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7月16日，廣州市規劃和自然資源局的一則消息，讓相關長租公寓人士感到欣喜。
廣州市規劃和自然資源局聯手廣州市住房和城鄉建設局發布《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》（以下簡稱“意見”），鼓勵已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對獨立部分為部門按規定改建為租賃住房，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。
國家鼓勵“商改住”
商改住政策源於2016年6月國務院頒布的一份文件。在這份《關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》中明確規定：允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。
2017年5月，廣東省發布了《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，就允許商業用房改建為租賃住房。土地年限、容積率不變，土地用途調整為居住用地，並且水電氣費用按照居民標準執行。並給予一定政策優惠。
2018年1月，上海也進行了試水，三棟商住樓正式調整為租賃型住宅，從土地屬性上就進行根本性的調整。
安徽也在2018年7月發布過類似政策。
2019年把該項政策落地的，就是這次廣州頒布的政策了。
有利於長租公寓拓展
廣州此次意見指出，已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，可以以棟或相對獨立部分為部門按規定改建為租賃住房。
意見還指出，改建租賃住房，項目辦理初始登記時應當整體確權登記（隻辦理一個權屬證）、整體轉讓，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售，原土地使用年限、用地性質和建設量不變。
同時，意見要求，改建後的租賃住房應當具備良好的衛生、通風和采光等居住條件，符合環保、衛生部門的專業要求。
對於目前處於“低谷”之中的長租公寓行業來說，此項政策頗受歡迎。
某全國性房企旗下的長租事業部負責人對中國證券報（ID：xhszzb）記者表示，對於長租公寓來說，盡可能多的房源意味著鋪店成本可以下降。“以往在很多一線或者強二線城市，熱門地段找到集中式長租公寓理想的門市，房源少之又少。如果辦公大樓、公寓能改為租賃住房，可以使得房源規模擴大，議價方面也有降價空間，開店成本或許能降低。”
北京某長租公寓店長也對記者表示，這項政策實施，至少在開店後，能夠對長租公寓實施標準化改造，避免在消防、衛生以及其他安全等環節無規可依。
同樣，業內分析人士對此項政策也是看多為主。
中原地產首席分析師張大偉表示，一二線城市有大量的商業閑置，將這部分房源改造成出租房源，有利於緩解租賃房源短期，同時也減少資源浪費。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，政策體現了兩方面的導向：第一，發展租賃市場是當前各地政府的重要工作，積極增加租賃住房的房源供給也是比較關鍵的所在。第二，商業辦公等方面存在庫存積壓以及部分違規改造的可能，通過因勢利導，有助於化解相關庫存和增加新的用途。
房企自持物業可進退自如
從租售並舉的行業高度來看，廣州此項政策的頒布，是今年租賃住房政策領域為數不多的專門性政策。
業內人士評論，此項政策從需求端橫跨房地產的“銷售”和“租賃”環節，盤活“售”端和“租”端的存量資產，也有利於房企解決自持物業或者閑置物業找不到市場的難題。
一直以來， 房企自持物業究竟用作何種用途，房企自身也有頗多難處。
北京某房企人士對記者表示，由於個別城市在出讓土地時要求一定自持比例，因此一些房企手中存有一定量的自持物業，而由於一些地塊稍顯偏遠，配套不甚完善，用來做辦公大樓或者商業地產都不合適。“如果商改住能全面放開，將有利於房企消化自持物業。”
張大偉也表示，此次廣州頒布的商改住政策是有條件的，必須結構安全、消防安全、權屬清晰。另外值得關注的是，商改住之後將不可入市，這對於大部分產權機構來說，是選擇短期優惠或降價銷售，還是選擇長期出租收益，將是一個選擇。對於資金相對寬鬆的開發商有可能選擇改造出租，但對於大部分開發商來說，可能不一定這麽選擇。
不過嚴躍進認為，從具體操作中可以看出，當前對於此類項目的改造，應該強調“整體確權，性質不變”的導向。實際上這也是為了防範分拆分割等做法，比如說部分物業可能是存在既銷售又出租等情況，這樣容易形成分散的出租房源，對於租賃的管理會增加難度，所以整體確權的概念也是很關鍵的。
編輯：徐效鴻
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