青島杭州樓市“接力”鬆綁 未來更多“微調”動作或出現

本報記者 張敏 北京報導

導讀

分析人士表示，從近期監管層釋放出的信號可以看出，監管層已經意識到樓市的下行勢頭。政策總基調仍然堅持“房住不炒”，但將賦予地方政府更大的調整權限。

在菏澤、廣州、珠海等地先後鬆綁樓市調控後，又有城市加入這一行列。

1月3日，青島市國土資源和房屋管理局高新區分局發布通知，暫停執行《青島市高新區建案公證搖號售房規則》，即取消購房搖號政策。此時距離該政策頒布僅有6個月的時間。青島也成為本輪調控中，首個取消搖號政策的城市。

同日的消息顯示，杭州有銀行推出“接力貸”業務。在子女作為共同還款人的情況下，延長老年人購房的貸款年限。此舉被認為可充分利用購房資格，並用足資金杠杆。

2019年伊始，兩個城市鬆綁樓市動作的出現，似乎代表了今年房地產調控政策的一種風向。

分析人士表示，從近期監管層釋放出的信號可以看出，監管層已經意識到樓市的下行勢頭。政策總基調仍然堅持“房住不炒”，但將賦予地方政府更大的調整權限。未來將可能有更多的“微調”動作出現，其中，“鬆綁”將是主要的調整方向，但也不排除收緊的可能。

鬆綁樓市動機顯露

青島市國土資源和房屋管理局表示，鑒於目前高新區建案銷售市場運行情況基本穩定，故決定於2019年1月1日起暫停執行《青島市高新區建案公證搖號售房規則》。今後將根據高新區房地產市場變化，適時調整和制定相關政策。

由此，青島成為2019年首個對樓市政策進行調整的城市，也是本輪調控中，首個取消搖號政策的城市。

中原地產首席分析師張大偉指出，“搖號”是市場火爆期的非正常舉措，2018年上半年，很多城市房地產供不應求，購房過程中的亂象頻出，部分城市甚至有公職人員參與其中。所以，很多城市發布了公證搖號的政策。

但現在看，市場基本面出現了變化，大部分城市出現了供大於求的現象，公證搖號的意義已經不存在。

事實上，青島的這次調整僅限於高新區的範圍，取消該政策對市場的影響相對有限。但分析人士普遍認為，對於飽嘗政策調控之苦的青島樓市而言，此舉的信號意義更為重要，並有助於提振市場信心。

有數據顯示，2018年青島市共網簽新建建案（不含保障性住房）159500套，比2017年下跌15.1%；二手房共計成交54033套，同比下降22.8%。從全年各時間段來看，上半年市場尚可，下半年的市場壓力明顯增大，且到年末並未有明顯改善。

據21世紀經濟報導了解，去年12月，青島的黃島、城陽等區域已經出現價格戰，萬科、龍湖等知名房企均加入其中。部分新房項目還對首付款推出“分期付款”的優惠政策。與此同時，去年下半年以來，部分房地產項目從只能接受單一的公積金或商業貸款，變為接受組合貸。

推出“接力貸”的杭州，此前已經對限購政策做出調整。2018 年 12 月 21 日，杭州規定，外地戶籍居民家庭在杭州限購範圍內購買住宅的，自購房之日起36個月內連續24次社保或個稅繳納記錄，允許出現累計補繳3次的情況，但不得斷繳。這一舉措被視為限購政策的合理化修正，同樣屬於利好消息。

與青島類似，受樓市調整的影響，去年杭州樓市交易量同樣受挫，新房和二手房交易雙雙下滑。

這兩次調整被視為地方政府鬆綁調控的一種延續。2018年12月18日至19日，菏澤、廣州、珠海等城市先後對樓市政策進行微調，涉及限購、限售等條款。其中，菏澤成為本輪調控以來，第一個取消“限售令”的城市，也被視為第一個鬆綁調控的城市。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導表示，各地對樓市政策的微調，大多為合理化修正。這些調整雖然結合了當地樓市的實際情況，但也反映出地方政府存在鬆綁調控政策的動機，且這種動機正在付諸實踐。

“收緊”動作同時出現

各地自行鬆綁樓市的做法，是否符合監管層對樓市政策的總體定調？

2018年12月21日，中央經濟工作會議召開，提出“要構建房地產市場健康發展長效機制， 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。 其中，自2016年以來，連續三年明確“房住不炒”的戰略定位， 被認為意味著樓市調控政策的總基調不會發生變化。

中信建投證券還指出，在2017年“分清中央和地方事權，實行差別化調控”的基礎上，中央經濟工作會議提出“夯實城市政府主體責任”，這意味著在中央“房住不炒”的基調下，地方政府的調控靈活性加大。

與此同時，“會議定調強化調控目標，弱化調控手段，是在市場基本面轉向的行業環境下，為今後地方調控政策進一步細化創造空間。”

此後的2018年12月24日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，首提“以穩地價穩房價穩預期為目標”，強調房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏製投機炒房，強化輿論引導和預期管理。

中信建投表示，住建部三個“穩” 而不是“控”字，意味著有關部門已經注意到基本面走弱趨勢漸顯，判斷2019年困難或將加劇，政策已經從防止大起逐漸回歸到防止大落，政策托底的可能性在加大。

據21世紀經濟報導了解，早在前述城市正式發文鬆綁調控之前，“小動作”就已經頻繁出現。從2018年下半年起，很多二線城市在“限價令”的執行上有所放鬆，放行了部分價格偏高的新房項目。另有部分城市下調了房貸利率。多數分析人士認為，未來將有更多的城市效仿，並通過微調的做法，對政策予以鬆綁。

中原地產表示，2018年第四季度，樓市調控政策頒布的頻率已大幅放緩。在前三季度頒布近400次調控政策的情況下，第四季度各地僅頒布64次調控政策，政策調控有明顯的“退燒”之勢。

但嚴躍進同時指出，在“房住不炒”的總基調下，各地的微調動作將十分謹慎。一旦有“越界”行為，就會迅速得到糾偏。監管層也會關注市場預期的變化，避免鬆綁論調盛行，甚至有可能敦促政策收緊。

1月2日，《人民日報》海外版就發表文章稱，當前中國經濟正處於轉型更新、提質換擋的關鍵階段，房地產市場平穩健康對於經濟實現更高品質發展十分重要。文章引用受訪專家的觀點稱，“各地應該圍繞自身城市化進程，根據人口流動和資源稟賦發展適合自己的支柱產業，形成新的增長點，避免回到靠房地產拉動經濟的老路。”

值得注意的是，就在前述5個城市鬆綁調控的同時，還有兩個城市悄然收緊了公積金政策。

2018年12月28日，汕頭市宣布，提取住房公積金購房的區域，僅限職工本人或其配偶的住房公積金繳存地或戶籍所在地。汕頭還將申請租房提取住房公積金的額度由原9600.00元/年調整為4800.00元/年。12月29日，長沙明確，職工申請住房公積金貸款時住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調整為“12個月以上”。