中房報記者 盧泳志 北京報導
經過41輪角逐，新城控股擊敗北京城建和首開+金地聯合體，以23.3億元的價格、22.63%的溢價率奪得順義新城一宗限競房地塊，宣告進京成功。
據中國房地產報記者了解，在得知北京拿地成功的消息後，新城控股內部一片歡天喜地，感慨“終於功夫不負有心人，成功進軍北京市場。”之所以如此興奮，是因為新城控股等這一天足足等了兩年。
坎坷的進京之路
早在2016年，新城控股便喊出了“未來三年內，挺進北京百億房企行列”的目標。在之後的兩年內，新城控股曾多次參與北京土地市場公開拍賣，但均無功而返，始終未能在北京市場實現零的突破。
僅2018年，新城控股就參與了6次土地拍賣，尤其在近期幾場土地拍賣中，更是展現出了“必須拿地”的強烈意願。不過儘管此次新城控股取得進京“門票”，但要想在2019年實現“挺進北京百億房企行列”的目標仍然是個難題。
對於此次進京拿地，有業內人士認為，新城控股進入北京市場已經錯過了最好的時機，以其現在的產品操盤能力進入競爭激烈的限競房市場未必會有優勢。
“未來市場90平方米‘小三居’競爭慘烈，7090政策（指地塊出讓時規定，地塊除建設保障性住房外的剩餘居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上）讓這塊地的操盤難度大幅增加。”中原地產首席分析師張大偉分析認為。
不過，合碩機構首席分析師郭毅認為，該宗地地段位置和地塊條件相對比較優越，而且沒有太多的配建需求，大大減少了新城控股的操盤難度。如果新城控股傾力打造一個低密度產品的話，也能作為進京的首個作品塑造一個優良的市場形象。
而一些業內人士則認為，對於一線品牌房企來說，進京拿地更多是品牌意義上補充布局的短板。新城控股作為一家2000億元規模的房企，在區域布局上應該更加均衡，只有相對均衡的布局才有利於規避政策、市場波動給整體業績帶來的風險。
以擴大規模為主基調
過去兩年，高歌猛進的市場，為房地產企業規模發展提供了氛圍，新城控股的業績和規模也得到顯著提升。
在2014年之前，因為本身規模較小，新城控股利潤規模並不大，但隨著2015年市場的好轉，新城控股的利潤規模和銷售毛利率大幅提升，特別是在2017年其利潤規模達到60億元，銷售毛利率接近30%。
2017年，新城控股當年銷售金額達到1264.7億元，較2016年增長94%。而2018年前11個月，新城控股銷售金額達1985.65億元，比上年同期增長88.58%。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，目前房地產處於“一般集中型”階段，前20強房企佔據市場份額的20%~40%；2020年市場會進入“一般寡佔型”市場，前8強的房企佔據市場份額的40%~70%；最終市場將進入“高寡佔型”階段，前8強房企將佔據市場份額的70%。
基於對房地產行業集中度不斷提升的判斷，新城控股早在2015年就提出2020年“衝刺千億”的目標；隨後又將目標改為2017年“衝千億”，最終該公司在2017年完成銷售額1265億元，首次躋身房企千億陣營。
歐陽捷曾在接受記者的採訪時表示，接下來新城控股仍將以擴大規模為主基調，以一二線城市為核心，三四線城市作為輔助，主攻住宅及商業，通過住宅高周轉來提速現金回流，通過商業地產布局獲取穩定的現金回報。
在壟斷格局來臨之前，做大規模仍是房企的最佳選擇。但房企要時刻警惕，在規模化發展的路上，必須確保規模與利潤的平衡，嚴格把控防範高速發展背後潛藏的資金風險。
“穩健與高周轉是新城控股發展的兩個關鍵詞。”歐陽捷稱，企業要做大規模就要貫徹高周轉模式，隨著企業不斷擴張，負債一定會逐漸增多，只要現金流能在保證經營的基礎上覆蓋掉債務就是安全的。
雙軌並行的發展邏輯
隨著新型城鎮化的持續推進，以住宅項目起家的新城控股加大了城市綜合體項目的收儲和開發，開啟了住宅地產與商業地產雙軌並行的戰略模式。
新城控股業績的快速增長正是得益於其“住宅+商業”的戰略指引，相對於大多數房企，新城控股是地產行業內少有的將商業與住宅置於同等戰略地位的房企。
據記者了解，新城控股的住宅開發與商業開發比例約為7:3，商業與住宅兩者互相協同，又相互獨立。
這種發展模式的優勢非常明顯，新城控股在商業開發過程中，積累了品牌影響力，並熟悉了當地的房地產市場。在隨後的土地拓展中，新城控股商業與住宅協同的優勢得到發揮，接連居住地塊，打造高品質住宅項目。
一位業內人士介紹說，新城控股均衡的能力不僅體現在商業與住宅之間的協同發展，更體現在前期拿地時，商業綜合體可售物業是否能夠覆蓋持有物業的現金流被定為硬指標。
“新城控股堅持住宅與商業的雙輪驅動，背後其實是對企業現金流的戰略性思考。”在歐陽捷看來，商業的持續經營，為公司創造了長期、穩定的現金流；豐富的商業配套有利於提高住宅產品的溢價水準以及競爭優勢，這也是新城控股加速奔跑背後的企業邏輯。
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