商業地產運營的秘訣是什麽？答案都在年報裡！

前言

在經濟進入高品質發展階段的背景下，消費需求結構的更新、新技術主導下消費行為的變遷正在重新定義商業地產的價值，並對商業地產的開發和運營提出更高要求。未來機遇與挑戰、變革與創新、整合與分化並存，推動商業地產的更新換代進入加速期，商業地產企業不進則退的壓力驟增。2018年已經過半，各商業地產企業的半年報也在出爐的路上，趁此時間，本文帶你回顧一下重點企業17年年報透露的關於產品和布局的秘密。

第一部分

規模：管理規模持續增加，劍指50億租金

2017年，服務業對經濟增長貢獻提升，中國社會消費品零售總額保持兩位數增長，為商業地產發展奠定良好基礎。受益於實體零售回暖、雙創政策利好等因素，商業地產銷售仍然保持較高增速。其中，辦公樓、商業營業用房銷售面積分別增長24.3%、18.7%，尤其是商業營業用房銷售增速提升，待售面積減少215萬平米，去庫存效果顯著。在此背景下，商業地產運營優秀企業加大對商業地產領域的投入，管理規模和租金收入持續增加。

圖1：重點企業2017年持有物業規模

數據來源：各企業年報，中國指數研究院綜合整理

從重點企業持有物業面積來看，重點企業憑借搶抓市場機遇，憑借廣泛的布局和成熟的產品線，實現持有面積穩步增長，9家企業的持有面積均值達599.8萬平，同比增長14.9%。其中，萬達作為領先的商業物業持有及管理運營企業已在全國開業北京CBD、上海五角場、成都金牛、昆明西山等235座萬達廣場，持有物業面積3151萬平方米，同比增長11.7%，在持有物業規模上以明顯優勢領先於其它企業；華潤、寶龍、龍湖持有物業面積也均在300萬平方米以上。從增長率來看，新城、金茂明顯加大了商業地產布局力度，2017年持有物業面積同比增長率分別高達94.5%、75.6%。

圖2：重點企業2017年持有物業收入

數據來源：各企業年報，中國指數研究院綜合整理

從重點企業持有物業收入來看，9家企業持有物業收入均值達51.1億元，同比增長26.9%。萬達、華潤規模優勢突出，持有物業收入均超50億元，分別達255.2億元、87.8億元；值得一提的是，新城持續堅持住宅與商業雙輪驅動發展戰略，2017年新開業12座吾悅廣場，持有物業收入增長率超100%。

圖3：部分企業商業地產發展目標

數據來源：中國指數研究院綜合整理

當前市場，住宅市場進入高位盤整期，商業地產結構性機遇不斷湧現，加之融資難問題困擾地產房企，商業地產作為具有穩定現金流的優質資產受到房企的重視，先後有多家房企提出商業地產經營目標，50億持有物業收入將是行業地位一個分水嶺，如龍湖、金茂均將持有物業收入超50億元作為商業地產發展的目標之一。

第二部分

布局：二線城市佔比過半，南京、北京等城市仍是投資熱點

█二線城市佔比過半，長三角廝殺激烈

圖4：重點企業2017年底商業項目儲備面積結構

數據來源：中國指數研究院綜合整理

從重點企業商業地產項目布局城市結構來看，二線城市為布局重點。重點企業商業項目在二線城市儲備面積佔比過半，達55.3%；如華潤、龍湖在二線城市的商業項目儲備面積佔比分別達66.9%、80.3%。一線城市、三四線城市佔比分別為14.4%、30.3%，其中，金融街側重布局一線城市，佔比約69.4%；萬達、新城憑借廣泛的布局，在深耕熱點一、二線城市的基礎上，持續下沉潛力三四線城市，三四線城市項目個數佔比約為80%、60%。

圖5：重點企業2017年底在各城市群商業項目儲備面積

數據來源：中國指數研究院綜合整理

從區域結構來看，東部沿海地區成為各企業商業地產布局重點。重點企業在長三角、海峽西岸、山東半島城市群的商業項目儲備面積佔比最高，分別為39.7%、9.1%、7.9%，其中，重點企業在長三角城市群的商業項目儲備面積超2500萬平方米，如新城控股達977.5萬平方米。

█南京、北京、重慶位列前三

圖6：重點企業2017年底商業項目儲備面積前二十城市

數據來源：中國指數研究院綜合整理

從布局具體城市來看，2017年底，除萬達以外重點企業仍重點關注經濟實力強勁，消費水準和服務業比重較高的一線城市和強二線城市，如南京、北京、蘇州、杭州等城市，重慶、青島等城市城市化進程處於加速過程中，商用物業存在較大市場太空，青島還受益於上合峰會帶來的基礎設施建設高峰，也成為重點企業投資熱點。泉州作為世茂重點投資城市，正在建設世茂摩天城，因此儲備面積排名較為靠前。中西部地區區域中心城市如長沙、西安、昆明也受到商業地產企業關注。

第三部分

產品：商業地產企業創新產品線，項目單體體量以20萬平以下為主

圖7：重點企業單體項目體量結構

數據來源：中國指數研究院綜合整理

從商業儲備項目體量來看，10-20萬平體量的項目儲備最多，佔比約39%，其次是10萬平以下，佔比約23%。各企業產品線差異較大，萬達、龍湖、金融街、大悅城等企業20萬平以下體量項目佔多數，寶龍、新城等企業20-30萬平體量項目佔比最高，華潤、大悅城、世茂、金茂等企業40萬平以上大體量項目佔比較高。

圖8：部分企業購物中心產品線

數據來源：中國指數研究院綜合整理

2017年，商業地產企業為滿足人民日益增長的消費更新需求，不斷創新、更新產品線。

第一，社區商業作為提升居民“最後一公里”生活性服務業品質的重要抓手，仍然是優秀商業地產企業最為熱衷的領域，未來中國社區服務消費將邁入兆級市場。大悅城開辟主要面向社區商業的第二產品線“大悅春風裡”，以高頻日常生活需求為品類導向，打造包涵餐飲、休閑、娛樂、社交、家庭、親子在內的生活類業態和零售類業態的一站式生活方式中心。

第二，隨著全民消費能力和意願的提升，消費需求呈現多元化、個性化等特點，商業地產運營需要對新消費趨勢保持高敏感度，以不斷更新的業態組合緊抓顧客需求。如華潤置地開發出定位為“漫步式城市創造太空”的萬象天地，以零售、設計精品、特色美食、娛樂休閑等豐富業態，滿足居民對於人文、藝術、社交科技體驗等全方位需求。萬達茂憑借體驗式商業所營造出的濃厚商業氛圍，打造真正的一站式體驗型消費天堂。萬達茂擁有全年齡層的街景遊藝小景，有序分布在街區之中，帶來更多的遊逛性消費。

結語：2017年，商業地產企業以變革和創新應對分化與整合的市場，通過加大商業地產布局力度實現持有物業的快速增長，同時緊抓熱點一、二線城市及潛力三線城市市場需求，圍繞人民對美好生活的追求積極創新、更新產品線。2018年，商業地產企業面對日新月異的技術和快速變遷的消費者偏好做出了相應的策略和調整，靜待半年報為我們揭曉。