8月16日晚，華夏幸福發布2019年半年報。報告顯示，上半年，華夏幸福營業收入387.3億元，同比增長10.7%；歸屬於上市公司股東淨利潤84.8億元，同比增長22.4%；總資產4570.7億元，同比增長11.6%。這三項數字，表明華夏幸福整體規模呈現穩健增長態勢。
不過，縱觀整份財報，穩健增長只是華夏幸福的一個方面。幾項關鍵業績上的變動背後“暗藏玄機”，其超越了數字本身。華夏幸福的這份財報，真正關鍵的不是增長，不是營收、利潤、資產規模，也不是傳統意義上的負債、土儲，而是獲利能力、融資結構、行業地位，而這些數字反映的是華夏幸福的戰略。
業績中的“玄機”
除了營收、利潤等常規數據的增長，幾項關鍵數據的變化值得關注。
首先是利潤複合增長率和淨資產收益率。過去五年，華夏幸福歸屬上市公司股東的淨利潤年複合增長率達到35%。上半年財報顯示，淨利率為21.1%，同比增加2.1%；加權平均淨資產收益率（ROE）為21.3%，同比增加4.8%。利潤方面極高的複合增長率、淨利率的不斷提升、ROE的大幅增長，其背後反應華夏幸福獲利能力的大幅提升，在地產業當前的分化階段，有著不錯的獲利能力是極為關鍵且難得的事情。
其次，毛利率、回款率、預收账款的變化。根據財報，華夏幸福綜合毛利率為48.7%，同比提升2.9%。毛利水準已經達到了業內最頂級的水準，遠超恆大和融創。更為關鍵的是，在流動負債類目中，短期借款佔比很小，預售账款佔比超過一半。截至2019年6月末，華夏幸福預收账款餘額1403億元，其回款率由去年同期的46%大幅躍升至今年的62%。無論是毛利率、回款率還是預收账款，都是行業地位、議價能力的體現，這兩項數字處於頂級水準，表明華夏幸福的行業地位大幅提升，行業話語權提高。
更為重要的是現金流的改善。財報顯示，華夏幸福籌資性現金流量淨額由上年同期的-97.2億元，大幅提升為317.4億元。負債中，長期負債高於短期負債。報告期內新增融資為632.6億元，其中529.9億元為非房地產項目融資，佔比84%。這項數據中，有兩項關鍵指標值得注意。其一，華夏幸福實現了正向現金流，這對於地產企業的安全性和後續增長的動力極為重要。其二，長期負債佔比更高，非房地產項目融資佔到了84%，這意味著華夏幸福的融資成本低、融資難度小、融資效率提升，其融資模式發生了深層次改變。
利潤水準、行業地位、融資模式等關鍵數字同步大幅提升，並非一朝一夕之功，說明華夏幸福的發展模式在發生深刻變化。那麽，相比於傳統地產，華夏幸福發生了怎樣的變化？
產業新城PPP模式成效明顯
近年來，華夏幸福不斷深化產業新城PPP模式，這一模式牢牢把握住了當前城市化的發展的機遇，深刻提升了華夏幸福的發展效率。
首先，華夏幸福的PPP模式在行業中佔據了遙遙領先的地位，這是融資模式改變的重要原因。財報顯示，2019年6月，“武漢市新洲區問津產業新城PPP項目資產支持專項計劃”成立，發行規模21億元，發行期限1-6年，發行利率6%-7.3%。從具體信息來看，該項目發行期限較長、利率較低，正是華夏幸福融資效率提升的縮影。
截至上半年，華夏幸福入選財政部政府和社會資本合作項目庫的達到30個，其中包括5個國家級PPP示範項目，1個省級PPP示範項目。值得注意的是，武漢市新洲區項目是自2018年以來唯一一單園區類PPP項目資產支持專項計劃。從全年、全國唯一到多個項目入選國家級示範項目，這些成績表明華夏幸福的PPP模式發展成熟，已經得到了業界的廣泛認可。PPP項目不斷取得成績凸顯了華夏幸福PPP模式的合理性。
其次，華夏幸福真正抓住了不確定性中的確定性。華夏幸福牢牢抓住了市場機遇，在全國範圍內持續為城市導入先進產業集群。財報中稱，上半年，華夏幸福積極整合資源，以龍頭企業為引領，因地製宜打造先進產業集群，推動區域產業轉型升級。產業新城模式處於高速發展中，2019年上半年，華夏幸福投資運營園區新增簽約入園企業328家，新增簽約投資額1052億元。華夏幸福新增簽約投資額連續4年保持高速增長，全年複合增長率近33%，今年中期同比上升9%。
產業集群的持續打造，產業新城的不斷湧現，讓華夏幸福的後勁十足。報告顯示，非環京區域業績貢獻比例顯著提升，實現收入148.08億元，同比增長96.54%，佔公司主營業務營收比例從上年同期的21.69%提升至38.47%。非環京區域的銷售額為375.64億元，同比增長16.82%，佔公司整體銷售額比例從上年同期的39.94%大幅提升至58.21%，非環京區域業績貢獻比例顯著提高。
華夏幸福PPP項目的不斷突破、產業集群的持續發展，是華夏幸福在如此大的體量下還能實現核心業績高質量發展的原因。不過，為何產業新城PPP模式具有獨特價值？為何能夠為華夏幸福帶來如此明顯的成效？
產業新城價值凸顯
根本上，隨著城鎮化的不斷發展，都市圈的逐漸形成，華夏幸福的產業新城模式成為區域經濟一體化發展的最優解。
