共享辦公龍頭WeWork擬上市，或成全球溢價最高公司

9月4日，據彭博社報導，共享辦公公司WeWork的母公司WeCompany計劃於下周上市，股票代碼為“WE”。目前，該公司尚未透露在哪家交易所上市。

WeWork於2010年在美國紐約成立，主要為初創公和自由職業者提供辦公場所，目前在29個國家和地區的111個城市有528家分店，共有會員52.7萬名，40%的會員認證為企業客戶。如Uber和Airbnb一樣，WeWork提倡共享的理念。

8月14日，WeWork正式向美國證券交易委員會（SEC）提交首次公開募股（IPO）招股書。其承銷商包括摩根大通、高盛、美銀證券巴克萊、花旗、瑞信、匯豐、瑞銀和富國銀行等。

根據招股書，持股前四位的股東分別為WE Holdings LLC、軟銀、Benchmark和J.P摩根。在決定權方面WeWork的CEO亞當·諾依曼將擁有50%以上投票權。

此外，備受爭議的是，WeWork使用了科技公司常用的基於EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）的估值方法，估值470億美元，被紐約大學斯坦商學院教授斯科特•加洛韋稱作可能是“世界上溢價最高的公司”。

連年虧損

業績是資本市場重要的衡量標準。儘管WeWork與Uber和Lyft一樣，都在招股書上把自己包裝成有能力改變世界的公司，但連年虧損確是不爭的事實。

招股書顯示，今年上半年WeWork收入15億美元，比去年同期的7.64億美元增長100.91%。與之相應的是擴大的虧損額，該公司2019年上半年虧損9億美元，比去年同期增長25%。自2016以來，WeWork四年累計虧損超40億美元。

WeWork虧損是由於其商業模式決定的。WeWork與地產商簽下長期租約，自己花錢改造，然後再向外出租工位，墨西哥地產商Fibra Uno是其最大的地產商。有評論認為Wework難以掩蓋其“二房東”的嫌疑。

截至今年初，WeWork長期租大約同高達140億美元，這給WeWork帶來了巨額債務。隨著規模的擴大，其租金和門市運營與改造成本也會不斷加大。

為保證正常運營，WeWork不斷融資。自2011年以來，WeWork已經募集了120億美元的資金，其中大多數來自軟銀，累計投資約106億美元。

軟銀CEO孫正義願意投資WeWork是因為他認為這家公司所能做的不僅僅是給小企業和個人出租辦公空間。在WeWork成立之初，其聯合創始人諾伊曼稱WeWork為“全世界第一個實體社交網絡”，他的目標是打造一個能夠處理空間租賃、設計、建造和管理的大規模商業機器，希望WeWork能夠孕育出無數個成功的企業。

據報導，WeWork計劃IPO後再融資30億至40億美元。在此之前，它已經從摩根大通、高盛等金融機構獲得了60億美元的信貸額度。目前，WeWork账面上還有30億美元。

但有信貸額度並不意味著WeWork受到了投資機構的認可。去年5月，由於自身的財務狀況，標普和惠譽公司分別給予了B級和BB-級評級，為“垃圾債”評級，認為其抵禦經濟周期風險的能力薄弱。

內部問題

除了商業模式導致的虧損，WeWork企業內部的一些問題也無法忽視，比如有人用“企業內部員工混亂、部分員工服務態度冷漠、處理事件效率低下”來形容WeWork的工作環境。

隨著WeWork的入駐率增長，續約率開始出現問題，WeWork的員工表示，一些精明的企業存在“薅羊毛”的行為，他們在幾個月的免費期結束後就不再續約，搬去新店蹭免費期。

而且，WeWork還沒有實現盈利，但亞當•諾依曼已經采取套現行動。據《華爾街日報》報導，近幾年，他出售了部分持股，並將剩下的股份作為抵押申請了貸款。通過售股和舉債，WeWork已套現超過7億美元。

另外，諾依曼還被指利用WeWork牟利。過去幾年，諾伊曼一直在房地產領域大舉投資，以個人名義購買了四棟WeWork辦公空間的建築。他的其他投資包括健身房、咖啡廳和成立了允許公司購買房產的ARK投資基金。

其家族企業的作風也遭到詬病，高管中很多人都是諾伊曼來自以色列的朋友，他的妻子麗貝卡·諾伊曼（Rebekah Neumann）被指定為公司繼任者之一。現在，她是公司的首席影像官和WeWork的關聯業務WeGrow的CEO。

未來WeWork可能會面臨同行業挑戰。與WeWork類似，歐洲的一家共享辦公空間公司IWG也在全球各地提供類似的服務，並通過短期協議出租給企業和個人，其最知名的品牌是Regus。雖然IWG的市值只有Wework在市場估值的十分之一，但IWG多年來一直處於盈利狀態，截至2018年底，該公司擁有3306個辦公網點和44.5萬個辦公桌。

WeWork通常不願意與IWG或同行業做比較，從其IPO文件中可以看出其態度。WeWork寫道：“我們自認為是空間即服務模式的開拓者，擁有顯著的先發優勢。”

未來，WeWork還將繼續發展共享公寓WeLive，共享學習空間WeGrow、健身房品牌Rise By Me、社交平台Meetup、共享集市WeMrkt。在教育方面，則打造了WeGrow以及Flatiron School兩條產品線，前者面向學齡前兒童，後者面向成年人。

記者李曦子實習生楊越