原標題：刷屏地產圈！12家頭部房企試點融資“三道紅線”，恆大、融創等位於紅檔！影響有多大？
房地產企業融資限制繼續收緊，幅度有所超過市場預期。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。
會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
這印證了《21世紀經濟報導》8月13日的獨家報導：《獨家丨房地產融資再收緊？觸及“三道紅線”不許增長有息負債》
本報報導稱，監管部門頒布新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。房地產企業的“三道紅線”為：剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。
按“三道紅線”，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
也即，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；
“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；
“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；
“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。
8月28日，《經濟參考報》報導稱，參加重點房地產企業座談會的房企包括12家，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。對這12家房企將進行融資債務總規模的控制。企業需於9月底上交降檔方案，包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成符合“三道紅線”的調整。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。2021年1月1日起全行業將全面推行相關規則。
融資新規暫無明確時間表
執行細則仍待落地
值得注意的是，21世紀經濟報導記者目前了解到，融資新規尚無明確的落地時間表，相關的執行細則也有待頒布。所謂“9月底前提交降負債方案”的說法，尚未得到當事各方的證實。
有知情人士向21世紀經濟報導表示，會議基調是以座談為主，監管層的主要目的，是通過對幾家大型房企的座談，了解相關情況。但當日並未提出具體的要求，也未公布相關政策執行的時間表。
據了解，“降負債”是座談會上傳達出的主要信號。監管層希望通過房企的降負債，來控制金融機構的風險，並維持房地產市場的穩定。但這並不意味著所有的與會房企都要降負債，前述知情人士表示，萬科、中海等負債率較低的企業並無這方面的執行壓力。
8月28日早間，綠地香港一位管理層在業績會上也證實了這一消息。他表示，公司了解到的情況是相關部門與房企進行了交流，融資新規的實施目前還沒有明確的時間表。
21世紀經濟報導了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，但不清楚具體的執行細節和執行尺度。一些房企已經和相熟的金融機構進行溝通，並未得到確定性的答覆。有北京房企人士向記者透露，金融機構也在等待相關指導性文件的正式下發。
參加此次座談會的12家房企，均為房地產業內頭部企業。
根據國盛證券按“三道紅線”標準測算，以2019年末數據為基準，銷售排名前50位的房地產企業中，均未超過警戒線的有11家，超過1條警戒線的有15家，超過2條警戒線的有8家，超過3條警戒線的有15家
12家房企中，“三道紅線”位於紅檔的是4家房企：
中國恆大（3333.HK）、融創中國（1918.HK）、綠地控股（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）；
剔除預收款後的資產負債率分別是82.7%、84.2%、82.8%、80.8%；淨負債率分別是183.1%、214.1%、163.4%、120.9%；貨幣資金與短期債務之比分別是0.40、0.57、0.67%、0.70。
位於橙檔的是陽光城（000671.SZ），剔除預收款後的資產負債率分別是77.6%，淨負債率154.4%，貨幣資金與短期債務之比1.15。
位於黃檔的是碧桂園（2007.HK）、萬科（000002.SZ）、新城控股（601155.SH）；剔除預收款後的資產負債率分別是82.7%、76.5%、76.5%；淨負債率分別是55.3%、36.7%、14.2%；貨幣資金與短期債務之比分別是2.14、1.68、2.42。
