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北京“限競房”遇冷: 長期調控下新房供大於求

在增加供應、對衝房價上有著重要作用的“限競房”,近期在北京市場受到冷遇。

根據北京市住建委的數據,截至目前,北京市共有17個限競房項目入市,供應房屋9684套,面積63.3萬平方米。但僅有8個項目有網簽記錄,簽約套數在1100套左右。按照這一比例計算,北京限競房的網簽率僅為11%左右。

中原地產指出,即使算上所有項目的真實銷售(已簽定書面購房合約,但尚未履行網簽程式),這17個限競房項目的平均去化率也不足4成。

所謂限競房,是指以“限房價、競地價”的方式供應土地,並開發的建案項目。從今年6月開始,北京的限競房項目大規模入市,並對新房供應結構帶來較大衝擊。但如此低的去化速度,令市場各方都始料未及。

由於限定了銷售價格並進而壓縮了項目利潤,限競房這一品類並不受房企的歡迎。但如今,“限房價、競地價”已成為北京的主流供地方式,限競房也成為北京新房供應的主體。北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志認為,拋開品質、區位、價格等表面因素,限競房的遇冷,反映出北京新房供大於求的現實,新房市場將進入買方時代,這也是長期樓市調控的必然結果。

區域性供大於求

早在2010年,北京就率先進行“限房價、競地價”土地出讓試點,即在限定建案最高銷售價格的基礎上,競爭土地價格。但在出讓了房山區長陽鎮起步區6號地塊後,這種方式一度絕跡。

2016年末,“限房價、競地價”條款再度回歸,但比之前更加“完善”。建案的銷售均價、最高價均得到限制,土地拍賣也被設定了最高限價,部分地塊還有配建要求。建案用地的競拍流程通常是:限房價——競地價——地價達到最高上限——競配建(保障房或自持建案)面積——配建達到預設比例——競高標準商品住宅建設方案。

從2017年末開始,這種改進版的“限房價、競地價”成為北京土地出讓的主流模式。以該模式出讓的土地,從今年6月開始形成大規模住房供應,並被冠以“限競房”的稱謂。限競房的套型面積多在90平方米以下,且有5年的限售期限。

根據北京市住建委的數據,截至9月16日,北京共有17個限競房項目入市,供應房屋9684套,面積63.3萬平方米。這些項目集中分布在房山、大興等區域,房山區域的限價水準通常在4萬元/平方米左右,大興區則普遍被限制在5.2萬元/平方米到5.5萬元/平方米以下。

大興區某限競房項目銷售負責人向21世紀經濟報導記者表示,從蓄客階段開始,情況就不順利。“首期拿證的房源有700套,前面蓄客1000組,但陸陸續續流失了一半。到9月開盤時,才賣了200多套。”他說,在以往市場好的時候,蓄客量可相當於房源量的3-5倍,“開盤售罄”更是家常便飯。

他表示,和同區域的建案相比,限競房本身就有價格優勢。作為首期入市的限競房,已經刻意壓低了價格,沒想到銷售還是不理想。

房山的部分限競房項目也面臨同樣的問題,一些項目還傳出降價消息。但截至記者發稿,相關房企並未確認有降價的情況出現。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報導記者表示,限競房去化率低的原因在於,短期內供應量過大,且項目同質化嚴重。“按照現有的供應情況,大興區就將有16個限競房項目,潛在供應量約7000套。”郭毅說,今年全北京新房月均成交量僅有2000多套,按照這個供應節奏,區域性供大於求十分明顯。

據21世紀經濟報導記者了解,在近期北京限競房銷售中,一組購房者參與3到4個項目搖號的情況,並非個案。部分項目蓄客數量的“水分”,正源於此。

對於產品的同質化,北京某房地產企業相關負責人顯得頗為無奈。他向21世紀經濟報導記者表示,當地價、房價、配建規模都被限定後,建案項目的利潤變得十分有限,加上限競房的面積也被限制,開發商在產品上做文章的余地很小。“我們乾的已經不是開發商的事,快變成‘代建商’了。”

緩解二手市場壓力

雖然限競房銷售遇冷,但仍然吸納了一部分二手房市場的需求。

當前北京建案(不含保障房)總成交量約在1.8萬-2萬套的水準。其中,二手房交易量約佔80%,新房佔20%左右。郭毅認為,今年5月以來,北京建案交易總量沒有太大變化,但二手房月交易量從1.8萬套降至1.5萬套左右。這其中,限競房的吸納作用不可忽視。

現階段,北京新房供應主要有三類:自住型建案、限競房、純建案。其中,前者帶有明顯的保障性質,後者有“豪宅化”傾向,限競房在這一供應結構中的作用愈加重要。

由於北京土地出讓方式全面轉入“限房價、競地價”,近期限競房的供應量明顯提升,如今已成為新房市場的供應主體。

“目前北京成交了60多塊限競房用地,規劃建築面積將近550萬平方米,大概能開發6萬多套限競房。但北京新房市場的年成交量也就在兩三萬套。”郭毅說,限競房的集中入市,不光使新房市場出現區域性供大於求,而是全面供大於求。

她認為,限競房真正的供應高峰,要到明年才能出現。那個時候,限競房所佔的供應比重會進一步提高,房企也將面臨真正的去化壓力。

陳志對這一觀點表示讚同,但他同時指出了另一個現實。

“北京市場的需求總量是不變的,但在長期的調控之後,市場已經變得較為理性。”陳志說,購房者的預期穩定,不擔心房價會暴漲,因此就不會有恐慌性購房的行為。

他甚至認為,在長期調控的“熏陶”下,這種穩定的預期將成為未來一段時間的常態。且隨著限競房的進一步供應,新房市場供大於求的局面將進一步確立,新房將進入買方市場。“這還能在一定程度上緩解二手房市場的供需壓力。”

陳志表示,開發商應當習慣這種局面。過去多年來,北京樓市在多數時間裡都供不應求,這不僅給房價帶來上漲壓力,也導致開發商在產品上花的精力不多。他認為,新房市場回歸“常態”,也有助於開發商恢復“冷靜”,將精力真正放在產品的居住屬性本身。

郭毅也表示,限競房因其較強的行政色彩而受到爭議,但在北京的調控框架下,開發商很難繞開,因此必須正視今明兩年的去化壓力。好消息在於,今年的土地市場已經趨於冷靜,土地成本不高,至少明年限競房的價格調整太空會更大。

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