二線城市崛起：新年首拍樓面價破3萬

新年初始，土地市場已有回暖之色。

2019年首個工作日，杭州筧橋、大關兩宗重量級宅地登場。經過18輪競價，筧橋地塊由甘肅建總置業以總價171427萬元競得，折合樓面價23556元/平方米，溢價率僅11%；而遲半小時開拍的大關宅地，競拍更為激烈。經過22輪競價，由金翰（融金平台）以總價203056萬元競得，折合樓面價30559元/平方米，溢價率20%。

諸多利好令杭州備受開發商追捧。中原地產數據顯示，2018年全年，杭州土地出讓金位列全國排名第一。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，杭州首拍出現的熱鬧場面，給市場傳遞強烈的刺激信號，在市場看悲情緒濃重的歲首，提振信心作用明顯，更穩定了區域地價，並強化了市場對於2019年樓市穩定的預期。值得關注的是，雖然兩宗地塊的出現了一定溢價，但相比於2018年初類似地塊的價格依然不高。

新年首拍

引發關注最高的是大關地塊。公開資料顯示，該地塊報名參加的房企接近15家。包括綠城、濱江、萬科等，還有香港置地、上海首創、開元地產等身影，經過22輪角逐，大關單元地塊最終被金翰收入囊中。

大關單元GS0502-09地塊在香積寺附近，東至規劃路線，南至規劃香積寺路，西至紅建河綠化，北至規劃路線。地塊出讓面積26579平方米，容積率2.5，樓面起價25442元/平方米，刷新了板塊內涉宅地塊的起價記錄。由於地塊內還將配建不少於10%的公共租賃住房。因此折算後，該地塊實際起拍價大約為28000元/平方米出頭。

愛家房產研究數據顯示，從周圍二手房房價來看，大關東一苑二手房成交價格在39407.57元/平方米左右；大關南八苑二手房成交價格約為38901.45元/平方米。

筧橋生態公園單元R21-1地塊靠近龍湖大家九龍倉璟宸府，東至規劃莊河路，南至筧橋生態公園單元R24-3地塊公園綠地地塊，西至黎明社區、滬杭甬高速德勝收費站後勤服務用房工程項目等，北至規劃草莊路。地塊出讓面積33079平方米，容積率2.2，建築面積72773.8平方米，樓面起價21220元/平方米。筧橋地塊也需要配建10%的公租房。

“與前一段時間相比，杭州土地溢價率略有好轉。但從這兩宗宅地所處的板塊位置來看，與板塊之前的地王相比仍然有較大差距。比如，筧橋地塊所處板塊，有個在售項目叫做璟宸府，當時該項目樓面價為31000多元/平方米，但現在只有23556元/平方米，如果單純從表面上看，樓面價還是降了24%左右；大關地塊周邊近一年應該是沒有土地出讓，但離它更遠一點地塊此前已經拍到36000元/平方米。因此從表面上看也有16%左右的降幅。”浙江中原地產首席分析師荊海燕表示。

此前據媒體報導，筧橋生態公園上一次出讓宅地是2018年1月19日，龍湖以總價35.8億元競得杭政儲出[2017]88號筧橋生態公園單元R21-4宅地，樓面價31154元/㎡、溢價率50.4%，當時刷新了筧橋板塊的地價。地塊案名為龍湖大家九龍倉璟宸府。璟宸府的整個建案中，八成左右是疊墅產品，只有部分小高層。11月底，璟宸府首開92套疊墅房源，毛坯均價49800元/平方米。

愛家房產研究顯示，筧橋地塊周圍二手房價格來看，東港嘉苑二手房成交價格約為36163.53元/平方米；天城府二手房成交價格約為42488.86元/平方米。

主戰場轉移

荊海燕認為，從杭州土地市場表現來看，目前尚處理性。儘管新年首拍大關地塊有15家開發商參與，而且很多都是杭州本土或者在杭州發展比較好的開發商，但該地塊的地價仍然沒有突破板塊內最高價格。

“杭州屬於強二線城市，城市經濟實力以及人口的吸聚能力強，因此需求端持續保持較高熱度，2018年下半年以來受整體樓市降溫影響，杭州的市場降溫也較為明顯。從杭州新年的首拍來看，顯示出房企對於杭州市場的良好信心，平穩中略帶個別熱點或許將成為杭州土地市場的大概率表現。”張波也認為，需要更為客觀看待杭州首拍地價出現溢價，不要過度關注“溢價”本身，而要關注地價是否穩定，不要過度關注某一兩塊地價水準，而要整體來看城市土拍情況。

張波認為，單從房價來看，杭州為代表的強二線城市未來3-5年還很難超超“北上深”，但一線城市已經逐步由增量市場變成存量市場，隨著一手房市場在一線城市的逐步量縮，二線城市將成為建案的主力市場，也是未來房企的重要戰場。

從全國土地市場來看，房企主戰場已經轉移。中原地產研究中心統計數據顯示，2018年50大城市合計賣地3.74兆，賣地金額年內漲幅最低。其中，超過千億土地出讓金的城市有11個，合計有杭州賣地2500億。另外，上海、鄭州、重慶、蘇州、北京、武漢、廣州、寧波、成都、天津10個城市賣地也達到了1千億以上。

“2018年杭州土地出讓金額是全國最高的，2500多億，可以看出房企對杭州未來發展預期總體向好，起碼對這個城市是有信心的，因為很多城市可能流拍會更嚴重。從目前整體市場情況看，一線城市拿地難度比較大，二線被大家看好。而杭州則在二線城市中成為被看好的龍頭城市。當然，這也與杭州這兩年積極推地有關。因為未來有亞運會，土地財政是基建資金的主要來源。所以，無論是2018年還是2019年，杭州都會是推地積極的城市，政府也會拿出品質較好的土地。”荊海燕稱。

從2018年土地市場整體表現來看，房企主戰場也逐漸在發生變化。中國指數研究院數據統計顯示，2018年，全國300城市土地出讓金總額為41644億元，同比增加2%。一線城市土地供需同比走低，攬金總額縮水逾一成。北京、深圳收金同比下滑；二線城市供求同比走高，受調控影響收金略降。三四線城市共19城入榜，佛山、常州入圍榜單前20。

“全國多城市土地成交金額依然處於高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。出現流標的地塊主要是具有多重複雜屬性，導致房地產企業拿地意願不強烈。最近信託等資金監管嚴格，導致房地產企業對地塊總價較高的地塊相對謹慎。三四線城市土地市場明顯活躍。2018年，大量的房企進入三四線城市拿地，推動了熱點城市的土地銷售額歷史同期記錄。”中原地產首席分析師張大偉表示。

（王營 王凡）