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二手房網簽量大幅下降凸顯樓市價格回歸理性

作者莫開偉系中國不良資產行業聯盟研究員

我愛我家集團市場研究院數據統計,“317政策”前一年裡,北京全市二手住宅共網簽254916套;“317政策”頒布後的一年裡,北京全市二手住宅共網簽121946套,二手房網簽量降幅達52.2%(3月19日《經濟參考報》)。

北京二手房網簽量下降半數以上,是中國樓市調控步步緊逼的一個縮影,它反映的不僅僅是北京市二手房銷售陷入疲軟狀態,更表明持續一年的樓市調控政策已在整體上真正發揮了調控功效,尤其顯示出調控政策從北京向全國蔓延,從一二線城市到三四線城市,從需求端走向供給側,從短期走向長效等各方面正發生著積極、可喜的變化。

從樓市調控的一般意義及其記憶體關係看,二手房網簽量下降,預示著整個樓市銷售的降溫,這種傳導作用也會從二手房市場向新建建案銷售市場擴散,也表明新建建案市場也會跟著趨冷;而且,二手房網簽量下降還能釋放出第二大積極經濟信號:將會推動整個樓市價格的降溫,這個降溫過程也會從二手房市場向新建建案市場傳遞。

如據披露,北京市不僅網簽量下降了52.2%,而且二手房成交價格也出現了連續11個月的下跌。另外國家統計局剛剛公布的全國2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示,70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅銷售價格變動繼續呈現總體穩定態勢,有12個城市新建商品住宅銷售價格環比下降,降幅在0.1至0.6個百分點之間;

二手住宅銷售價格環比均繼續下降,銷售價格漲幅連續17個月回落,降幅分別比上月擴大0.2和0.1個百分點。這些數據基本反映了目前我國樓市調控政策帶來較好的調控效果,也基本反映出我國樓市價格總體變動趨勢,預示著我國樓市價格逐漸回歸理性的清晰脈絡。

同時,二手房網簽量大幅下降及其與新建房商品價格下降的趨勢,標誌著我國樓市進入“後調控時代”,房地產長效機制的構建會發揮更大作用,且預示著下一步構建房地產長效機制的核心是解決“住”的問題,它需要各大中城市政府應根據自身經濟發展狀況及居民購房需求狀況,在調控政策措施上逐漸回歸更人性化的軌道,

比如下大力構建租售並舉的多元供給體系,尤其是加大租房供給力度,讓各項惠民政策措施真正落地生根,真正開辟住房供給管道,解決居民住房困難問題。

而且,為鞏固樓市調控成效,使樓市價格包括二手房和新建建案銷售價格真正回歸理性,還需政府部門重在三方面加大引導或推進力度:一是繼續加大對投資投機炒作購房的打擊力度,從嚴控購房資格、提高購房資訊透明度入手,繼續提高首付比例以加快樓市去杠杆步伐,極大地遏製投機炒房需求,繼續穩定市場預期,使樓市價格進一步繼續回落到剛需族購房能力能夠承受的範圍。

二是進一步加大樓市調控政策宣傳力度,讓民眾對政府持續推進樓市調控政策及建立長久調控機制充滿信心,相信樓市已從賣方市場向買方市場轉變,成效周期也將大幅延長,樓市價格仍有繼續下降太空,相信未來市場將向更加健康、穩定、價格向價值靠攏方向發展,讓民眾保持理性購房或租房行為,消除樓市繼續降溫的障礙。

三是繼續推動金融信貸政策與樓市調控政策的融合,充分發揮二者協調功能,共同為樓市降溫和推動樓市調控長效機制營造有利的經濟環境。目前還有一個問題亟需解決,就是二手房、新建建案儘管銷量下降導致銷售價格或房租價格的下降,但購房者或租房者成本並沒有降低,經濟負擔也沒有減輕,這雖然可能成為樓市價格持續降溫的推力,但也會成為製約購房者或租房者正當合理需求的障礙。

比如調控新政下,買家購房成本和壓力也在加大;相比抬高首付、堵政策漏洞,銀行信貸利率上浮更讓購房者受傷,不少城市住房貸款利率逐步攀升,原本的8.9折、9折利率優惠消失不見,取而代之的是1.1倍、1.2倍基準利率。因此,下一步銀行在房貸利率上上浮不能“一刀切”,實行有所區別的政策,根據不同經濟地區、不同收入人群實行靈活的房貸利率政策,避免誤傷剛需族利益。

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