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華夏幸福4月19日發布了2018年財報，去年營收達到837.99億元，同比增40.52%；淨利潤117.46億元，同比增32.88%。
年報顯示，華夏幸福去年銷售額為1627.61億元，同比增長了6.93%。其中產業新城結算收入額310.39億元，房地產業務簽約銷售額1292.68億元，簽約銷售面積1502.85萬平方米。
今年，華夏幸福繼續捍衛了自己“分紅慷慨”的名聲。華夏幸福的現金分紅在房企中一直排名前列，2016年、2017年均拿出不低於淨利的30%向股東派發現金，分別為19.5億、26.6億，並承諾2018年-2020年現金分紅同樣不低於淨利30%。
這次華夏幸福再次宣布派發36億現金，佔2018年淨利的30.68%。
新戰略浮出水面
值得注意的是，華夏幸福第一次在財報中發表了致股東信。“不審勢即寬嚴皆誤，順勢而為必大有可為”，股東信全面闡述了華夏幸福對房地產市場的判斷，即中國已經進入了都市圈發展的新時代，都市圈的內、中圈層以城市更新為主、由增量市場轉為存量市場，新一代商業、長租公寓等新機會紛至遝來，醫療養老、長租公寓等新型不動產未來發展可期；外圈層的商品住宅市場則有真實有效的需求強力支撐。
華夏幸福認為，未來10年房地產市場將呈現“三化”特徵：空間都市圈化、運營精益化、地產金融化。基於以上判斷，華夏幸福這次在財報中對公司發展戰略給出了更清晰的回答：堅持都市圈布局，堅持做強產業新城業務，開拓新模式、新領域、新地域。
所謂新模式，華夏幸福要加速由“重”變“輕”，盤活存量資產的同時，以通過資產管理輸出的模式切入市場；所謂新領域，華夏幸福要探索產業新城之外的綜合不動產業務，增加辦公大樓、商場等商業地產及相關中高端住宅業務，並對康養、長租公寓等新型不動產業務保持探索；所謂新地域，是指華夏幸福依托京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心都市圈的布局，要開拓進軍都市圈的核心圈。
簡單而言，華夏幸福的新模式、新領域、新地域實際指在核心一線城市通過輕資產模式開發商業地產及配套住宅，這讓人聯想到吳向東在華潤開發的“萬象城”模式。
加速全國擴張
起家於河北、深耕環北京的華夏幸福，在遭遇宏觀調控寒冬的2018年，加速全國擴張、異地複製，且成效明顯。
財報披露，2018年華夏幸福已布局15個核心都市圈，形成“3+3+4”格局，即“精耕”京津冀都市圈，“密集布局”長三角（南京、杭州、合肥）都市圈、“加快布局”粵港澳都市圈，“積極推進”鄭州、武漢、成都三個都市圈，以及長沙、西安、貴陽、沈陽四個潛力核心都市圈。去年，華夏幸福新增的18個產業新城全部位於環北京以外的區域。
年報顯示，環北京以外區域去年貢獻收入257億元，同比增長83%，佔收入比從24%提升至31%。環北京以外區域貢獻了756億元銷售額，同比增長109%，佔銷售額比從24%大幅提升至46%，銷售面積佔比則從34%提升至54%。此外，華夏幸福去年在環北京以外區域拿地面積的佔比也從58%進一步提升到87%，這也意味著華夏幸福的新增土地基本是在環北京以外區域了。
目前，華夏幸福環北京以外區域的市場主要位於杭州、南京、鄭州、武漢、合肥五個都市圈，其中杭州、南京兩地都市圈的收入去年佔到環北京以外區域的60%，環鄭州市場則成為了新的增長點。
不過環北京市場仍然是華夏幸福目前為止的核心收入來源，該市場的營收去年為577億，同比增長27.54%。
債務結構優化
財報顯示，2018年底，華夏幸福總資產4097.12億元，總負債3549.96億元，其中預收款項達到1375億元，剔除預收账款後的資產負債率為53%，保持在比較安全的水準。
華夏幸福引入平安後，其融資環境與融資結構得到較大改善。去年華夏幸福利用海內外債券市場，發行公募債120億元、私募債46.1億元，短期融資券50億元，以及13.7億美元海外債券。從去年四季度開始，華夏幸福的融資現金流轉正。貨幣資金餘額達到473億元，比去年三季度大幅增長了25％。
通過用長期債務替換短期債務，華夏幸福的債務結構大幅優化。去年，華夏幸福的短期有息債務佔比大幅下降：從31%下降至19%，手頭現金達到1年內到期有息負債的1.8倍，償債能力較強。
此外，華夏幸福的銀行授信保有量也較高，到去年底3600多億銀行授信只動用了605億。同時華夏幸福已獲中誠信、聯合、東方金誠等多家國內頂級評級公司“AAA”主體信用評級，獲得國際信用評級機構惠譽“BB+”獨立公司評級，展望為穩定。
“重整裝、再出發”，這也難怪華夏幸福致股東信中洋溢著“輕舟已過萬重山”的心情。
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