上海頻現“日光碟”背後

經濟觀察報 記者 謝敏敏

已經出售了唯一的一套住房、急於置換新房的劉凱（化名），在上海樓市4月這波熱鬧的開盤潮中，手拿房票卻並沒有選到心儀的房子。

劉凱參與了上海浦東中糧前灘海景壹號的認籌。2018年3月下旬以來，上海批量供應新房預售證，尤其是一批高端豪宅項目紛紛入市，中糧前灘海景壹號就是其中之一。

4月4日，中糧前灘海景壹號開始認籌，認籌金100萬元，驗資285萬元。“在前灘，搶到就是拚人品。”劉凱之所以十分想買一套中糧前灘海景壹號，價格是最大的吸引因素。此次項目獲批的單價約7.3萬元／平方米，總價672萬元起，而周邊二手房的價格已經普遍達到了每平方米9萬元以上。

一二手房價格的倒掛，使得中糧前灘海景壹號創造了上海實施公證搖號開盤制度以來的最大認籌規模數。4月23日，該項目公正搖號，共計銷售房源437套，有效認籌3127組，認籌數是房源數的7倍之高。

劉凱最終搖到的數字是89X號，這讓他十分失望：“我問我的對口銷售，對方告訴我第二天不用去現場選房了，因為這個數字肯定是買不上的。”

4月24日，中糧前灘海景壹號正式選房，毫無意外地實現“日光”。前天已經宣告“出局”的劉凱，在一個購房人直播群裡觀看了選房現場：入場前根據認籌號碼分區域審核材料，包括身份證、收據和登記證書，入場後給到每個人的選房時間僅有2分鐘。當天下午，排隊等候區外直接亮出了一塊紅色展板，上面是大大的“售罄”二字。

中糧前灘海景壹號此次開盤之際，恰逢上海新房供應迎來了一波新高潮。上海中原地產的研究數據顯示，僅4月16日至4月22日這一周，入市項目達到12個，供應面積達到55.4萬平方米，環比增加463.5%，一周的供應量甚至超過今年來每個月的供應量。

上海中原地產市場分析師盧文曦對經濟觀察報表示，這次集中放盤化解一部分供應“堰塞湖”的問題：“房企入市態度堅決。以往房企希望通過小批次多開盤達到漲價目的，但目前形勢下對未來漲價不抱希望，相反希望一次性拿到預售證，早回籠資金。”

但短期來看，供應的增加並沒有緩解新房市場的供需矛盾，包括中糧前灘海景壹號在內，近期上海市場推出的多個項目頗為搶手，認籌數遠超過實際供應數，都成了名副其實的“日光碟”，其中大部分熱賣項目為高端豪宅項目。

4月10日，位於上海新天地的頂級豪宅翠湖天地正式搖號開盤，其獲批的預售證價格約為125000元/平方米—196800元/平方米。翠湖天地推出118套房源，有385組認籌客戶，當天清盤。

值得一提的是，根據上海市東方公證處公式的搖號名單顯示，參與翠湖天地認籌的公司客戶高達214組，佔比55.6%。以公司的名義購房，可以規避上海的限購政策，但要求一次性付款，且需要承擔較高的契稅。

也是在同一天，位於上海九亭板塊的虹橋象嶼悅府開盤，推出586套房源，累計906組有效認籌客戶，當天銷售25億元且售罄。該項目此次房源均價約為43730元/平方米。

4月17日，位於上海新江晚板塊的信達泰禾上海院子開盤，推出房源376套，有效認籌客戶611組，銷售均價約為9.5萬元/平方米，最低總價為一套700萬元起，該項目開盤3小時即宣告售罄。

4月19日，大寧金茂府公證搖號，預售房源382套，共有751組有效認籌客戶進入公證搖號環節。4月21日，大寧金茂府正式選房開盤，均價為9.38萬元/平方米，房源總價在1500萬元左右。據該項目銷售人員透露，大寧金茂府開盤兩小時即清盤，當天銷售額達到了58億元。

除此之外，據經濟觀察報記者不完全統計，近期萬科海上傳奇、萬科金域瀾灣、融創濱江壹號院等項目均實現“日光”。即便沒有“日光”，大部分項目的去化情況都較為理想，例如總價在1500萬元到5000萬元的豪宅項目東外灘翡麗甲第，除6套頂複外的所有房源當日均告售罄。

盧文曦認為，日光碟頻出現象是多方面的因素造成的：“四月以來開盤的去化都不錯，市場信心有所恢復。此外，去年下半年以來供應不暢，市場積壓一部分需求，而這些需求需要釋放；最近入市項目（銷售均價）都遠低於市場預期，而且一二手倒掛也普遍，所以刺激需求釋放。”

限價之下，上海此番獲批的新房項目，包括大量豪宅項目，銷售均價遠低於市場預期，一二手房倒掛帶來的價格刺激，成了最大的吸引力。大寧金茂府的相關行銷人員直呼這最後一批房源是“白菜價”：“說真的，這個價格，不捨得賣。”；保利翡麗甲第此次開盤單價約在8.4萬元/平方米-11萬元／平方米，這一價格和該項目2015年底的價格相仿甚至有所下降，網上房地產資訊顯示，彼時該項目的預售證單價約在8.8萬元/平方米-14萬元／平方米。此外，該項目的二手房源掛牌均價已經超過了11萬元，也高於此次的開盤價格。

某種程度上，較低的價格也刺激了市場，一些原本沒有購房需求的人也參與到搶房中。禾略谘詢CEO鄭永祥對經濟觀察報直言，一二手房倒掛造成的哄搶背後，“其實是投資性剛需，是泡沫。有多少人會買來自己住呢？”

一位要求匿名的大型央企上海公司行銷負責人此前就對經濟觀察報表示：“其實限價激發了潛在的投資需求。”

據劉凱透露，此次購房過程中結識了較多的購房者，有一部分比例的客戶是不久前匆匆賣掉自己的住房的，目的就是為了有資格搶到一套更加劃算的限價新房。

盧文曦進一步表示，市場需求是有限的，日光碟頻出後已經釋放了一波，因此日光頻出的現象並不會持續太久。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則強調，類似項目的入市，會帶來市場預期的變化：“不排除部分二手房房東會加快拋售房產，進而積極認購此類一手房，所以實際上市場交易反而是比較不錯的，這也是當前上海市場底部反彈的一個重要原因。”