回遷房非買不可？那就要注意這些風險了！

回遷房雖然在價格方面低於建案，但由於屬性不同在購買時也要承擔一定的風險。那麽回遷房和商品到底有哪些區別？買賣回遷房需要注意什麽？

一、什麽是回遷房？

回遷房是發展商徵收土地時，賠給回遷戶的房子。一般回遷房的售價都普遍低於建案的售價，擁有不動產權證的回遷房是可以進行上市交易買賣的。

二、回遷房和建案有什麽區別？

1、價格上的區別

建案可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房就不同了，因為回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，所以不享有建案的抵押貸款的權能。

2、買賣雙方關係不同

建案購買基礎是開發商和購房者簽訂的《建案買賣合約》，房屋的價款在合約中進行約定。而回遷房購買基礎是拆遷部門和被拆遷人簽訂的拆遷補償協定，在協定中進行約定。

三、回遷房是否可以進行買賣交易？

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第六款規定：未依法登記領取權屬證書的，不得轉讓。

若回遷房業主已取得《不動產權證》是可以正常在交易所過戶轉名；若業主手中只有發展商的回遷協定，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協定只是業主與發展商之間的私人商業協定，此協定並沒有得到房管局的認可。

四、購買回遷房有什麽風險？

1、無不動產權證

若賣方只有回遷協定，並無不動產權證的話，那麽買賣雙方在進行二手房交易的時候，是不能夠在當地所在地的房地產交易所做公證過戶和改名的。也就是說購房者即使買了房也可能得不到不動產權證。

另外，產權證是房屋的物權證明，不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益。如：購買沒有產權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

2、付款有風險

許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80％～90％的樓款，作為客人購買該套房子的保證，剩餘的在真正過戶交易後再付清。這種情況對購買者來說具有一定的交易風險，因為在這種情況下，業主也不能保證什麽時候能夠真正過戶。

五、如何規避這些風險？

1、考察開發商實力

遇到這種情況，如果是“非買不可”，則要考察拆遷、收購的發展商實力。如果發展商資金運作良好、項目上馬快、建設速度快，則回遷速度尚可，不動產權證相對有些保障。

2、一定要約定房產過戶和交房的時間

簽訂回遷房買賣協定時，出賣人並沒有取得不動產權證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得不動產權證，但要寫明自取得不動產權多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。

3、用先租後買保障權益

如果雙方均十分滿意的話，相關專業人士建議，雙方可以簽訂協定，先以交租金的方式每月支付一定金額，等該回遷房的權屬證明辦理完畢之後，再將租金轉為首預售屋款，從而可再進行抵押貸款。採用這種方式能夠保障雙方的權益。

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