全國首二套房貸利率齊跌 哈爾濱跌幅最大

據融360大數據研究院監測數據顯示：在監測的35個城市中，2019年1月首套房貸款平均利率為5.66%，相當於基準利率1.155倍，較上月下降2BP。二套房貸款平均利率為6.02%，較上月回落2BP，二套房貸利率已連續三個月回落。

武漢房貸利率最高 哈爾濱跌幅最大

分城市來看，上海地區首套房平均利率依然保持全國最低水準，為5.09%，北京位居第四，廣州第十，天津首套房貸平均利率下跌21BP，進入首套房貸平均利率最低前十城市，位居第八位。在被監測的35個城市中，首套房貸平均利率較高的前三名為武漢、南寧、鄭州，其首套房貸平均利率分別為6.16%、6.13%、6.09%。

從首套房貸平均利率的下跌幅度來看，1月份共7個城市利率出現下降，其中，哈爾濱跌幅最大，較上月下降31BP平均利率為5.74%；其次為天津5.48%，較上月下降21BP；青島位居第三，平均利率為5.69%，較上月下降13BP。此外，大連、武漢均較上月下降8BP，太原較上月下降6BP，北京較上月下降2BP。其中，北京和武漢為連續兩個月出現下降，北京對於政策以及市場的敏感度高，一般會較早反映出市場變動；武漢由於利率水準居於全國之首，在流動性充分的前提下，利率回調空間較大。

從二套房貸平均利率來看，下跌幅度較大的城市排序與首套房貸平均利率下跌的排序基本一致。跌幅最大的依然是哈爾濱，1月份回落37BP，由12月份的6.45%跌至6.08%。其次為天津下跌23BP，二套房貸平均利率為5.76%，青島同樣位居第三名，為6.03%。

因城施策加快租售並舉 緩解供需壓力

2019年1月各地調控政策主要涉及到公積金貸款、限購、加快租賃市場建設等方面，因城施策在政策內容中得到很好體現，各地可以結合當地實際情況作出地區調控政策的調整。

1、 公積金貸款政策趨嚴

長沙：收緊公積金貸款政策，申請公積金貸款條件上將住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調整為“12個月以上”。從長沙公積金新政策內容來看，提高了公積金貸款申請的門檻，同時將公積金貸款額度與繳存餘額和貸款佔房款比值相掛鉤。

內蒙古：調整住房公積金貸款政策，職工申請住房公積金貸款必須連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上，且账戶處於正常繳存狀態，不得以補繳、躉繳等形式代替連續繳存。調整後的政策同樣將貸款額度與繳存餘額相掛鉤。

各地調整出發點為規範住房公積金使用，更好發揮住房公積金制度的保障性、互助性、長期性作用，重點支持繳存職工住房需求，防範資金風險。對比地區之前的政策，新政策均呈現收緊趨勢，各地規範商業貸款與公積金貸款可以有效預防加杠杆投資、投機等行為再度擾亂市場，但同時部分剛需群體的貸款額度以及申請資格將會受到影響，預計未來將會有更多城市將結合自身現狀對公積金貸款政策作進一步的細化調整，確保有效促進當地房屋貸款市場的規範和完善。

2、 青島、大連取消限購、限售

青島：高新區取消限購。青島市響應房住不炒政策，高新區自2018年6月開始實施限購政策，2019年1月1日起取消高新區限購政策。

大連：大連市人民政府印發了《大連市戶籍管理若乾規定》，規定將於2019年2月1日起施行。《規定》取消了“參與積分落戶的房屋辦理落戶後，3年內不得抵押、轉讓”、“落戶新市區滿5年可遷主城區”等限制，並對其他條件進行了相應的難度降低。

地區出現取消限購、限售政策並非首例，各地區結合實際情況對限購、限售政策進行調整甚至是取消。從地區針對限購、限售問題的調整方向上看，呈現寬鬆的趨勢，一刀切政策並不能符合各地區實際情況。從自身特點出發調整相應限購、限售政策將會被更多城市借鑒和學習，預計未來時間內將會有更多城市出現調整，調整方向大體也將呈現出寬鬆的趨勢。

3、 深圳、杭州等多城市提速建設住房租賃市場

深圳：首次實行住房租賃在線登記。

鄭州：實成屋屋租賃行業信用信息網上查詢。

福州、南昌、青島、海口、貴陽5城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案，獲得國家自然資源部原則同意。

杭州：首宗集體建設用地建設租賃住房開工。

合肥：有望率先建立租金月報制度，通過第三方機構，開展市場租金分析和監測。

雄安：堅持房住不炒定位，落實職住平衡要求，推動雄安新區居民實現住有所居。針對多層次住房需求建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度，個人產權住房以共有產權房為主。嚴禁大規模開發商業房地產，嚴控周邊房價，嚴加防範炒地炒房投機行為。

從各地區政策的新動向來看，建設住房租賃市場的腳步已經加快。建設住房租賃市場所需要的軟硬體條件各地已開始積極落實，互聯網化的查詢、登記以及審核將有效提高市場執行效率和監督的公開性；利用集體建設用地建設租賃住房，可以有效增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有利於構建租售並舉的住房供應體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制；加快租賃住房建設，有助於盤活存量房源，充分合理利用資源。

資金充裕 利率水準較高的二線城市回調空間大

央行公開信息顯示：1月23日，央行實施“定向降息”，開展了2019年一季度定向中期借貸便利操作，釋放資金約2575億元。本期操作期限為一年，但到期可根據金融機構需求續做兩次，實際使用期限將達到3年。本期操作利率為3.15%,較中期借貸便利利率優惠15個BP。央行此舉對銀行而言屬於極大利好，銀行資金壓力得以減緩。

1月24日，中央國庫現金定存中標利率為3.3%，較上一期回落72個BP。央行國庫現金定存作為商業銀行批發性融資的重要來源之一，隨著國庫現金定存中標利率下滑以及定向降準的生效，銀行在資金充裕程度以及流動性上出現明顯好轉，進而對房貸利率的下行起到支撐作用。

從目前市場資金情況以及央行的定向調整政策來看未來銀行的資金將會保持良好的流動性。預計受銀行流動性利好影響，後預售屋貸利率有望繼續下行，尤其是前期漲幅較大利率水準處於高位的二線城市，回調空間更大。