上海三季度報告：二手房指數連續10個月下降

來源 ：中國網地產

日前，易居研究院發布的上海房地產市場季度報告顯示，今年第三季度，上海新房成交229萬平方米，其中浦東新區新房成交面積51.4萬平方米，位居區域排行榜首；9 月份，上海二手房指數為3912點，環比下降0.1%，連續10個月下降； 第三季度，上海共成交 82 幅土地，土地成交建築面積629萬平方米，同比增加104％。

浦東區居第三季度上海新房成交面積區域排行榜首

今年第三季度，上海新房成交229萬平方米，對比去年的116萬平方米上升明顯，同時新房供應量顯大於新房需求量。上海新房成交均價為54741元/平方米，同比上升17%，增幅較2017年擴大4個百分點。

對此，易居研究院表示，從歷史數據來看，雖然今年第三季度新房成交規模較去年有所上升，但今年的新房供給量是去年3倍左右，未來隨著新房上市項目不斷增加，短期內供大於求的情況可能不會改變。此外，考慮到成交價格受成交項目結構影響，結合現在整體房地產市場環境，成交均價同比上升不一定說明上海新房市場復甦，也可能與高價新房備案的滯後性有關。根據歷史走勢來看，預計後續成交價格整體將類似2011-2015年間的盤整態勢。

數據來源：CRIC、易居研究院

從各區域來看，成交面積居前三的區域為浦東、嘉定和寶山，新房成交面積佔總成交面積的 46%，其中浦東新區第三季度新房成交面積51.4萬平方米，位居榜首。同比來看，楊浦、靜安同比漲幅較大，分別為495%和356%；虹口同比降幅較大，分別為-81%。

數據來源：CRIC、易居研究院

從需求性質來看，按套均面積分成剛需、改善和享受型住房，其中改善型需求超過半壁江山，套內面積在90-160平方米的成交佔總成交面積的 62%。而成交面積來看，改善型住房第三季度同比也上升明顯，上升41%。

截止到2018年9月底，上海新建商品住宅庫存總量為404萬平方米，環比減少22％，同比減少13.5％。存銷比方面，9 月份上海新建商品住宅存銷比為6.7個月，比8月份的8.7大幅下降，存銷比已連續下降6個月。易居研究院認為，這可能與上海新房備案的節奏有關。但隨著上海新房後期備案增加，預計未來存銷比總體會恢復到上升趨勢。

上海二手房指數環比連續10個月下降

數據來源：CRIC、易居研究院

2018年第三季度，上海二手住宅共成交 4.1萬套，對比2017年的3.6萬套，略有上升，但隻到2016年的三成水準。9 月份，上海二手房指數為3912點，環比下降 0.1%，同比下降 2.13%。上海二手房指數連續10個月下降。自2016年11月“認房又認貸”以來，月度價格指數持續高位盤整。

易居研究院通過對比歷史數據發現，二手房數據的周期性較一手房更為明顯，2009、2013、2016 年成交量相對較高。隨著上海房地產市場震蕩低迷態勢的延續，上海的二手房成交量近期很難有明顯回升。同時，隨著成交量的萎縮，二手房價大概率出現下行。

第三季度上海土地成交建面同比增逾100%

2018年第三季度，上海共成交82幅土地，土地成交建築面積629萬平方米，同比增加104％。1-9 月份，上海共成交193幅土地，土地成交建築面積1506萬平方米，同比增加 29％；土地出讓金1318億元，同比增加17％。9月，上海共成交24幅地塊，其中保障房住宅用地8幅、租賃住宅用地1幅、商辦用地4幅、工業用地7幅。

從上圖第三季度上海經營性土地成交單價榜來看，其中有4幅商辦用地，另有1幅綜合用地，剩餘5幅均為住宅用地。溢價率來看，除了一副地塊以42%溢價成交外，其余均以底價成交。主要原因是整體房地產市場持續低迷，以及銀行對於大部分房企信貸限制的影響，使得很多房企拿地熱情不高。