被執行人已出售但未過戶的房產，法院可以執行嗎？

被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

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簡要案情

原告：前進建築工程有限公司（以下簡稱前進公司）。

被告：張長明、趙鳳、陳昌貴。

被告張長明、趙鳳原系夫妻關係，2007年11月協議離婚。因征地拆遷，2010年10月張長明、趙鳳取得一套安置房（以下簡稱爭議房屋）。2010年10月14日，張長明、趙鳳共同與被告陳昌貴簽訂協議書，約定：將爭議房屋出售給陳昌貴，面積85.18平方米，售價26萬元；在陳昌貴首付6萬元後，由趙鳳出具書面權利放棄書，承諾該房產登記在被告張長明一人名下；被告張長明、被告趙鳳接房後在半月內將該房屋交陳昌貴使用，同時陳昌貴支付房款10萬元；被告張長明在取得該房產權證後，將其交與陳昌貴收存，並保證在5年左右時間內將該房產權過戶到陳昌貴名下，同時由陳昌貴支付房屋尾款10萬元。

合約簽訂當日，趙鳳出具收條一張，載明：今收到陳昌貴購房款陸萬元整（用於接房）。2010年10月30日，趙鳳再次出具收條一張，載明：今收到陳昌貴房款人民幣壹拾萬元整（房已交陳昌貴入住）。2011年8月22日，出具收條一張，載明：今收到陳昌貴購房款壹拾萬元整。

另查明，2007年11月13日，被告張長明與原告前進公司建設工程施工合約糾紛案，經二審法院二審審理終結，確認被告張長明應支付前進公司墊付款163461.6元。2011年11月23日，前進公司因被告張長明未履行生效判決書申請恢復執行，一審法院將被告張長明名下的爭議房屋予以查封、凍結。2012年3月22日，陳昌貴在得知該房屋被查封後，訴至一審法院，要求確認房屋買賣協議有效並擁有所有權。2012年5月16日，一審法院作出判決，確認陳昌貴與張長明、趙鳳簽訂的爭議房屋買賣協議書有效。

由於陳昌貴以案外人身份對查封爭議房屋提出執行異議，並舉示物管費收據等，要求中止執行，一審法院於2013年8月19日作出執行裁定書，裁定中止對爭議房屋的執行。原告前進公司不服該執行裁定書，於2013年9月26日提出執行異議之訴，要求許可執行該爭議房屋。

裁判要旨

一審法院經審理認為：本案陳昌貴與張長明、趙鳳於2010年10月14日簽訂房屋買賣協議書後，陳昌貴已經支付了全部房屋價款，張長明、趙鳳收到房款後，亦將爭議房屋交付給陳昌貴佔有、使用；三被告之間的房屋交易行為發生在原告前進公司申請執行被告張長明債務、查封凍結爭議房屋之前；三被告之間的房屋交易行為經審理後已判決確認合法有效。因被告陳昌貴購買的房屋屬於住宅而非商業性質的商鋪，故其生存權、居住權比原告前進公司的債權更應受到法律保護；被告張長明、趙鳳將出售房屋交付被告陳昌貴後雖未辦理產權轉移登記，但不影響被告陳昌貴要求被告張長明、趙鳳繼續履行合約，辦理房屋轉移登記的權利。

2014年5月20日，一審法院作出判決，駁回原告的訴訟請求。

原告不服一審判決，向二審法院提起上訴，認為2010年、2011年房屋的物管費是趙鳳繳納，一審法院認定陳昌貴2010年10月30日入住爭議房屋並付清房款，屬認定事實錯誤，要求改判對執行標的爭議房屋許可執行。

二審法院認為：最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》）第17條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”本案中，在前進公司申請查封、凍結爭議房屋之前，陳昌貴是否已經佔有、使用爭議房屋，除了張長明和趙鳳的口頭陳述之外，陳昌貴亦未舉示其他證據予以佐證。結合陳昌貴在一審中分別舉示的物管費收據來看，現有證據只能證明陳昌貴從2013年3月19日起實際佔用、使用爭議房屋，不足以證明在前進公司申請查封、登記爭議房屋之前，陳昌貴即已佔用、使用該房屋。陳昌貴從張長明處收存了爭議房屋的產權證以後，未及時到相關房管部門辦理過戶手續，現有證據不能證實是受到其他客觀條件的限制或影響，即不能證實陳昌貴對未辦理過戶手續並無過錯。