位於綠檔的多位央企系房地產公司，包括保利發展（600048.SH）、中海地產（0688.HK）、華潤置地（1109.HK）、華僑城（000069.SZ）；剔除預收款後的資產負債率分別是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%；淨負債率分別是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%；貨幣資金與短期債務之比分別是2.09、4.00、2.89、1.01。
其指出，隨著融資政策的不斷收緊，前期加杠杆、盲目拿地擴張的房地產企業將受到巨大衝擊，行業格局也將隨著監管的趨嚴有所調整。
2020年7月，泰禾集團股份有限公司出現違約，成為首例大型房企違約事件，主要受前期高杠杆、低周轉的拖累。泰禾2013-2017年舉債擴張，2017年淨負債率達473.4%之高，遠高於同業。儘管此後公司逐步降低杠杆，但仍處於較高水準。
2018年以來，房企融資難度加大，加之泰禾居高不下的融資成本，公司最終資金鏈斷裂造成違約。央行“345”政策的頒布，目的是控制房地產企業杠杆水準，防止因大肆舉債出現違約風險。
房企融資渠道面臨全方位監管
房企融資“三道紅線”試點推出，意味著房企融資渠道面臨全方位監管。
8月26日，標普信評表示，房企座談會體現的政策信號，從長期來說能增強行業的抗風險能力，有利於房地產市場的平穩健康發展；但短期來說，有可能增加一些企業的流動性壓力和再融資風險，進一步加速房地產開發企業信用質量的分化。這或將是房地產調控政策收緊的重要信號。
標普信評認為，未來幾個月房地產開發企業的整體外部融資環境，或將從上半年較為寬鬆的基礎上轉向偏緊。座談會與會人員包括銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等部門負責人，以及部分房地產開發企業負責人。與會人員的構成或許意味著房地產融資政策將全方面覆蓋銀行及非銀機構借款、股權融資和境內外債券融資等各個方面，房地產開發企業在不同融資渠道之間騰挪的余地將被壓縮。
房地產開發企業信用質量的分化加速，不過，特大型房企仍有較大融資空間。實際上，房地產也自2017年以來整體處於去杠杆過程中，但各企業杠杆下降程度差異較大。特大型企業（現金規模大於1000億元的）財務杠杆持續下降，淨負債率由2017年上半年的122%下降到2020年一季度末的79%，處於較為安全的水準。
但，部分大型和中型開發企業的融資或將進一步受限，從而對其流動性產生壓力。近年來大型和中型房企財務杠杆下降幅度有限，到2020年一季度末仍分別保持在132%和125%的相對高位。在融資新規下，這些企業的融資規模增長可能會放慢。我們同時注意到，明年第一季度房地產債務到期比較集中。融資新規下，如果房企的杠杆水準接近或超過監管的紅線，其再融資風險或將增加。
表外融資或將上升
但業內人士擔憂的是，房地產企業表外融資或重新抬頭。
“一些超級房地產公司，不要把他們看成地產集團，可以理解成金融產品設計公司。甚至可以用管理金融機構的辦法來管理。”一位華南房地產金融人士坦言。
標普信評也指出，本次融資新規將有效控制行業表內財務杠杆，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金。
過去兩年，房地產開發企業普遍通過並購和投資擴展業務規模，樣本房企長期股權投資在總資產中的佔比已從2016年末的1.1%上升到2020年一季度末的2.4%。
特別是，2019年以來，大型和中型房企長期股權投資在總資產中佔比快速上升，顯示其表外項目不斷增加。融資新規或將進一步提升房企對表外融資的依賴，增加隱性債務風險。同時，房企採用聯合營模式的大部分重要信息並未公開披露，因此有可能加大市場評估開發企業真實信用指標的難度。
房企2020中報關鍵詞：降負債、慎拿地、銷售為王
“在未來的一段時間，我們還是會再減輕負債，因為要做完一些減負債，評級才有得升……”在8月24日的中期業績會上，富力地產董事長李思廉表示。今年上半年，富力權益銷售額為510.6億元，同比下降15.21%，僅完成年度目標的33.6%。同期，富力的淨負債率達到177%。
近期，房企進入中報發布季。受疫情影響，上半年不少房企的銷售業績不及預期，一些企業出現銷售、利潤雙降。但進入二季度以來，市場加速恢復，疫情的影響逐漸消失。
但與往年相比，房企對待市場的態度顯得愈加“謙虛謹慎”，這主要源於監管層在近期的一番表態。
這也給剛從疫情中恢復、並試圖進一步擴張規模的房企帶來新的考驗。企業如何看待融資新規？下半年又將以何種策略應對？很多答案都隱藏在中報裡和表態中。
回款率明顯提升
疫情對房地產業的影響，集中體現在銷售環節。
頭部房企中，今年上半年，碧桂園實現權益銷售金額2669.5億元，同比下降5.32%；淨利潤約為219.3億元，同比下降5.2%。同期，融創完成合約銷售金額1952.7億元，同比下降8.8%；淨利潤增長約6.5%。保利實現銷售金額2245.4億元，同比下降11.1%，淨利潤微增。
相比之下，“第二梯隊”的一些房企實現了業績增長。如中海實現合約銷售額1720.1億元，同比增長4.2%；龍湖實現合約銷售1111.0億元，同比增長5.2%；世茂完成合約銷售額1104.8億元，同比增長10%。
