燕郊房價突然加速下跌 莫非轉捩點又至？

近日，有媒體報導稱，近兩個月，燕郊房價已跌到巔峰期的腰跡線以下。而這個說法來自於燕郊天洋城2017年3月及2018年9月上旬的成交對比。

據了解，天洋城是燕郊巨盤，共有47棟板塔結合的大高樓，共15489戶。天洋城雖然不臨潮白河，但位於生活便利的燕郊鎮中心位置，換手率一向很高，投資自住兩相宜，是燕郊樓市走勢的風向標。

據資料顯示，2017年年初最高點，天洋城的成交峰值是32000-35000元，在這個價位上，小區附近成交了大批房源。

去年三月調控之後，燕郊房價一路走低，去年八月已跌至22000元左右，之後將近一年的時間裡，天洋城二手房成交價一直堅持在19000-23000之間，既不上漲，也不下跌。

在很多人看來，兩萬元是燕郊的支撐底價。利好消息不斷的北三縣，燕郊兩萬的價格已經沒有下跌的太空。

然而，出乎意料的是，堅守了一年的燕郊樓市，從今年八月初開始，兩萬的支撐價被徹底打破並持續下跌。

天洋城近期的二手房成交價已跌至16000-17000元，和峰值的35000元相比，這才是真正的，不含一點水分的腰斬，甚至是臀斬。

目前，燕郊除位置最佳，品質最好的少數幾個建案，如東方夏威夷，首爾甜城，九裡香堤、潮白星光公館等，還勉強維持著兩萬元左右的成交價，其他建案基本全部跌到兩萬元以下。

現在，納丹堡、燕京航城、美林灣、星河皓月這些燕郊代表性建案，大部分成交價在17000-18000，像上上城這樣口碑不佳的大盤已經跌到了15000。短短不到兩個月，燕郊二手房價格急速下跌了10-15個點。

15000會是燕郊房價的盡頭嗎?

燕郊雖然地處北京的邊緣，行政上也隸屬河北，但卻一直是北京樓市的橋頭堡和風向標，北京一有風吹草動，燕郊反應最快。

燕郊2016年樓市大漲，源於北京政府搬遷和通州副中心確立，缺乏管控的環京一漲就是瘋漲，一跌就是急跌。一年時間從一萬出頭翻到三萬多，如果不是調控，四萬指日可破。調控半年之後，燕郊房價在兩萬出頭穩穩橫盤了一年，為什麽？一是人們對北京的信心！二是人們對副中心的信心。

今年五月份之後，北三縣一直利好不斷，通州與北三縣一體化發展被政府承認，被官媒背書，更加堅定了人們對北三的信心。目前北京房價已經企穩，北京的穩定，則意味著北三縣的穩定。

對投資北三的很多人來說，等的就是下一步揚帆啟航，重新迎來第二春了。萬萬沒想到，等來的卻是燕郊房價的快速下跌。到底發生了什麽?

2017年下半年開始，樓市風向陡變，731政治局會議便是一個轉折點。隨著政府對樓市堅定的、持續不斷地調控，堅定不移的降杠杆，輿論上的持續唱空，大家終於醒過味兒來了，這次是來真的，不再是狼來了。十多年的樓市上漲預期，被最終打破。預期一旦打破，比黃金還重要的信心就會喪失，緊接著反應的就是房價。

9月份以來，比起前幾個月的堅挺，北京二手房的價格又有了回落的跡象。就連前幾個月一直在慢漲的通州，也停止了上漲，部分小區還有了小幅回調。北京尚有大量剛需的支撐，燕郊卻並不是。

燕郊雖然也有大量的自住人口，但建案眾多的燕郊，近兩年入市的投資客數量極大，經過一年多的起起落落，他們的信心和資金支撐，已經到達了一個臨界點。

讓燕郊房價下跌的還有一點，那就是三年社保。北京眼皮子底下的燕郊，調控十分嚴格，三年的本地社保雷打不動，沒有半點空子可以鑽。即使去年六月新政加強版頒布後，有人開始交燕郊社保，也要等到2020年的6月才能獲得購房資格。時間太久，投資客已經等不了了。

和燕郊不同，大廠香河有大量新盤，開發商尚且有靈活的操作模式，而燕郊已經是一個存量市場，新盤稀缺。

二手房交易缺乏靈活變通手段，只有有資質者才敢接盤。賣家與買家數量嚴重不成比例。

燕郊房價在高壓調控後一直就是靠預期在支撐，散戶定價本來靠的就是預期，預期一旦被打破，支撐也隨之打破，兩萬元大關分分鐘潰敗，燕郊二手房價急速下跌。

另一則催化劑則是近期盛傳說，從明年1月1日起，全國社保將聯網，這對於很多在環京繳納社保和納稅，以期三年後獲得購房資格的人來說，也是一記重錘。很多人認為，社保一旦聯網，將無法同時繳納兩份社保和個稅。

實際上，社保是否明年聯網尚未落地，即使聯網，最終導致的結果，究竟是不能同時交兩份社保還是納稅額度會提高，都存在不確定性，但這一傳聞無疑加大了對樓市的利空。

針對樓市價格下跌並出現轉捩點現象，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從目前房地產市場的表現看，部分城市市場確實比較平淡。不過市場過於看空的情緒其實是沒有必要的。第一、部分城市購房政策非常嚴厲，符合購房資格的群體相對數量少。第二、潛在的購房需求很大，包括剛需和改善，所以支撐市場的動力依然存在。第三、部分轉捩點論看法，是市場謹慎的表現，而不是悲觀的表現。

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