社區商業操盤：做多大，做什麽，怎麽做？

來源：商業與電商

【導讀】社區商業如何精準定位仍是企業關心的重難點：做多大的商業？這些商業具體來說是什麽？如何做到商業價值最大化？

本文針對這三大問題，將厘清“量”、“形態”、“業態”、“策略”四個概念的相關因素。

01

鄰裡型社區商業

基於對國內一二線城市的郊區住宅新區，以及三線城市的新開發區住宅的社區商業進行研究，將社區商業分為鄰裡型、社區型、區域型、超區域型。

本文研究的對象，是鄰裡型社區商業。

鄰裡型商業形態包括：沿塔樓底對外商業、居住區商業街、單棟主力店式商業。

02

關於形態

1

量的判定。

2

組合模式的設計。

結合社區商業不同形態的分類，根據具體的項目商業量來組合最合適的商業形態。

3

地塊價值判斷。

各個不同項目都有著自身的特殊性，我們歸納整理出影響地塊價值的關鍵因素，綜合分析各項判斷因素，結合項目的訴求對地塊價值進行排序，結合項目訴求對商業進行合理布置。

4

考慮總體規劃路線等級對商業的影響。

5

組合出最合適的商業形態。

最後，產品的量決定了產品的形態，產品的形態與價值面決定了產品的形態落位，最終組合出最合適的商業形態。

03

關於業態

1

業態特點。

目前消費者對於社區商業依然以日常生活基本需求為主，此類業態的特點是：經常性、便利性，但不一定價格低廉。

2

分布&比例。

研究調查顯示，各種業態的面積及需求各有不同，且其比例分布也是不盡相同的。

3

主力店。

4

落位排布。

通過消費者研究、商家研究以及競品分析共同形成了項目定位和業態定位，產品業態的定位決定了業態的組合和比例，進而決定了產品的商業落位。

舉個栗子：從量的層面看案例

以上講到的都是關於社區商業的落位問題，兩者相對獨立而又相互影響。商業的落位做得好，是後期社區商業成活的首要條件。我們舉個栗子印證下上述方法。

廣州某項目：

該項目的商業主要分布在觀景路（小區內主道）兩側，服務對象主要為小區內居民兼顧部分周邊人群。

?項目建築形態&商鋪類型

?社區商業的業態分部

?主力店分布不均勻

?點評

04

結語

社區商業定位最開始要搞清楚的就是“量”。因為“量”是決定社區商業組合“形態”的關鍵因素，然後結合“業態”的選擇排布和主力店的分布進行考慮，最後可以初步得出產品的整體商業落位。