上海市豪宅開閘放水：批量上市 價格重回兩年前

　　上海市豪宅批量上市 價格重回兩年前

　　謝敏敏

　　在限網簽、限價的2017年，一線城市新房預售證被“卡”住，上海高端豪宅市場的新房預售證新增供應量極為稀缺。但自2018年3月下旬以來，這一現象出現根本性改變。

　　據經濟觀察報記者不完全統計，近期大寧金茂府、信達泰禾上海院子、保利翡麗甲第、靜安府、融創濱江壹號院、翠湖天地、寶華城市之星、等多個知名豪宅項目都取得了預售證，一周內超過8個項目集中領證。這些項目目前均處於認籌階段，將於4月中下旬密集搖號開盤。

　　為什麽在此時集中上市？“現在取證都是政府選擇時間，多數項目都等了一年了。拿到證了該賣就賣，因為後期（調控政策）也不會放鬆的。”一位要求匿名的大型房企上海公司行銷負責人對經濟觀察報透露。

　　開閘放水

　　上海高端豪宅的此次“開閘”，其實已讓房企等待許久。上海中原地產的統計數據顯示，2017年2月和3月上海豪宅的供應面積為零，2017年7月至2018年2月更是出現了連續8個月新增豪宅零供應為零的現象。

　　王磊（化名）所在的項目此次終於拿到了預售證。據他透露，該項目從去年初即開始排隊領取預售證，但由於調控政策趨緊，去年始終未能如願，這讓其所在的團隊壓力巨大，“本來說是4月份可以開盤，後來又說5月份，最後變成了10月份，又說12月份能賣了，還是沒有。真的等了好久。”“我們被‘折騰’得太久了，能開盤肯定趕緊開啊。”王磊坦言，現階段房企能拿到預售證已經十分開心了。

　　首次開盤即抬高了上海北區房價的“紅盤”大寧金茂府，此次也拿到了預售證。根據公開消息，大寧金茂府東區房源預售許可證已正式獲批，均價為9.38萬元/平方米，共推出382套房源。項目於2018年3月30日開始認籌，認籌金為100萬元人民幣，認籌截止日期為4月5日12：00，計劃於2018年4月21日開盤銷售。

　　位於上海新天地的頂級豪宅翠湖天地，新一預售屋源於3月24日開始認籌，均價13萬元/平方米，是此次拿到預售證的豪宅項目中獲批的最高價格。

　　部分拿地已久的地王項目，此次也在開盤之列。信達地產2015年11月耗資73億元奪下上海新江灣地王，後來與泰禾合作開發，項目名稱為“信達泰禾上海院子”，該項目拿到預售證後於3月31日開始認籌，認籌金130萬元，此次銷售均價約為9.5萬元/平方米。

　　政府在預售證上主動“開閘”是一方面，另一方面，對於部分有資金回籠壓力的房企而言，此時上市開盤也能緩解周轉壓力。“自從去年下半年以來豪宅市場沉寂許久，不少豪宅因為在價格預期上和市場有較大差異，所以不願意低價入市。但目前市場風向進一步趨緊，房企對未來信心不足，加之長時期沒有銷售，房企資金鏈也有一定壓力，所以現在豪宅調整姿態，陸續進場。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

　　價格低於預期

　　盧文曦表示，由於限價這次集中上市的豪宅項目大部分被批複的價格遠低於市場預期價格，和周邊二手房價格倒掛是常態。

　　即將於4月初再次開盤的靜安府此次推出西區319套房源，均價位於8-9萬元/平方米，這一價格和其2年前的售價幾乎一致。2016年7月，靜安府首次開盤，一個半小時即售罄，當時的銷售均價約為8.8萬元/平方米。

　　大寧金茂府此次開盤的三期項目價格和此前推出的二期相比沒有明顯的變化，該項目相關人員甚至在朋友圈中表示，這是“白菜價”。

　　位於東外灘的保利翡麗甲第於4月2日開始認籌，推出2號、7號、16號三幢高層精裝公寓，單價約在8.4萬元/平方米-11萬元/平方米，這一價格和該項目2015年底的價格相仿甚至有所下降，網上房地產資訊顯示，彼時該項目的預售證單價約在8.8萬元/平方米-14萬元/平方米。此外，該項目的二手房源掛牌均價已經超過了11萬元，也高於此次的開盤價格。

　　由於價格低於預期，從認籌情況看，這批豪宅項目目前均取得了較好的認籌效果。例如，靜安府西區已經認籌了預計700-800組客戶，大寧金茂府認籌3天即有近400組客戶，均超過了可售房源數。

　　“限價激發了潛在投資需求。”前述要求匿名的大型房企上海公司行銷負責人說。但他也強調，由於此次一次性推出了數個豪宅項目，且銷售價格以8萬元/平方米-9萬元/平方米為主，相似性比較大，“所以就看客戶選擇，壓力對大家都一樣的。”

　　王磊也坦言：“對於去化，都會有擔心的，因為本來只有一個地方選，現在是三五個地方讓你選，肯定要糾結的。”

責任編輯：李鋒