陸家嘴逆市擴張：上半年營收超80億，有息負債增長近60億

浦東“四朵金花”之一的陸家嘴（600663.SH）日前發布了半年報業績。公司實現營業收入81.89億元，較上年同期增長23.87%；實現歸母淨利潤20.47億元，較上年同期增長11.34%。淨利潤連續多年保持增長。

在不少上市房企面臨去杠杆壓力的當下，坐擁優質物業資源和融資成本優勢的陸家嘴，無論是營收還是資產負債規模都保持擴張趨勢。

公司作為陸家嘴金融貿易區的城市開發商，除了在浦東陸家嘴金融貿易區核心區域內持有大量經營性物業，目前公司已將業務擴展至上海前灘國際商務區、天津以及蘇州。2005年-2019年上半年，公司持有的經營性物業已由15萬平方米增長至264萬平方米。

房地產銷售為核心收入來源

財報顯示，2019年上半年，公司仍以商業地產為核心。以產品類型來劃分，主要是住宅類房地產的銷售、商業房地產的租賃及轉讓。另一方面，公司以陸家嘴信託、愛建證券、陸家嘴國泰人壽三家持牌金融機構，來發展公司的金融服務業務。

以下為2019年半年報中披露的各個業務營收情況：

截至2019年6月30日，陸家嘴房地產銷售收入為48.75億，較上年同期增加27.49%，佔2019年上半年總收入的59.95%。

陸家嘴的房地產銷售主要由是住宅物業和辦公物業銷售兩部分組成。2019年上半年各類房產銷售收入及現金流合計13.93億元。其中，住宅物業實現銷售收入10.98億元，辦公物業實現現金流入2.95億元。

從上年半年的銷售面積來看，其貢獻主要來自於前灘東方逸品（前灘34號地塊住宅）、天津海上花苑東標段及其他存量房、存量車位的銷售。公司累計住宅物業合約銷售面積1.17萬平方米，合約金額為6.16億元，在售項目整體去化率為61%。

辦公物業則主要來自東方匯及浦東金融廣場2號辦公樓項目的現金收款，並於報告期內完成了浦東金融廣場2號辦公樓銷售結算及交付。

中報顯示，截至2019年6月底，陸家嘴達竣工項目3個，新開工項目2個，續建項目8個以及9個前期準備項目。其中，3個竣工項目總建築面積15.88萬平方米，為前灘34號地塊、陸悅坊（花木04-15地塊）、蘇州大地塊環境景觀。

物業租賃：成熟物業總建築面積增長26%

除房地產銷售，陸家嘴另一項較大的業務則是物業租賃。

截至2019年6月末，公司持有物業總建築達263.53萬平方米，較上年同期增長1.3%。而運營一年以上的成熟物業總建築面積達220.74萬平方米，較2018年同期的175.13萬平方米增長達26.04%。

以下為半年報中陸家嘴目前持有可供出租物業：

陸家嘴的辦公物業主要包括甲級辦公大樓與高品質研發樓。截至2019年6月30 日，公司持有的甲級辦公大樓總建築面積為163.3萬平方米，同比上年增長2.82%。而成熟的甲級物業總建築面積為155.93萬平方米，較上年同期增長了35.76%。研發樓建築面積基本與上年持平。

中報顯示，2019年上半年度租賃現金流入15.98億元，比2018年上半年增長0.77億元，同比增幅5%。從平均租金來看，上海地區的甲級辦公大樓每天每平米為8.57元，較上年同期增加0.25元，但期末出租率卻較上年同期下降5%至89%。

資產處置貢獻部分淨利潤

從近幾年的業績來看，陸家嘴的營收與歸母淨利潤均在不斷增長。截至2019年6月末，實現營業收入81.89億元，較上年同期增長23.87%；實現歸母淨利潤20.47億元，較上年同期增長11.34%。

中報顯示，2019年1月10日，陸家嘴根據此前與支付寶（中國）網絡技術有限公司簽署的《預售合約》，將浦東金融廣場2號辦公樓轉讓給支付寶公司。在本報告期內，公司完成了該辦公樓銷售結算及交付。本次交易金額為22.69億元，預計實現歸屬於母公司淨利潤約人民幣5.8億元。如果扣除以上淨利潤，今年上半年公司的歸母淨利潤或將錄得同比下滑。

有息負債較年初增長近60億

中報顯示，陸家嘴的有息負債主要由五部分組成：短期貸款、長期貸款、中期票據、應付債券以及並表其他有息負債。截至2019年6月30日，有息負債餘額為354.93億元，佔2019年上半年公司總資產的42.2%，較上年末295.78億增加20%。

其中，短期貸款（含一年內到期的長期貸款及中期票據）為127.93億元；長期貸款為102.24億元；中期票據為40億元；應付債券（公司債）50億元；其他有息負債為34.76億元，全部為華寶信託-安心投資20號集合資金信託計劃。

以下為陸家嘴持有的未到期債券：

此外，5月23日公告顯示，陸家嘴到中國銀行間市場交易商協會出具的《接受注冊通知書》決定接受公司超短期融資券注冊，上述通知書中明確：本次超短期融資券注冊金額為70億元，注冊額度自通知書落款之日起2年內有效。

7月份，陸家嘴發行了10億元，期限為0.74年的超短期融資債券，票面利率為3.2%。但相較此前2016年7月發行的相同期限超短期融資債券來說，其利率小幅上升了0.45%。（JW）

本文作者：麵包財經

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