按照《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》的目標，2020年常住人口城鎮化率要達到60%左右。我國仍處於城鎮化率30%-70%的快速發展區間。按照國家統計局的數據顯示，我國城鎮化率每提升1個百分點，拉動投資增長3.7個百分點，拉動消費增長1.8個百分點。這表明，城鎮化的發展蘊藏著巨大的機遇。城鎮化的不斷發展過程中，核心城市圈湧現，產業和人才逐漸形成集聚效應。華夏幸福產業研究院發現，過去20年裡，城鎮化新增人口65%流向了30個核心都市圈。獵聘網《2019年人才前景趨勢大數據報告》顯示，杭州、寧波、長沙、嘉興、貴陽等城市成為最吸引人的城市，人才的湧入讓二三線城市獲得前所未有的發展機遇。
不過，過去城鎮化發展過程中，粗放的發展模式造成了不小的浪費，部分城市缺乏足夠的產業支撐，導致城市發展陷入空心狀態，後勁不足。另一方面，產業發展良好的城市與周邊城市又缺少產業協同，城市發展陷入孤島狀態。中國城鎮化要朝著“都市連綿區-都市圈-區域性中心城市-其他城市化地區”多層次空間格局的方向發展，但此前粗放的發展態勢成為掣肘。
華夏幸福提出的產業新城模式則是區域經濟一體化發展的重要解決方案。產業新城模式可以概括為“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”。也就是說，以龍頭企業為引領，因地製宜打造先進產業集群，以產業帶動城市的發展，不同城市的協同帶動產業發展的進一步提升。以產業造城，從根本上讓城市獲得發展的源動力。比如杭州、深圳，這兩座城市能夠快速發展，其產業是根本的驅動力。華夏幸福的產業新城模式就是要在全國範圍內打造更多的杭州、深圳，讓這些城市真正實現良性、高速發展。
目前，華夏幸福正在將產業新城模式推廣到全國範圍內。今年上半年，華夏幸福引導百億級欣旺達電池項目入駐南京溧水產業新城，助力南京打造新能源汽車產業地標。另外，中國500強、上市公司之奇美偏光片項目落戶長豐產業新城，助力合肥打造千億級新型顯示產業集群。產業集群的建立、城市的發展，反過來也讓華夏幸福受益匪淺，其業績自然水漲船高。
當然，產業新城模式的發展，僅靠華夏幸福一己之力是遠遠不夠的，需要調動多方的積極性。多方共贏的PPP項目是實現產業新城模式落地的重要工具。
PPP項目多方共贏
在落地產業新城模式的方式上，華夏幸福創造性地實現了多方共贏的PPP模式。
華夏幸福的PPP項目並非完全照搬從國外發達國家的成熟模式，而是針對中國的國情進行了有針對性的改良。華夏幸福的PPP項目聚焦於城市全面更新，試圖重新構築適應新時期發展需要的承載平台，對破解城市經濟發展瓶頸、補齊落後地區基礎設施和公共設施的短板、解決區域發展不平衡不充分的深層次矛盾。因此，在項目的設計上，華夏幸福明確了政府與企業的邊界和激勵機制。
在產業新城PPP項目中，華夏幸福是全國唯一一個對政府的財政收入等指標負責的PPP激勵機制。華夏幸福設定了激勵相容的機制，既保證不突破10%的紅線，又負責為地方政府創造新增財政收入。同時，華夏幸福完成合約約定的績效後，才能從自己創造的新增財政收入中獲得相應報酬。在激勵相容機制下，對於政府來說，財政收入的增加，風險的可控，也調動了參與的積極性。對於華夏幸福來說，其必須千方百計地為地方引入高端產業、發展實體經濟。
因此，可以看到，在華夏幸福不斷引進高端產業和技術，不斷騰籠換鳥，使產業不斷更新發展。同時，在城市的運營中，華夏幸福會組建專業化城市管理團隊，引進世界先進的汙水管理、生態環保等技術，不斷提升城市魅力，完善城市功能配套，吸引越來越多的高端人才。
以固安產業新城為例，華夏幸福在固安打造了新型電子、航空航天、生物醫藥，三大千億級產業集群，建立了院士工作站、博士後工作站、國家級重點實驗室。戰略性新興產業的引入，固安的發展更具活力，更有支撐。如今，固安產業新城從財政收入不足一個億的貧困縣變成了百億財政收入的示範城市，一個歐洲小鎮一般的魅力城市。
華夏幸福努力打造產業新城，政府收獲財政收入，城市實現高速健康發展，大眾獲得幸福生活，華夏幸福通過PPP項目真正實現了多方共贏、良性共建的發展模式。
當前，城市的發展應當先有產業根基，有優質的人才吸引政策，才能最終吸引人才、吸引產業聚集，實現良性互動。華夏幸福的秘訣就是，通過多方共贏的PPP項目，吸引政府、大眾參與城市共建中，共享城市發展成果。隨著城市產業的發展，人才的不斷流入，最終呈現良性發展態勢。在這個生態中，每個主體都能受益，每個主體的積極性都能充分發揮。
財報透露，華夏幸福在精耕京津冀都市圈的基礎上，密集布局長三角（環南京、環杭州、環合肥）都市圈，加快布局粵港澳大灣區；推進布局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈三個高潛核心都市圈，以及長沙都市圈、西安都市圈、貴陽都市圈和沈陽都市圈四個潛力核心都市圈。隨著華夏幸福產業新城PPP模式的不斷深入發展，一片又一片城市群即將湧現，在城市化的不斷發展中，華夏幸福也必將獲益匪淺。
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