本文來源：法商之家
作者：齊精智律師，陝西明樂律師事務所高級合夥人
法院查封房產後，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。齊精智律師提示法院查封房產後，被執行人再出租的，該租賃合約確定合法有效。
本文不惴淺陋，分析如下：
一、 簽訂已被查封的房地產轉讓合約,照樣合法有效。
裁判要旨：房地產存在被查封的障礙，導致房地產不能辦理過戶，屬於物權變動問題，不影響買賣合約的效力。雖然《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條第三項規定，轉移、變賣已被查封的財產的訴訟參與人或者其他人，人民法院可以根據情節輕重予以罰款、拘留，構成犯罪的追究其刑事責任，但該規定並未明確處分查封財產合約的效力，故當事人以此為由主張合約無效，理由不能成立。
案件來源：山東金龍地產有限公司與山東魅力四射文化娛樂管理有限公司確認合約效力糾紛申訴、申請民事裁定書，[最高人民法院（2016）最高法民申1365號]
二、房產被查封後再出租的,承租人不能以租賃權對抗強製執行。
裁判要旨：在執行過程中，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的轉移、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條第一款規定，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。
齊精智律師提示：被執行人擅自處分查封物，與第三人簽訂的租賃合約，並不當然無效，只是不得對抗申請執行人。第三人依據租賃合約佔有查封物的，人民法院可以解除其佔有，但不應當在裁定中直接宣布租賃合約無效或解除租賃合約，而僅應指出租賃合約不能對抗申請執行人。
案件來源：最高人民法院：《廣西白海豚酒店管理有限公司、中國工商銀行股份有限公司欽州分行等與聯達南方集團有限公司、欽州市賽格置業有限公司等執行裁定書》【(2016)最高法執監84號】
三、法院查封房產時口頭告知不動產登記機構視為執行文書已經送達並發生法律效力。
裁判要旨：人民法院在向不動產登記機構工作人員查詢擬查封房屋權利限制狀態時，工作人員已經知曉執行文書的主要內容，應視為執行文書已經口頭送達。因執行文書發生阻止房屋辦理抵押程序的法律效力，故正在辦理的抵押登記審核應當中止，不應再繼續進行審核、登記；已經辦理的抵押登記因違反法定程序依法應被撤銷。
案件來源：河南省高級人民法院再審案件“李某訴鄭州市住房保障和房地產管理局、常某等房屋抵押登記糾紛案”。
四、案外異議人堅持在輪候查封案件中提異議的，應裁定駁回其異議申請。
裁判要旨：輪候查封不具有正式查封的法律效力，只有對執行標的正式查封的法院才有權對執行標的予以強製處分。執行法院對輪候查封房產不具有強製處分權，故案外人針對輪候查封房產所提案外人異議申請不應受理，應告知異議人向正式查封的法院提出異議；案外異議人堅持在輪候查封案件中提異議的，應裁定駁回其異議申請。
案件來源：深圳市福田區人民法院（2015）深福法執外異字第51號；深圳市中級人民法院（2015）深中法執複字第160號。
五、預查封不影響預售建案合約當事人行使約定解除權。
裁判要旨： 預查封不影響預售建案合約當事人行使約定解除權。該合約被裁判解除後，法院應當中止對預查封房屋的執行，但有權執行被執行人到期債權。
案件來源：宜興市法院。
六、房產被法院查封後，當事人不能提起確權之訴。
最高人民法院印發《關於執行權合理配置和科學運行的若乾意見》的通知：
26、審判機構在審理確權訴訟時，應當查詢所要確權的財產權屬狀況，發現已經被執行局查封、扣押、凍結的，應當中止審理；當事人訴請確權的財產被執行局處置的，應當撤銷確權案件；在執行局查封、扣押、凍結後確權的，應當撤銷確權判決或者調解書。
綜上，法院查封房產不會導致買賣、租賃行為無效。
哈爾濱仲裁委員會（簡稱哈仲，英文簡稱HRBAC）是哈爾濱市人民政府依據《中華人民共和國仲裁法》的規定，於1996年8月組建的哈爾濱地區唯一的常設民商事仲裁機構。
哈仲根據當事人的仲裁協議，受理國內外平等主體的公民、法人和其他組織之間的合約糾紛和其他財產權益糾紛，主要包括買賣、贈與、借款、租賃、融資租賃、承攬、建設工程、運輸、技術、保管、倉儲、委託等合約糾紛。
您簽訂合約時需要在合約中簽署仲裁條款
標準仲裁條款如下：
凡因本合約引起的或與本合約有關的任何爭議，均提交哈爾濱仲裁委員會，按照該會的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
補充仲裁協議示範文本：
雙方因 XX 合約產生糾紛，現提交哈爾濱仲裁委員會，按照該會的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
約定送達條款：
本合約簽訂人所填寫的地址信息，將作為通知、信件、法律文書等一切書面文件的送達地址。若按該地址送達的相關文件無人簽收或被拒絕簽收，則文件退回之日視為送達之日。
哈爾濱仲裁委員會停車位置示意圖：
哈爾濱仲裁委員會
電話：0451-82815701 82815702
傳真：0451-82815770
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