二線城市樓市降溫了，春節不“打烊” 售樓處門可羅雀

“春節期間我們安排了值班，算正常營業，但基本上一天也就兩三組客戶來看房。”北京市南三環某建案的售樓員告訴中國證券報記者，春節期間和節後，建案都沒有優惠活動。

在陝西省西安市、江蘇省南京市、湖北省襄陽市等地，中國證券報記者同樣發現，號稱“春節不打烊”的建案在春節期間均未出現熱賣現象，售樓處大都門可羅雀，房價總體保持穩定。

二線城市樓市降溫明顯

“我從大年三十開始就一直在上班。放假期間來看房的人不多，我們建案差不多每天能成交兩套。”位於西安市南三環某建案的一位售樓經理對記者說，該建案前期去化率較高，目前除了一棟沒有開售的樓以外，其余樓層已基本賣完。

從價格看，該建案沒有明顯變化。該售樓經理說：“我們去年8月開盤，到現在一直沒有漲價，部分原因是有規定首次銷售開盤在3個月內漲幅不能超過3%。”

在三三兩兩的購房者中，有購房者坦言：“比起前一段時間，現在房價確實穩了，不像之前那樣瘋漲。”

在南京市，不少建案在春節期間也正常營業，如城東的藍光黑鑽公館、仙林的高科紫微堂等。一些正常營業的建案，計劃在春節期間招攬客戶，為節後銷售做準備。

“春節期間來看房的客戶大都是南京本地人。”南京市某建案的銷售人員告訴記者，現在每天接待的客戶量基本都是個位數，而且以觀望為主。

一位購房者說：“春節前新開的建案少，好多建案都壓到節後開盤了。我趁著春節有空來看看，等節後開盤仔細對比一下再下手。”

三線城市樓市價穩量縮

在湖北省襄陽市，記者走訪了山水檀溪、民發漢江一品、漢江夢等售樓處，除了漢江一品1月份新開一個建案外，其他建案暫未推出新盤。

“春節期間，售樓處放假了。”山水檀溪項目行銷總監趙先生對記者表示，去年去化率比較高，目前已很少有新盤可推。

襄陽是一個三線城市，目前最大的特點就是改善性需求集中釋放。比如新開盤的漢江一品，屬於典型的高端建案，新推出的300套房子目前已售出90%。三線城市作為一個區域中心，下面還有一些縣市以及一些發達的鄉鎮，由於城鎮化發展，這些地區的居民其實是把三線城市作為居住的首選目標之一。此外，一二線城市限價限購，外出務工人員因為限購原因，購房機會減少，也可能來到三線城市買房。受益於這些因素，三線城市整體上呈現出價穩量縮態勢，改善性需求居多。

從房價的角度看，趙先生稱，今年房價會企穩，主要原因在於棚改貨幣化規模縮小且還建方式也發生了變化，由貨幣化補償改為實物還房為主、貨幣化補償為輔的方式，因此由棚改而催生的需求大大減少，總體市場成交量也將因此萎縮。

中國指數研究院報告指出，棚改規模的下降，對三四線城市需求的支撐將更加弱化，建案銷售存在較大的調整壓力。從價格方面看，三四線城市市場經歷過去兩年的過度繁榮，房價上漲空間有所透支，今年建案價格下行調整壓力較大。

成交料回落

春節期間樓市的平淡可能會是全年的一個縮影。上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“當前整個市場處在降溫預期中。從建案售樓處來講，盲目做促銷不一定能帶來交易量上升，因此在節奏上也會稍緩一些。”

“政策決定短期需求，房地產銷售主要受抵押貸款和公積金貸款條件影響。”光大證券巨集觀分析師張文朗表示，央行的儲戶問卷調查顯示，從2018年6月開始，購房者中預預售屋價上漲的比例開始下滑，反映市場上觀望情緒開始加重。2019年抵押和公積金貸款或僅有邊際松動。

上海易居房地產研究院研究員沈昕表示，隨著調控效果的繼續顯現，預計全國樓市成交將整體回落，市場全面回歸理性。

在中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華看來，發展房地產市場的首要目標是不斷提升居民的住房水準，其著力點之一是支持居民家庭首次購房需求。通過構建完善的政策性住房融資體系及緩解短期貨幣供求關係，改善首套房貸市場利率偏高的現象，切實降低居民首次購房的還款負擔。

鄒琳華稱，應合理支持居民改善性住房需求，適度引導住房消費更新。對於居民在一定時期內“賣一買一”的改善性住房需求，應從制度上創造交易便利和給予稅費減免。通過市場過濾機制的作用，將使更多居民的住房條件得到改善。