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在當前房地產行業洗牌的大背景之下，融資與拿地的話語權不斷向龍頭房企傾斜，中小房企面臨的生存困境不容樂觀。今年以來，內地樓市調控不斷加碼、房企融資管道逐漸收緊，另外港交所改革新政及相對較低的上市門檻，讓不少內地中小房企看上了赴港上市融資的好管道。
繼8月底內地小型房企河南恆達集團(控股)有限公司在港交所遞交招股書後，於9月12日，一間內地百強房企銀城國際控股有限公司(下稱“銀城國際”)也開啟了申請赴港IPO的進程。
不難理解，區域性中小房企若要擴大業務範圍至外省甚至全國，上市募資也許是來的最快的“要錢”方式了。
無建築施工能力的“百強房企”
根據招股書，銀城國際是一家房地產開發商，專注於在長三角地區為全齡客戶開發住宅物業，其房地產開發業務始於南京，將業務擴張至長三角地區的其他城市(包括無錫、蘇州、鎮江、杭州及馬鞍山)。
根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院，就綜合表現而言， 銀城國際在2018年在中國房地產百強企業中排名第93，並於同年被評為江蘇省十大房地產開發商之一。自2002年起，銀城國際連續16年被江蘇省房地產協會評為江蘇省房地產開發行業綜合實力50強企業之一，並於2017年排名第二。
銀城國際的房地產開發專案包括公司自主開發的專案、通過公司合營或聯營企業與第三方物業開發商合作開發的專案。
但值得留意的是，銀城國際不像大多大中型房企一樣擁有建築施工能力，只能將物業開發專案的施工工程包給第三方施工承包商，而第三方施工承包商已成為銀城國際主要的供應商。而我們都知道，擁有建築施工能力，尤其是建築技術創新，是品牌房企比拚競爭力的重要因素。依賴第三方施工承包商，無疑給銀城國際帶來了隱患。因為不能保證任何第三方施工承包商沒有缺陷，或滿足品質和服務的要求；若需擴張到其他地理位置，公司可能也無法找到足夠數量的合格第三方建築承包商。
業績波動較大 盈利能力存疑
銀城國際業務範圍主要位於江蘇省，尤其是南京地區。在公司28個物業專案中，南京地區的專案達15個。其中，附屬公司開發的物業專案位於南京的總建築面積達1651790平方米，佔到土地儲備的50.3%。
於2015年、2016年、2017年及2018年上半年，銀城國際分別實現收益約20.91億元、25.03億元、46.76億元、10.86億元；母公司擁有人應佔淨利潤分別為9170萬元、3.48億元、4.20億元、2.62億元。
來源：港交所
公司收入構成方面，截至2018年6月30日，房產銷售收入約1.07億元(人民幣，下同)，佔總營收98.7%；租賃收入137.4萬元，佔總營收僅1.3%。
根據2015年以來的財務報表，銀城國際的業績並不算穩定，波動較大。財華社發現，尤其是於2018年上半年，銀城國際的收入僅1.09億元，同比呈斷崖式下降95.5%。銀城國際指，今年上半年收益大幅減少，主要是期內並無完成及交付新住宅物業專案。
我們在來看一下銀城國際未交付的物業專案。目前正在開發的專案主要集中在南京，達約74.6萬平方米，正在開發中的總建築面積為141.86萬平方米，大幅超過已竣工的25萬平方米總建築面積。另外，公司未來開發的規劃總面積達161.83萬平方米。經計算，開發中及未來開發規劃的建築面積佔了總建築面積的92.18%
來源：港交所
已竣工的總建築面積佔總建築面積比例過小，給公司帶來的效益相對有限。開發中的總建築面積不能確保在短期內竣工及交付，這對銀城國際在可預見的未來的收益方面也充滿著不確定性。因此，可以預測銀城國際短期內的收益並不會出現較大幅度上升，甚至不排除收益繼續下降的可能性。而於2018年6月30日，銀城國際總流動負債高達163.91億元，其中銀行借款達88.87億元，經營活動所產生的現金流淨額為-16.26億元。這對於公司的日常業務運營、新專案的開發以及中長遠戰略都造成負面影響，情形不容樂觀。
最後，銀城國際的業務及前景取決於中國房地產的表現，尤其是倚重長三角地區房地產市場的行情。而當前，中國房地產政策變動非常敏感，近些年來，中國政府頒布了旨在使房地產行業降溫的各種控制措施，並可能采取措施對房地產行業進行監管。
一方面受到政策的嚴監管，另一方面恆大(03333-HK)、萬科(000002CN，02202-HK)等國內具有巨大影響力的房企不斷通過科技創新和調整戰略布局深耕房地產市場，這對小型地方房企銀城國際來說，都是無法逃避的現實。
只有加大自身實力(例如通過發展技術新增建築施工能力)、穩固江蘇區域房產市場大本營，才能站穩腳跟，走出省外，進軍全國。
作者：覃漢計
編輯：黎璐璐
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