存量資產的商業架構和盈利模式

存量資產要求房地產基金投資趨向主動管理，且投資標的開始出現多元業態。

根據不同投資階段、不同LP回報率要求，設立不同主題基金匹配物業開發、開業前期、穩定運營的各個階段。

開發基金投資拿地、建設期的項目；孵化/收入基金投資運營三年後（運營穩定）收益率達到一定水準的項目；持有基金/公募REITs投資於運營成熟、有穩定回報的項目。這樣，基本覆蓋了商業物業的整體價值周期。

設立管理平台公司進行全面統籌的基金管理，收取基金管理費作為回報。對於符合投資標準的項目，應視投資機會和自身資金情況，用自有資金進行投資。既是管理人，又是GP。

旗下需要有物業運營平台，負責商業物業的籌建、開業、運營，並向各個項目公司收取資產管理費。

這樣，全面而多樣化的盈利模式就建立起來了：

地產投資回報

基金管理費

項目資產管理費

基金和REITs的參與解決了持有型物業資金投入大、回收慢的難題，也是專業機構能夠整體長期持有物業資產，持續提升資產價值，並最終獲得增值回報的前提。

持有基金/REITs獲得持續且遞增的分紅的方式主要包括內生增長、創新資產增值、高增值資產收購：

內生增長主要是指租金按一定的方式逐年增長的協議，使資產組合能夠持續生產穩健且遞增的分紅。

創新資產增值是指持有基金/REITs對現有物業進行改造翻新，通過重新配置業態組合，擴大可租賃面積來實現提高原有物業的租金收入以及NPI。

高增值資產收購指的是持有基金/REITs通過收購優質物業注入資產組合，實現資產組合的增值。

優秀的管理公司甚至可以IPO成為公眾公司（如上海瑞威2018年11月於港交所IPO），擁有更好的商譽與品牌，更好把握不動產投資基金管理市場的增長機會，通過協同經營多元化組合資產，提升盈利能力。

運營平台是輕資產公司，不擁有投資性物業，收入來自於管理的各個項目公司支付的管理費，管理費計算標準按照年收入和NPI（息稅前利潤）的一定百分比支付，另外額外收取共享IT、共享財務、共享HR以及租賃傭金、開業資產規劃費用等，每個項目公司支付給運營平台M的年總費用在幾百萬至上千萬之間。運營平台公司成立的初衷，就是在物業達到一定數量時，將能夠共享的職能、業務部門集中起來，達到效率最大、成本費用最低的規模效應。

“作者簡介

楊斌，大舉投資創始人，西罡資本創始人，歷任新加坡主機板上市公司DASIN RETAIL TRUST首席執行官，複星集團能源副總裁兼首席財務官。

海外工作生活數年，熟悉存量地產基金、REITs、不動產證券化商業地產、金融、傳媒、能源等領域的產業並購及股權投資，在海內外領導多起IPO、並購和股權投資。尤其，曾領導國內商業地產通過紅籌架構，成功於2017年在新加坡主機板上市了商業地產信託基金，並擔任首席執行官。目前，在上海專注存量地產更新改造基金、不動產證券化、資產管理，以及海外REITs 上市投行業務。