陸家嘴上半年房產銷售收入下滑 現金不夠償短期債務

內容來源：新浪財經上市公司研究院

大眼樓管/曹婕

新浪財經訊 7月25日晚間，陸家嘴發布了2019年度半年報。今年上半年，公司實現營業收入81.89億元，同比增長23.86%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤20.47億元，同比增長11.34%；歸屬於上市公司股東扣除非經常性損益的淨利潤19.11億元，同比增長5.95%。

據介紹，陸家嘴的經營戰略方針是長期持有核心區域的物業，短期出售或者轉讓零星物業，並通過產融結合，持續推進“商業地產+商業零售+金融服務”業務格局。目前，在公司的營業收入構成中，房地產銷售、房地產租賃和金融業收入佔比較高，分別為59.95%、18.50%和12.53%。

房產銷售收入下滑26% 合約銷售額同比下滑

2019 年上半年，陸家嘴實現各類房產銷售收入及現金流合計13.93億元，較2018 年上半年的18.93 億元，同比下滑26.41%。

其中，在住宅物業方面，今年上半年陸家嘴實現銷售收入10.98億元，主要來自於前灘東方逸品（前灘 34 號地塊住宅）、天津海上花苑東標段及其他存量房、存量車位的銷售，較去年的4.91億元大幅增長。

與此同時，陸家嘴今年上半年的合約銷售較去年呈同比下滑，1-6月公司的住宅物業累計合約銷售面積為1.17萬平方米，合約金額為 6.16 億元，而去年同期的住宅物業合約銷售面積及合約金額分別為1.51萬平方米、7億元。

而在辦公物業方面，今年上半年陸家嘴實現現金流入2.95億元，較2018年的14.02億元現金流入同比下滑78.96%，導致今年上半年房產銷售收入下滑。

主要自持辦公物業出租率連續下降 養老物業入住率僅18%

除了房地產銷售之外，陸家嘴的另一大業務房地產租賃業務，1-6 月，實現租賃收入為19.47 億元，同比增加10.6%。其中，辦公物業和商業物業的租賃收入分別增長5%、66%，而酒店物業和住宅物業的租賃收入則呈同比下滑，下滑幅度分別為8%、9.5%。

上半年，公司的辦公物業租賃收入15.98 億元，佔比最高，主要包括甲級辦公大樓與高品質研發樓。不過，數據顯示，這兩年來，上述兩類辦公物業租金逐年上漲，但出租率卻也均在下滑。2019年6月末、2018年6月末及2017年6月末，公司上海甲級辦公大樓的出租率分別為89%、94%和99%；同期高品質研發樓的出租率分別為83%、95%和99%。

其中，陸家嘴的天津成熟甲級辦公大樓於2017年竣工，截至今年6月底的出租率僅為57%，而2018年底為58%，上半年租金依然為3.45元/平方米/天、較去年底沒有變動，出租率下降一個百分點。

還有一小部分為養老物業，出於人口老齡化帶來的市場機遇，陸家嘴試水養老地產領域，投資打造了高端養老產品——“金色陽光”頤養院，於2017年6月正式開業運營。據了解這是上海首家內環內參照五星級酒店標準建造的養老公寓。

截至今年半年報發布，金色陽光頤養院已正式開業兩年時間，該院共有120個套間，總建築面積1.7 萬平方米。2019 年上半年租賃收入349萬元，出租率僅為18%。

經營現金流大幅為負 現金對短期債務覆蓋率僅0.51

今年上半年，陸家嘴斥資29.45億元拍得川沙地塊項目，經營活動現金流出增加，導致公司上半年經營活動產生的現金流量淨額同比下滑264.90%，達-16.50億元，而上年同期為10.00億元。

半年報顯示，截至6月末，陸家嘴有息負債合計餘額為354.93億元，較上年末295.78億增長20%，佔2019年上半年公司總資產的42.2%，佔淨資產的149.63%。有息負債主要包括短期貸款（含一年內到期的長期貸款及中期票據）127.93 億元，長期貸款為102.24 億元，中期票據40億元，應付債券（公司債）50 億元，其他有息負債——華寶信託-安心投資 20 號集合資金信託計劃34.76 億元。

陸家嘴表示，新增借款主要系公司正常經營需要所致。公司將合理調度分配資金，確保借款按期償付本息。

而為取得借款，陸家嘴有超120億資產受限，截至2019年6月底，公司子公司陸金發100%股權、上海申萬置業有限公司100%之股權、前灘25-2項目、星展銀行大廈均用於質押和抵押借款。

截至2019年6月末，陸家嘴的現金及現金等價物餘額為65.52億元，尚不足以覆蓋127.93億元的短期貸款。