公寓到底能不能買？給你一句痛快話

沉寂已久的公寓，最近賣到爆。

據克而瑞數據統計，截至7月15日，廣州一手公寓今年已成交15618套，同比大漲115.3%。行情之好，遠超住宅。

同時，廣州一手公寓去化率加速，原本高企的庫存也在回落。同樣是克爾瑞的數據，截至6月底，廣州一手公寓存量為131.5萬平，現存23263套未售公寓。

“若按照過去12個月的消化速度計算，去化周期回落至12.1個月，成功降至正常水準。”

01.

廣州公寓的行情，為何今年突然啟動了？

鎂姨認為，最主要的原因是政策利好。

一方面，廣州去年底對公寓限售政策進行了鬆綁，規定2017年“330新政”（公寓對個人限售）前批準的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人也可以購買。

此外，近日還有一個新政，被視為公寓市場的利好。7月16日，廣州印發了 《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，來支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。

核心內容就是推進“商改住”政策，支持已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對獨立部分為部門按規定改建為租賃住房。

雖然有“只能出租，不能出售”的限制，但這一新規還是讓公寓市場歡呼雀躍：公寓名正言順多了居住的用途，還能享受住宅的水電氣價格，使用成本降低。

所以大家都認為，新規將進一步刺激公寓市場，願意租公寓的人多了起來，投資公寓的人也會相應增加，從而促進成交。

02.

看到這裡，如果你對公寓動心了，請先摁住錢包，稍等片刻。我們先來搞清楚，這些政策利好的是誰？

根據房產專家鄧浩志的分析，政策規定的只有成棟，成片的商、辦類物業才能推行“商改住”，而普通投資者手上持有的零散的公寓並不適用“商改住”政策，新政應該是只針對那些想做租賃業務的企業，而非小業主。

換句話說，“商改住”利好的是企業，和個人投資者其實沒多大關係。

其次，“商改住”政策不允許改後的物業以任何形式進行銷售，開發商的積極性不會太高，因為租賃的利潤太低，實在不是個什麽好生意。

當前，一二線城市的租金回報比，普遍只有2%左右，低到可憐，想靠租金回本太難，開發商對“商改住”缺乏實際動力，這項新政對市場的影響估計很小。

03.

另外一個事實大家千萬不要忽略，大家想一想為什麽政府要不斷地給公寓市場釋放利好？根本原因還是公寓的供應量非常大，去庫存壓力大呀。

隨著房價的攀升，各地政府現在都有一種“產業空心化恐懼症”，希望城市土地盡量建辦公大樓和科技園，留住產業。

畢竟，住宅是一錘子買賣，賣完了地就收不到錢了，而產業用地則能帶來源源不斷的稅收，更有利於城市的長遠發展。

在這樣一個邏輯下，各大城市商辦物業的供應量普遍很大，有的甚至過剩，而住宅用地的供應則十分克制。很多城市在大力推動租賃住房，其實也是對高房價的一種無奈，只能通過租賃的方式來緩解老百姓的住房難。

而在商辦物業中，公寓往往佔據了相當大的比重，這類產品基本過剩。從供求關係來看，投資價值普遍不大。

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04.

所以，對個人買家而言，“住改商”真的是一個利好嗎？

鎂姨的回答是：只要公寓不稀缺，就不要對它寄予過高的期待。

其實，不管政策怎麽變，公寓的本質邏輯仍然沒有變。

公寓的優勢是總價低，容易上車，對剛來大城市的小年輕來說，吸引力頗大。而且，租售比相對較高，大城市100萬的公寓，每年收租三四萬問題不大，這一點比住宅強，相當於買了一個大額理財產品，不算太差。

不過，公寓的劣勢同樣很明顯，這類產品往往面積極小、不能上戶口，使用用途很窄，並非剛需產品，投資氛圍濃厚，不像住宅那樣有非常強大的需求支撐。再加上在二手市場的稅費高，流動性差，升值空間不是沒有，但普遍小於住宅。

所以，很多人買公寓，都是賭租金上漲，而不是物業升值。

05.

應該說，過往經驗表明，大城市公寓的租金漲幅還是比較可觀的，特別是互聯網民宿的興起，盤活了大量閑置的公寓房源。

不過，現在又有新情況，國家正在頒布各種“穩租金”的舉措，比如加大供應、不允許房東當面漲租，深圳甚至給租金設定“政府指導價”。

近日，住建部公示了16個“2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市”，中央每年將給396億元財政補貼，支持這些城市的租房市場，“用於多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監管平台等與住房租賃市場發展相關的支出。”

此舉將加大租賃市場的供應量，力保租金平穩，漲租可能更為艱難。

例如，連曾經信心滿滿的萬科，都難以堅持“萬村計劃”（將深圳城中村的自建房長期租下，改造成長租公寓），放棄了一部分簽約房源。

原因就在於做長租公寓投入太大，租金達不到預期，據說回報率僅為1%-2%。萬科寧願違約，也無法堅持下去，可見運營壓力之大。

06.

最後，鎂姨再給大家分享一個在“住改商”政策上，比廣州更給力的城市——佛山。

早在去年7月，佛山就印發了《佛山市人民政府辦公室關於推進商業、商務辦公用房改建為租賃住房加快租購並舉住房制度建設工作的通知》。去年底更是規定商業類房產也可參與入戶、入學積分。

如此大的支持力度，是否刺激了公寓市場呢？

還是來自克而瑞的數據，截至今年6月底，佛山一手公寓存量高達227.1萬平，同比增加53.1%，仍有38111套未售貨量。若按照過去12個月的消化速度計算，去化周期攀升至21.5個月，遠遠高於正常水準。

佛山的產業發展在全國領先，公寓市場還是陷入了如此尷尬的境地，其它二線城市的情況呢？鎂姨不敢想。

寫到這裡，鎂姨也該給句痛快話了：只要公寓市場的本質邏輯不變，無論政策如何變化，買公寓都只是一項收益平平的投資。能賺錢，但一般隻相當於購買一個大額理財產品，不要有過高期待。

在沒有其他更好選擇的時候，也不是不可以接受，至少比99%的商鋪和那些租不出去的遠郊住宅讓人放心。