華夏幸福完成2018年對賭業績，吳向東領導制定公司戰略

4月19日，產業新城運營商華夏幸福基業股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）發布2018年年報。2018年，華夏幸福營業收入為837.99億元，同比增長40.52%。截至報告期末，該公司總資產4097.11億元，歸屬於上市公司股東的淨資產437.76億元，同比增長17.88%。

值得注意的是，華夏幸福歸屬於上市公司股東淨利潤117.46億元，同比增長32.88%，達到與第二大股東中國平安保險（集團）股份有限公司（中國平安，601318.SH）的業績對賭——2018年淨利潤增長率不低於30%。華夏幸福也公告2018年度利潤分配預案，以2019年3月31日華夏幸福總股本30.026億股為基數，向全體股東每10股派發現金股利12.00元(含稅)，共計派發現金股利約36.03億元，同比增長35%。按照該預案，所分配現金股利佔公司歸屬於上市公司淨利潤的31%。

此外，華夏幸福在年報中給出了新任總裁吳向東帶領制定的公司戰略：繼續做強產業新城業務的同時，將在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，輕重並舉；探索開拓產業新城以外屬於綜合不動產的新業務領域，將增加商業地產及相關中高端住宅業務，如辦公大樓、商場等；並探索康養、長租公寓等新型不動產業務；並明確將重點布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區3個高能核心都市圈，鄭州、武漢、成都3個高潛力核心都市圈，以及圍繞長沙、西安、貴陽、沈陽發展的4個潛力核心都市圈。

城市更新事業部4名副總裁來自華潤

在與年報一同發布的《致股東信》中，華夏幸福表示，不審勢即寬嚴皆誤，順勢而為必大有可為！中國房地產業的趨勢性機會漸行漸遠，房地產市場總量已到頂部區域，市場競爭日益加劇。華夏幸福認為，增量市場在未來一段時期內依然存在，而結構性機會將不斷湧現。結構性機會指的是人口、產業和都市圈。

華夏幸福給出自己的邏輯，人口是市場的基石，產業是發展的內核。都市圈將重新定義中國不動產市場:都市圈市場和非都市圈市場，其中都市圈市場內部重構加速，呈現高度的圈層分異，將持續釋放“差異性增值紅利”：內圈層和中圈層以城市更新為主，由增量市場轉為存量市場，新一代商業、文創消費等新機會紛至遝來，醫療養老、長租公寓等新型不動產未來發展可期；外圈層商品住宅市場有真實有效需求強力支撐，並將與都市圈內圈層高度聯動。

這將是華夏幸福未來重點發展的領域，吳向東直接領導下的城市更新事業部也將在這熟悉的戰場開辟新的天地。

自1993年加入華潤集團，吳向東歷任華潤置地有限公司（華潤置地，01109.HK）常務副總經理、董事總經理、董事會主席、提名委員會主席、執行委員會及企業管治委員會成員、執行董事。他操刀的商業地產萬象城是其在華潤集團的代表作，在華潤25年的工作歷程讓他被認為是華潤置地的靈魂舵手。

據澎湃新聞了解，華夏幸福城市更新事業部目前設有5名副總裁，業務人員約20人。5名副總裁中，有4名來自華潤置地，包括華夏幸福城市更新事業部總負責人趙榮，曾是華潤置地華南大區副總經理；趙煒曾任華潤置地商業地產事業部總經理；原華潤置地華南大區總經理、深圳公司總經理王笑；以及原華潤置地設計總監劉嶸。

原華潤置地執行董事、執行委員會成員俞建，已於2018年12月4日，先一步加盟華夏幸福，任分管財務及融資等業務的聯席總裁。

短期負債下降

自2018年7月引入中國平安為其第二大股東後，得益於中國平安的“長錢”支持，華夏幸福債務結構和現金流得以改善。中國平安入股之初，華夏幸福承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，即分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現金補償。此次，華夏幸福公告歸屬於上市公司股東淨利潤117.46億元，同比增長32.88%，完成2018年的業績承諾。

2018年，華夏幸福發行公募債120億元，私募債46.1億元，短期融資券50億元，全年共發行13.7億美元海外債券。

從2018年第四季度開始，華夏幸福融資性淨現金流轉正，截至報告期末公司的貨幣資金餘額473億元，比三季度大幅增長25%，覆蓋一年內到期有息債務1.8倍；一年以內到期的有息債務從上年的31%下降至19%，短期負債佔總有息負債比例持續降低，長短期債務比達到4.2倍。

華夏幸福表示，與中國平安的合作，使得該公司融資環境與融資結構得到較大改善，通過增加長期債務替換短期債務，優化公司債務結構，嚴控公司償債風險，財務狀況處於更加安全的水準。

4月9日，華夏幸福公告，控股股東華夏幸福基業控股股份公司與中國平安人壽保險股份有限公司於當日完成5.69%股份（即1.70886億股）過戶登記手續。此次股份轉讓過戶後，華夏控股及其一致行動人鼎基資本管理有限公司持有華夏幸福股份從41.99%變為36.3%；平安人壽及其一致行動人平安資產管理有限責任公司持有華夏幸福股份從19.56%變為25.25%。

業內認為中國平安和吳向東的加入，是“從一次性現金流向持續性現金流轉型，互補的管理團隊到位將使華夏幸福公司治理趨於穩定”。

2018年，華夏幸福環北京以外區域實現收入257.07億元，同比增長82.80%，佔其主營業務收入的比例從23.72%提升至30.82%；環北京以外區域的銷售額為756.19億元，同比增長109.08%，佔其整體銷售額比例從上一年度的23.76%大幅提升至46.46%，環北京以外區域的住宅業務銷售額564.81億元，同比增長93.13%，銷售額比重由上一年度的24.36%提升至43.69%，銷售面積比重由上一年度的34.20%提升至54.15%。繼環南京和環杭州區域之後，環鄭州區域成為華夏幸福異地複製新的銷售業績增長極。

2018年，華夏幸福新增簽署PPP項目合作協議18個，全部為環北京以外區域，主要位於環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、環廣州等都市圈內；新增16個PPP入庫產業新城項目、3個國家級PPP示範項目，均在環北京以外區域。