過去三年來，房地產市場出現罕見的“大牛市”，很多房企借此實現銷售規模的大幅攀升。其中，大中型房企的複合增長率普遍在30%-50%的水準。
今年以來，疫情一度使很多房企的銷售受挫，直到二季度才逐漸恢復。“基本上一個半月的時間是沒有銷售的。”中海地產行政總裁張智超說，這也造成了供貨的延後，以至於在疫情逐漸得到控制的6月，中海集中供貨和銷售，並於當月實現了575.6億元的創紀錄銷售規模。
但並非所有房企都能穩住銷售。在這輪疫情中，無論大型房企還是中小企業，都有成員難以幸免。
今年上半年，綠地實成屋地產合約銷售金額1330.29億元，同比減少20.7%，合約銷售面積同比減少30.7%。同期，北辰置業的營業收入為人民幣33.48億元，同比下降60.83%，公司的利潤降幅則達到八成以上。
值得注意的是，在近年來不斷強調抓回款的情況下，房企的回款率普遍較好。上半年，碧桂園和綠地的回款率均達到驚人的95%。這也保證了企業在銷售額受到影響的情況下，銷售現金流不至於過度萎縮。
到7月19日，金茂的回款金額超過1000億元。其上半年實現合約銷售金額1028.7億元（同比增長31%）的情況下，實現銷售和回款雙雙突破千億。
儘管受疫情影響較大，但自二季度市場逐漸恢復以來，房企的信心也開始恢復。由於融資政策趨緊，多數企業更加信奉“銷售為王”的信條，並表示不會調整全年的銷售目標。
張智超表示，下半年中海將積極地抓好供貨和銷售，作為重點供貨的階段，下半年的供貨要佔到全年的61%。“下半年只要再不出現疫情重大反覆、經濟的重大狀況，公司還是比較有信心完成全年4000億港幣的目標。”
僅完成年度目標33.6%的富力，也表示“銷售目標1520億左右是不變的”。為達成這一目標，富力將推出16個全新項目以及約2300億元的可售資源。
“拿錯地是痛苦的事情”
實際上，房企加強銷售和回款，除了有保證現金流的考慮，還有降負債的目的。
對於新的融資管理政策，房企在公開解讀中，將其稱為一種規範。“這一舉措的主要目的還是想穩住開發商的杠杆，控制負債不會過快增長，從而把房價穩定下來。我們認為這個措施是規範行業行為，倒逼行業進入健康狀態的這麽一個舉措。”龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼說。
過去一年多來，很多房企通過債務置換，完成借新還舊，並實現負債率的下降。半年報中，很多企業的負債率低於去年同期。但以“三道紅線”為標準，對融資進行“強監管”的政策，仍然令企業意識到一個現實：要想繼續通過資金杠杆來實現發展，必須首先控制現有的債務水準。
天風證券根據2019年財務數據，按照“剔除預收账款資產負債率為70%”、“淨負債率為100%”、“貨幣短債比為1”三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中，同時踩到“三道紅線”的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅有12家。
李思廉表示，“未來9個月，我們可能會在國內外處理250億到300億的債務，中間超過一半會有一些重組的安排，其他的都會靠資金和銷售來抵消。”雅居樂也聲稱，要將負債率控制在70%左右的合理水準。即便是負債率較低的中海和龍湖，也強調會繼續控制負債規模。
今年以來，隨著長效機制的試點繼續推進，房企普遍意識到樓市調控進入常態化的現實。如何在保證安全的前提下，實現規模和利潤的適度增長，成為企業的主要課題。對於此前通過高杠杆實現快速增長的房企來說，這一課題尤為嚴峻。
“我們所提到的資產負債結構優化，要平衡好規模、利潤以及負債的三角關係，這是非常重要的課題。”美的置業執行董事兼首席財務官林戈在業績會上表示。2015年至2018年，美的置業銷售複合增長率為73.8%，並在2019年邁入千億陣營。在完成規模發展後，美的置業把今年的經營策略定位為“戰略鞏固年”。
其中，美的的拿地策略變得謹慎起來，公司仍會按照銷售回款的1/3拿地，但要盡量避免在高點出手。
這一策略不難理解。嚴厲的融資環境和激烈的市場競爭，使得房企的資金越來越“寶貴”，因此，前端投資的重要性大大提高。
近期，金科股份聯席總裁方明富在接受21世紀經濟報導採訪時表示，由於市場的容錯空間大大縮小，因此前端的投資能力，往往成為決定項目成敗的關鍵因素。“以前有做得不精細的地方，犯的一些錯誤，都可以通過市場來消化，但現在已經沒有空間。”
在業績會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表達了同樣的觀點，“我們現在不能亂拿地，下半年會有更好的機遇，在收購合並或其他產業方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。”
責任編輯：劉萬裡 SF014
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