港萬得通訊社曾在《這家公司有什麽吸引力？巴菲特罕見自掏腰包連續投資》報導過，巴菲特從2015年開始投資Seritage公司，今年伯克希爾 正式介入，這家公司就是REITs。該公司在全美有235個全資物業，31個合資物業，共計266處，總面積4200萬平方英尺。

　　美國歷史上房地產繁榮周期持續時間最少在12年以上，這一輪從12年7月開始，到目前才6年，至少還有一半的路要走。

　　3中國版REITs

　　目前全球市場中，REITs交易最為活躍的市場還是在美國，佔比達65%，緊隨其後的是日本和澳大利亞，中國香港隻佔1.7%。

　　近一兩年來，中國內地類REITs產品層出不窮，但多為債權性的私募產品，至今並沒有在公開市場交易的標準化權益型REITs。4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》稱，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。這標誌著中國版公開發行的REITs正式走向前台。

　　目前國內投資者只能通過QDII參與海外REITs，可供選擇的REITs如下：

　　REITs行業研究

　　專業、專注、務實合作

　　REITs行業研究致力於深耕中國REITs與不動產證券化領域。

　　我們認為，REITs是金融服務實體經濟，構建多層次資本市場體系的重要途徑，是推動經濟去杠杆，防範化解系統性金融風險的有效方式；是貫徹落實十九大“房住不炒”思想的重要抓手，是促進金融與房地產良性循環的重要工具。REITs在租賃住房市場、PPP、基礎設施、養老地產和城市更新等領域具有廣闊的發展太空。租賃住房和公共基礎設施（PPP）領域是中國公募REITs落地最有希望的突破口和落腳點。

　　我們始終堅信中國REITs破曉的黎明就在眼前。REITs行業研究將一如既往地為大家分享更權威、更全面、更具可讀性的優質內容，更有擔當地、更真誠地、更用心地向社會傳播中國REITs的理念、知識和發展動態，全力為推進中國REITs事業進步貢獻我們的力量。    

責任編輯：吳化章