房企再遭緊箍咒:國內外融資管道接連收緊 資金鏈緊張

圖/視覺中國

　　海外融資受限 房企再遭“緊箍咒”

　　繼公司債、銀行貸款等融資管道之後，房企境外融資這個蓄水池也開始亮起紅燈。

　　近一時間段各種房地產收緊信號接連釋放，諸如審計署發布審計報告披露地方房企違規融資問題，再如棚改政策收緊，以及近日國家發改委劍指房企海外發債，規範海外融資管道。對此，分析人士認為，繼公司債、非標、銀行貸款等各種管道後，境外融資這個蓄水池也開始緊縮，對於資金密集型的房地產行業來說，資金再遭緊箍咒，疊加影響無疑重大，預計三四季度房企資金鏈會更加緊張。

　　融資管道接連收緊

　　日前，國家發展改革委、財政部聯合發布了《關於完善市場約束機制 嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》（下稱《通知》）。

　　對於《通知》發布的主要背景，6月27日，國家發改委相關負責人表示，近兩年，注意到部分企業尤其是房地產、地方政府融資平台等企業外債發行規模有所增加。但是，這些企業評級情況參差不齊，有的經營收入和利潤不高，自身實力有限，申請備案登記的外債規模偏大，動輒五六億美元，甚至高達數十億美元，申請發債規模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業由於沒有外匯收入來源，抵禦匯率波動風險能力較弱。

　　從具體管控做法上來看，值得關注的一點是，要引導規範房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，加強企業外債風險管控力度，無疑會減少外債發行的規模，同時也會限制海外地產的投資，對於很多房企的境外融資將形成製約效應，接下來資金方面的壓力會有所上升。

　　防範金融風險政策之下，政府對於融資管道的管控，愈發嚴格與規範。一周前，審計署針對金融風險防控等突出問題予以審計並發布報告。報告披露，3家金融機構9家大型國有銀行，違規向房地產行業提供融資360.87億元，抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。

　　在業內人士看來，雖然這份審計報告披露的違規內容是2018年之前的，但是對於當下仍對違規金融手段抱有幻想的房企，將起到震懾作用。

　　開拓多元化融資管道緩解壓力

　　海外融資收緊，對於房企的影響將有多大？

　　根據同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資情況顯示，2018年4月，房企融資總額折合人民幣共計769.12億元，其中境外發債354.13億元，遠高於3月份的193.44億元。在國內融資難度較高的情況下，海外融資成為房企的熱衷選項。

　　不過，在業內人士看來，即便政策不收緊，受到匯率、發行利率等影響，房企海外發債的規模也在下降。5月份，40家房企發行公司債融資總額為58.35億元，其中境內發行40億元，環比減少65.52%，境外發行18.35億元，環比減少94.82%。

　　有證券機構分析師表示，總的來說，房企對於外債依賴度並不是很高，僅個別企業發債規模佔比超30%，目前主要的融資管道還是銀行貸款。而且此次收緊不是不讓發，而是規範資金的流向以及加強企業資質審核，影響並不是很大。

　　即便如此，今年房企的資金壓力仍不容小覷，全方位融資管道收緊，又面臨著2015年和2016年公司債在今年將進入集中兌付高峰。

　　重重壓力下，房企何去何從？業內人士指出，提高周轉、快速回籠資金，這是今年房企應對資金和高杠杆風險的關鍵。

　　另一方面，也有企業在嘗試開拓多元化的融資管道，除了不少以租賃之名發布資產證券化產品外。最近，信託等非標融資管道重啟。據同策研究院數據顯示，5月份40家房企共發生了15筆信託貸款融資，融資總額達113.54億元，環比增加687.94%。

　　采寫/新京報記者 段文平

責任編輯：李鋒