因此，二審法院法院於2014年9月4日判決：撤銷一審判決；許可前進公司申請的對爭議房屋的執行。

法官評析

對被執行人已出售給第三人的未過戶房屋能否執行，本案一、二審之所以產生截然不同的裁判結果，關鍵在於人民法院對第三人案款支付、佔有情況、未辦理過戶手續有無過錯等事實的界定上，也即對《查封規定》第17條的理解與適用不同。該條分為前後兩個層次，前一層規定可以查封、扣押、凍結的情形，後一層則明確不得查封、扣押、凍結的條件。對已出售給第三人的未過戶房屋不得查封的條件有四：1.第三人已經支付全部價款；2.第三人已佔有該不動產；3.未辦理產權過戶登記；4.第三人對未辦理產權過戶登記無過錯。滿足上述四個條件，人民法院則不能對爭議不動產進行查封、扣押、凍結，反之，有任意一個以上條件未滿足，則人民法院可以查封、扣押、凍結。

司法實踐中，此類執行案件涉及標的額大，多數情況下被執行人另無財產可供執行，賣房款也因轉移而執行困難；另一方面，如果第三人支付了全部價款，合約項下不動產因出售人的其他債務被查封執行，買受人利益將無法得到保障，對買受人也不公平。此外，被執行人與案外人串通，以倒簽合約、倒簽收據等方式製造虛假證據和事實，利用《查封規定》第17條規定，將被查封的房屋、土地所有權等不動產轉移藏匿，逃避執行的現象並不鮮見，因而在適用《查封規定》第17條時，要正確理解本規定與物權法不動產物權登記生效原則的關係，準確把握本規定的適用範圍，對價款支付、佔有情況、第三人對未辦理產權過戶有無過錯的證據進行綜合審查，確認是否形成完成的證據鏈條，預防濫用本規定逃避執行，維護當事人的合法利益。

一、《查封規定》第17條與物權法第九條的關係

2004年頒布《查封規定》之前，執行中被執行人將房屋、車輛出售並交付第三人，甚至第三人又轉賣給他人，但過戶登記手續卻一直沒有辦理，依然登記在被執行人名下，上述財產能否執行，不同法院有不同的認識，甚至同一法院前後做法也不一致，因而造成執行中的混亂。實際上，爭議的焦點在於對物之登記是否屬所有權移轉的要件。物權法實施前，我國民法通則等法律雖未對不動產物權登記生效原則進行明確規定，一般認為民事活動中基本上是以登記作為認定所有權的標準，未辦理過戶登記手續的，所有權尚未轉移，但在案件執行中，在第三人無過錯的情況下，如對該類爭議標的不加以區別，一律執行明顯有失公平。《查封規定》17條的合理之處，在於前後兩個部分區分規定，能否執行的主要差別就在於第三人有無過錯。引入過錯原則，在實質上突破登記生效原則，對無過錯第三人債權賦予物權性質予以優先保護，即只要滿足《查封規定》第17條設置的條件，即使交易的不動產沒有登記過戶，也不得對登記在被執行人名下的該不動產采取執行措施。有觀點認為，尚未辦理過戶登記時買方對房屋的權利尚不是物權，但其請求權的受保護程度，根據支付價款的多少和是否實際佔有、是否有請求過戶的行為而不同，佔有的時間越長、付款越多、已經請求過戶，其權利應越接近於物權。[1]筆者對此予以讚同。

物權法於2007年10月1日起施行，第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”該條規定系對不動產物權登記生效原則的確認，依此規定，雙方簽訂不動產買賣協議，雖買方支付了對價，如未進行產權轉移登記，產權仍應屬原所有權人所有，即未經登記不發生物權變動的效果。

物權法施行後，登記生效原則有了明確法律規定，因而對《查封規定》第17條是否與物權法產生衝突見仁見智。筆者認為，儘管物權法2007年才開始施行，晚於《查封規定》的頒布，但不動產登記生效原則在我國一直存在，物權法只是加以確認。《查封規定》第17條本身就是基於不動產登記生效原則從平衡利益的角度作出的變通性規定。因此，應將其理解為物權法第九條但書的“法律另有規定的除外”情形，系對不動產登記生效原則的例外規定，二者之間並不矛盾，還有助於交易的安全。

