繼房地產信託被收緊之後，房企外債發行也被戴上“緊箍咒”，房企資金將面臨多重管制。
7月12日，國家發展改革委發布通知要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，這意味著融資用途被限制。
業內人士認為，近期持續的融資環境趨緊，對中小房企影響較大，或帶來融資成本的增加。而對優質房企而言，預期未來新增投入將減少，直接影響到土地市場的冷暖。
外債只能置換一年內到期的境外債務
進入下半年，房企融資預期漸漸收緊。
7月6日，銀保監會針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，開展了約談警示。
僅過了一周的時間，7月12日，發改委下發《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
對於明確的房企外債的用途，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這意味著發行海外債償還國內債、發行海外債用於流動性資金補給、發行海外債用於拿地三種融資用途已經被限制了。這對房企海外融資利空，但更有助於防範海外發債金融風險的擴大。
此外，發改委要求房企加強信息披露，明確資金用途、列出債務規模、期限等情況，並提交《企業發行外債真實性承諾函》。同時，提示房企制定發行外債總體計劃，保持人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債等合理比例，有效防控外債風險。
“這也說明今後對外債資金用途的審查更嚴厲，管控目的在於防範資金挪用。”嚴躍進如此認為。
11天超20家房企發布150億美元債計劃
事實上，在業內人士看來，收緊外債的政策預期早已出現。
境外發債對於房企來說，並非主要資金來源，但其增長趨勢不能忽視。最早從2016年開始，受房地產行業境內發債融資影響，部分房企轉而通過境外發債進行融資。
華泰證券數據顯示， 2017 年房企境外債發行規模為 2898 億元，同比大幅增長 396%。2018 年全年發行規模進一步增長。2019 年 1-4 月境外債發行規模為 2254 億元，同比繼續增長 41%，僅前 4 個月發債量已達到 2018 年全年的 68%。但 5 月，房地產行業境外債發行規模僅為 80 億元，環比下降 89%，同比下降 62%，6 月發行規模恢復至 225 億元。
另外，從40家典型上市房企來看，6月境外債出現大幅增長。同策研究院數據顯示，6月外幣融資總額達224.62億元人民幣，環比上月上漲588%。
在境外債中，美元債所佔比例較大。同策研究院數據顯示，6月，40家典型上市房企共發生9筆境外公司債，其中有8筆是美元優先票據或債券。
在預期國內融資收緊的情況下，7月房企海外融資計劃已現井噴。中原地產首席分析師張大偉稱，在7月份已經過去的11天，全國有超過20家房企，發布接近150億美元債計劃。
在債務計劃數量增加的同時，從融資成本看，相比之前有所上漲，而且分化明顯，少者不足6%，多者超過10%。
比如，世茂7月9日發布公告稱，擬發行10億美元於2026年到期的優先票據，利率僅為5.60%。相比之下，天譽置業7月8日宣布，發行1.05億美元於2023年到期的優先票據，利率達到13.0%。中小房企的融資困境顯而易見。
在很多業內人士看來，5月是一個融資環境的節點。5月銀保監會下發23號文嚴查資金違規流入樓市，房企融資出現收緊趨勢。而7月國家發展改革委對於房企發行外債的限制，同樣是基於進一步房地產調控做出的， 目的都在於防範房企風險，促進房地產市場平穩健康發展。
中小房企融資風險增加
眾所周知，2019年是房企償債高峰年。
平安證券的數據顯示，2019年下半年房企境內發行債券到期2879億元、內房股企業海外發債到期602億元、房地產信託到期3362億元，合計6843億元。因為考慮僅A股上市房企2019年第一季度末在手現金即達1.19兆元，整體兌付風險有限。
但對於個別房企來說並不輕鬆。張大偉從政策影響預期，大量房企大額度融資將減少，房企搶地現象也將明顯減少，特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。
平安證券分析人士也認為，若下半年銷售超預期下滑，不排除個別中小房企面臨償債風險。實際上，在海外債成本更高、美元整體升值的背景下，房企對下半年境內融資端仍偏謹慎。
雖然房企面臨資金面的多重管制與收緊，但整體看，政策都不是一刀切。張大偉認為，加強監管對於正常融資沒有影響，但大額度融資將會明顯收緊。從趨勢看，預計房企融資的難度有望繼續增加，資金成本因為需求上漲而有所增加，特別是規模比較小的房企美元融資成本將超過10%。
不過，在華泰證券分析人士看來，融資收緊對大部分優質房企現金流影響有限，影響更多在於未來新增投入的預期，下半年預計土地市場增速會回落，從而帶動房地產投資增速下行。
新京報記者 袁秀麗 編輯 武新 校對 吳興發
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