融創近700億投資背後 不斷“借新還舊”

本報記者 辛繼召 張曉玲 實 習 生 朱雷 深圳、廣州報導

3月份以來的樓市回暖似乎給了開發商信心，土地市場又開始熱鬧了。

4月23日，房企“四巨頭”之一融創中國（1918.HK）在武漢斥資152億元拿下4宗地塊，震驚業內。

就在一個月前，融創中國董事長孫宏斌在業績會上表態，“拿地要非常小心”。但融創的大手筆還不僅如此。據中原地產統計，今年截至目前，融創拿地金額已達565億，位居房企第一；若加上收購泛海項目，則達到了690億。

今年前3月融創的銷售額近800億，預計前4月可過千億，以此計算，即使本月不再拿地，融創的投資金額與銷售金額之比也接近80%。另據記者查閱2018年四巨頭財報發現，融創是四巨頭和超級房企中少見的淨負債率超過100%的公司，達149%。

持續巨額的投資和收購資金從哪來？翻開融創的財報，一邊是幾何式增長的銷售，一邊是不斷的借新還舊，在掌舵人孫宏斌帶領下，融創以具有挑戰性的杠杆平衡術，奔走在土地和銷售市場間。

巨額投資頻現

4月23日，武漢土地市場推出總起始價近200億的10宗地，其中，有4宗均被融創拿下，總金額152億，溢價率最高的一宗為24%。

其中兩幅起價分別為70億元、38.5億元的地塊，由融創以底價拿下。第三幅位於漢陽區的P（2019）033號居住用地，最終由融創以41億元競得，樓面地價10250元/平方米，溢價率為24%。此外，位於江夏區的P（2019）029號商服用地，也由融創以2.86億元競得，樓面地價1482.22元/平方米，溢價率19%。

這已是融創今年第二次的超百億投資。融創不只關注一手土地市場，更關注收購機會。

今年1月21日，融創公告，以125.53億元人民幣收購上海泛海建設公司100％股權，後者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100％權益。

根據公告，收購後融創獲得北京和上海核心位置的優質地塊，進一步鞏固提升其在一線城市的市場份額和戰略優勢；泛海則降低了負債規模，緩解資金壓力，推動公司深入轉型。

據中原地產研究中心統計，截至日前，全國已經有21家房企年內拿地過百億。其中，融創拿地數量已經接近80宗，總金額高達565億，排名第一。

資金從何而來？

短短三個多月砸出大筆錢投資，融創的資金從何而來？

“我們剛剛做了三筆融創的資金信託，但只有幾個億，”4月24日，一位信託公司負責人表示，融創有抵押的地產信託收益率在10%左右，“他們也想把融資成本降下來，最近也在通過私募去融資。”

所謂私募結合地產融資，今年1月，歌斐資產與融創中國簽約，擬以地產基金形式收購融創中國在上海的一個內環綜合體項目。

從傳統的房企融資渠道來看，融創已“備足彈藥”。

一是從銷售回款，2019年一季度，融創累計實現合約銷售金額約798.7億元，同比增長11%。二是不斷借新還舊，今年以來，融創已公告擬發行21.5億美元的優先票據，用於現有債務再融資。

就在4月23日，融創向上交所申請發行80億元“小公募”類別公司債，上交所已受理該發債申請，募集資金用途擬用於償還公司債券。

根據融創公告，融創167.1億元公司債中，將於2019年回售行權日到期的公司債有82億元，其中5月、6月分別有27億元、23億元公司債的回售行權日到期。

對於該筆債券，融創在該公告中稱，存續的公司債券對已持有公司債券的投資者沒有吸引力。新發行公司債券有利於發行主體更好、更有效的對其資產負債進行匹配及管理，優化負債期限結構。

目前，地產債券融資有向境內轉移的跡象。一位地產融資人士表示，下半年，地產企業融資可能會有所調節，房企今年借新還舊的壓力比較大。地產企業在境外發債，並不太擔心利率，因為期限一般較短，多在一年以內，短期的匯兌風險比較小。房企更關注的是融資效率和融資成本。

就融資成本而言，4月24日一位曾承銷融創等地產美元債的香港投行人士表示，融創的發行利率屬於“不溫不火”。境內外對房地產的風險定價實際上有所不同。對於一、二線城市為主的土地儲備，一般來說風險還算比較穩定。目前從票息情況來看，今年一季度地產美元債發行利率在7%-12%之間，評級不同發債利率有所不同，每一個評級大概20bps的差距。

杠杆平衡術

自2016年-2018年，融創的資產負債率分別為86.71%、91.90%及89.81%。

資產負債率較高，其背後是融創快速增長的資產規模，2015年末，融創資產規模僅為1555.09億元，2016年末已增加至2931.83億元；2017年資產規模環比翻倍，達6231.02億元；2018年末資產規模為7166.60億元。由於擴張較快，融創的淨負債率大幅提升，2017年為202%，2018年末雖降至149%，但在業內仍數高位。

截至2018年末，融創淨資產為705.90億元，上年末借款金額1927.52億元。到2019年3月，融創借款金額達2269.64億元，較上年末新增342.12億元，累計新增借款佔上年末淨資產的比例超過20%，達48%。今年4月8日，融創發布的未經審計的數據顯示，一季度借款新增342億元，新增借款佔上年末淨資產的48%。

新增融資大幅增加的情況下，如何保持杠杆率不突增？一個原因是股票解除質押。

根據港交所披露權益，此前2016年11月，孫宏斌通過Sunac International Investment Holdings Ltd將持約15.90億股融創中國股票質押給平安銀行。今年4月11日，該15.90億股股票，已解除質押。

華創證券的一份報告認為，融創的策略是，深耕一二線，以逆周期擴張策略，在2015-2017年逆勢加杠杆擴張，並借以並購擴張，利於實現快周轉及高毛利率。

4月24日，香港知名房地產金融分析人士黃立衝認為，從整體來看，融創大幅投資買地，資金鏈在不斷拉緊，杠杆也在不斷提高，債務違約的風險加大；不排除公司有後續的戰略布局和風險防控。（編輯：包芳鳴）