二、支付全部價款的理解

價款是否支付是判斷合約真實性的重要依據，而合約的真實存在又是適用《查封規定》第17條的前提。不動產交易的金額一般較大，不能僅憑收條及當事人陳述即確認付款的事實，需結合付款方式、資金流向、支付能力、交易習慣等因素綜合認定，尤其對於現金交易，更應詳細了解當事人收入狀況、被執行人與第三人之間的人身關係等情況，排除合理懷疑，避免被執行人與第三人串通虛構合約，逃避執行。

關於如何理解全部價款，有兩種不同意見。一種意見認為是指整個交易中買受人所應當支付的全部對價即財產總價，另一種意見認為對第三人是否支付全部價款的認定不宜機械理解為涉案財產的總價，而應當結合第三人法定或約定的義務，只要沒有違背上述義務，即使其支付的確系財產總價而言的部分價款，也宜認定第三人在特定的時間點支付了應當支付的全部價款。筆者認為，物權法第九條已規定不動產物權登記方生效，雖該條亦明確法律另有規定除外，但對《查封規定》第17條進行擴大解釋與適用無疑將對不動產登記生效原則造成衝擊，且《查封規定》第17條分為前後兩個層次，對付款情況已做區分，因此對全部價款應做嚴格解釋，控制適用範圍。

本案中，房屋買賣合約涉及總金額達26萬元，陳昌貴僅舉示收條主張已支付爭議房屋的全部價款，而無銀行支付憑證、資金來源等證據加以佐證，與個人收入情況和日常生活的大額交易習慣不符，是否已付清全部價款明顯存疑。

三、對實際佔有的理解

筆者認為，從被執行人將標的物移交第三人起，第三人即實現對物的佔有，無論是直接佔有還是間接佔有，只要第三人能實現對物的有效控制，並能根據自主意識進行支配，即應認定佔有事實的成立。出租經營、儲備升值等行為有利於物的經濟價值的實現，當然屬於佔有人對物進行控制、使用的體現，因使用而產生的權益和基於買賣合約主張標的物權利並無衝突。第三人實現對標的物的合法佔有應在法院查封之前，查封之後才實現對標的物的佔有，不影響法院查封、扣押、凍結。

本案中，一審法院於2011年11月29日查封爭議房屋，陳昌貴舉示其與他人簽訂的住房租賃合約，該租賃合約簽訂時間為2013年3月29日，同時陳昌貴在一審中舉示的物管費收據亦只能證明其於2013年3月19日起繳納物管費，這兩個時間均晚於法院查封時間。在查封之前陳昌貴是否佔有、適用爭議房屋，除張長明、趙鳳口頭陳述之外，無其他證據佐證，且趙鳳舉示的物管費收據證實在2013年3月19日前的物管費系趙鳳繳納，二審法院認定陳昌貴系在法院查封後才實際佔有房屋是合理的。

四、對第三人有無過錯的理解

第三人是否支付價款、實際佔有不動產及是否辦理產權過戶登記手續均可以通過第三人提供的證據直接進行判斷，但判斷第三人是否存在過錯並無明確依據，《查封規定》也未就第三人在何種情況下存在過錯行為加以詳細規定。結合《查封規定》第17條規定內容及合約違約責任追究理解，應包含兩個方面：一是非基於第三人原因導致產權過戶登記未能辦理，二是第三人未怠於行使其權利。

出賣人不作為、標的物瑕疵、登記部門原因等多種因素均可能導致產權過戶登記未能辦理，但無論基於何種理由，該理由均不得歸咎於作為買受人的第三人。此種情況下，系由第三人之外的因素導致產權登記未過戶，則第三人無過錯。在法律明確規定登記方能生效的情況下，權利人應當積極行使其權利，在合理的期限內采取合理的方式確保合約得到履行。出賣人未履行協助辦理過戶登記的手續時，作為買受人的第三人應通過催告、訴訟等方式，促使標的物之權利盡快變更和確定。

【注釋】 [1]黃金龍：“被執行人向第三人轉讓中不動產的執行”，載2010年1月6日《人民法院報》。

作者 ：蔣友波 李向前 張紹忠

來源 ：《人民司法·案例》