銀城國際擬赴港IPO 發行價每股2-2.48港元

銀城國際擬在香港IPO中以每股2.00-2.48港元的價格發行3.54億股股份。

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根據招股書，銀城國際是一家房地產開發商，專注於在長三角地區為全齡客戶開發住宅物業，其房地產開發業務始於南京，將業務擴張至長三角地區的其他城市(包括無錫、蘇州、鎮江、杭州及馬鞍山)。

根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院，就綜合表現而言， 銀城國際在2018年在中國房地產百強企業中排名第93，並於同年被評為江蘇省十大房地產開發商之一。自2002年起，銀城國際連續16年被江蘇省房地產協會評為江蘇省房地產開發行業綜合實力50強企業之一，並於2017年排名第二。

銀城國際的房地產開發項目包括公司自主開發的項目、通過公司合營或聯營企業與第三方物業開發商合作開發的項目。

但值得留意的是，銀城國際不像大多大中型房企一樣擁有建築施工能力，只能將物業開發項目的施工工程包給第三方施工承包商，而第三方施工承包商已成為銀城國際主要的供應商。而我們都知道，擁有建築施工能力，尤其是建築技術創新，是品牌房企比拚競爭力的重要因素。依賴第三方施工承包商，無疑給銀城國際帶來了隱患。因為不能保證任何第三方施工承包商沒有缺陷，或滿足質量和服務的要求；若需擴張到其他地理位置，公司可能也無法找到足夠數量的合格第三方建築承包商。

黃清平老同事馬保華持股6.77%

銀城董事會由九名董事組成，包括四名執行董事：馬保華(執行董事兼總裁)、朱力(執行董事兼副總裁)、王政(執行董事兼副總裁)、邵磊(執行董事兼副總裁)，兩位非執行董事：黃清平(主席兼非執行董事)、謝晨光；及三位獨立非執行董事：陳世敏、陳炳鈞、林名輝。

招股書顯示，公司主席、非執行董事及控股股東之一黃清平通過Silver Huang持有48.72%的股份，戴成書通過Silver Dai持有17.67%的股份；執行董事兼副總裁朱力通過Silver Zhu持有9.57%的股份；非執行董事謝晨光通過Silver Xie持有7.35%的股份；公司執行董事、總裁馬保華通過Silver Ma持有6.77%的股份。

從持股比例來看，銀城的重要持股人數較少，罕見的是，銀城地產集團總裁馬保華持股6.77%。

業績波動較大，盈利能力存疑

據了解，銀城國際業務範圍主要位於江蘇省，尤其是南京地區。在公司28個物業項目中，南京地區的項目達15個。其中，附屬公司開發的物業項目位於南京的總建築面積達1651790平方米，佔到土地儲備的50.3%。

於2015年、2016年、2017年及2018年上半年，銀城國際分別實現收益約20.91億元、25.03億元、46.76億元、10.86億元；母公司擁有人應佔淨利潤分別為9170萬元、3.48億元、4.20億元、2.62億元。