中房報記者 付珊珊丨上海報導
今年上半年，上海全市商品住宅新增供應量為2.09萬套，較去年下半年上漲103%新房市場上半年出現補償性回升，但與往年相比，上海的新房供應量則明顯降低。
究其原因，從去年下半年起，上海嚴控新盤預售證的發放，尤其對於市中心高端盤預售證更是無一放行。
供應量減少、預售證卡殼，開發商“無盤可賣”，加上樓市調控政策不斷收緊，新房成交滑落也在情理之中。
根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，2018年上半年全市新建商品住宅共計成交2.20萬套，同比減少18.44%。
市場成交下滑對房地產企業銷售業績帶來嚴峻挑戰。
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各梯隊門檻降低“綠萬融”保持前三
根據克而瑞上海發布的2018年上半年上海房企權益銷售金額排行榜顯示，和往年同期相比，2018年各梯隊準入門檻全線下跌，跌幅均超過15%，且今年更是創下新低。其中，TOP5房企準入門檻下跌最嚴重，環比跌幅高達29.64%；其次是TOP50的準入門檻，環比跌幅超過25%。
從房企位次上來看，TOP10房企中，有5家企業排名持平，其中，綠地、萬科、融創、融信分別以90.88億元、84.31億元、57.37億元和39.04億元的權益銷售金額位列前四，且此次在排名上與上一次持平；另外，此次排名上升的企業有3家，分別是象嶼集團、寶華集團和中國金茂；而泰禾集團、仁恆置地則在排位上分別下降一個名次。
綜合來看，權益銷售金額排在前十位的房企基本是上半年有項目拿到預售證且在售項目較多的房企。
綠地作為上海本土房企，在上海市場有著主場優勢，項目多而廣，權益銷售金額位居上海市場第一也在情理之中。
上海市場上，除了綠地，就是萬科。在今年上半年開盤認籌的項目中，除了萬科天空之城和萬科公園大道兩個項目認籌數低於房源數，其他開盤項目均實現認籌率超過100％，例如萬科金域瀾灣推出446套房源，認籌數達到618組，認籌率138.57%；另一個項目萬科海上傳奇，一共444套房源卻認籌了924組客戶，認籌率達到208.11%；萬科安亭新鎮認籌數337套，實際房源僅258套，認籌率為130.62%。多個項目熱賣為萬科實現高銷售金額提供了保障。
此外，位於排行榜第四名的融信，此前在上海土地市場斬獲多幅地塊，如今也逐漸步入收獲期。
據中國房地產報記者了解，目前，融信在上海地區在售自操盤項目4個，包括：融信鉑爵、融信鉑灣、融信綠地國際、融信世紀江灣；在售合營項目4個，包括：虹橋世界中心、法蘭西世家、萬科有山、西虹橋壹號。“下半年融信旗下及其合營項目，在上海將迎來世紀江灣與西虹橋壹號兩個項目的首開，項目均處於熱點高價值板塊；另外還有多個項目將在下半年加推，產品覆蓋了商住辦及車位，多點發力。”融信上海相關負責人對中國房地產報記者表示。
一般來講，企業上半年和下半年銷售額佔比為四六分，很多企業更傾向於把後勁留在下半年，然而今年局面出現了一些微妙變化，房企在半年度節點已經開始提前發力。
克而瑞分析指出，這其中的原因有兩個，首先就是預售審批並未完全放寬，限價調控一直存在，年底集中衝刺階段可能存在一些不穩定不可控的因素，與其等待，不如提前將一部分業績收入囊中；另外，房企認識到購房者趨於理性，捂盤很可能會錯失潛在客戶。
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下半年推盤增加考驗房企精細化運營能力
隨著下半年的啟程，房企之間的角逐也進入新的階段。
據了解，下半年不少房企在上海均有新盤推出。比如上述提到的融信，此外，中國金茂也向中國房地產報記者表示，今年上半年，金茂在上海僅有大寧金茂府等少量房源在售，而下半年金茂上海公司擬推出兩個全新項目，西郊金茂府和虹口金茂府。“目前這兩個項目都進入銷售前期的蓄客階段。預計2018年上海公司銷售規模將達到85億元。”中國金茂相關負責人表示。
另一家企業新城控股，長期深耕上海，據新城控股高級副總裁歐陽捷介紹，下半年新城控股在上海將有4~5個項目有開盤和加推計劃，新城控股希望在保持半年度排名的基礎上穩扎穩打，進一步提升市場地位及品牌影響力。
雖然今年上半年房企銷售之爭已經硝煙四起，但是按照房企慣例，下半年推盤數量會增加、推盤計劃也會更加密集，而這一切是否順利還要看市場環境和政策的變化。
對於下半年上海樓市走向，幾家房企也給出了基本一致的觀點。
融信上海相關負責人認為，下半年樓市走勢將與上半年類似，整個市場保持“穩價格、控供應”的態勢。在預售證獲取環節，依然是政府統籌的基調；在成交層面，出現冷熱不均的現象，市區高性價比項目保持成交火熱，外環以外在紅海中搏殺的剛需盤將面臨一定挑戰。此外，在房地產調整政策層面，也不會有松動的跡象。
“從政策面看，上海調控政策不會放鬆，控房價、抑泡沫、防風險的思路不會改變。從供求關係看，供應減少是長期趨勢，供不應求現象將長期存在，年度供應、成交量可能創歷史新低。下半年在售項目可能進一步呈現兩極分化，部分項目開盤價格明顯低於預期，但開盤認籌表現一般，客戶觀望情緒加重，也有部分項目銷售依然火爆，開盤售罄現象依然存在。”歐陽捷表示。
總的來說，下半年上海樓市調控依然從緊，在這種調控壓力之下，房企也給出了應對之策。
中國金茂認為調控壓力對房企的影響主要是經營品質層面，下半年公司要在土地、市場、客戶、服務等四個方面做到產品的平衡。“現在上海整體二手房市場有一定下行趨勢，這個壓力會傳導到一手市場，所以在銷售上，壓力是存在的，但我們堅信，只有真正做好產品與服務，才會持續被客戶認可。”
“上海樓市作為全國房地產市場的領頭羊，同時也是定海神針，其價值是不容被懷疑的。”上述融信負責人表示，“我們認為，在政策性緊縮及市場波動的前提下，應該抱有“積極、樂觀且不失謹慎”的態度，為上海市場貢獻多樣性的高品質產品，包括商品住宅、租賃住房、商業、辦公大樓等不同業態物業，多角度為促進上海樓市健康發展貢獻力量。”
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