東莞匯景控股高負債赴港上市 中小房企迎降杠杆大考

本報記者 翁榕濤 童海華 廣州報導

中小房企的赴港上市潮從2018年延續到2019年，且熱度絲毫未減。2018年以來，弘陽地產（01996.HK）、美的置業（03990.HK）與大發地產（06111.HK）等6家中小型地產公司相繼在港上市。近日，又一家廣東本土房企進入搶灘IPO的最後倒計時。

4月10日，東莞匯景控股有限公司（以下簡稱“匯景控股”）向港交所提交上市申請資料，計劃赴港上市。若最終成功掛牌交易，匯景控股將成為第七家成功在香港上市的內地房企。

隨著內地融資渠道持續收緊，中小房企生存空間不斷縮小，赴港上市成為“自救”手段，一邊是多家內房股仍排隊等候上市，另一邊是香港市場對內房股的認購態度“冷淡”，港股呈現出邊破發邊排隊上市的“奇景”。

高負債赴港上市

據匯景控股招股書顯示，公司於2004年在東莞成立，並於次年完成了首個物業開發項目，即匯景銀座和匯景華府。作為一家綜合住宅及商用物業開發商，匯景控股主要聚焦在廣東省、湖南省，深耕於大灣區並逐漸向華中區域擴張。

匯景控股在全國3個省份、5個城市擁有16個物業項目，竣工後總計佔地面積約為200萬平方米，規劃建築面積總計為450萬平方米，其中已規劃及尚未開發的建築面積為280萬平方米。

相關數據顯示，2016年至2018年度，匯景控股已開發及交付物業的總建築面積分別為26.04萬平方米、10.76萬平方米及21.14萬平方米，分別獲得營收約20.93億元、11.98億元及22.39億元。2019年1月至3月，匯景控股售出及交付約9.86萬平方米總建築面積，銷售額約為8.9億元。

2016年至2018年，匯景控股產生的財務成本分別為3380萬元、5020萬元及7710萬元，財務成本上升的原因主要由於銀行及其他借貸金額在2018年上升超過42%，部分成本則由相應期間的資本化利息所抵消。

截至2018年底，匯景控股的總負債達24.8億元，淨負債率為242.7%，雖然相較前兩年已有下降，但從財務結構來看，難以完全覆蓋一年內須償還的9億元借貸。公司依然面臨較大的財務壓力。《中國經營報》記者就赴港上市是否與緩解財務壓力有關等問題致函匯景控股品牌部門人士，截至發稿未獲回復。

同策研究院院長助理張宏偉認為，目前國內融資渠道收緊，匯景控股等中小房企進行規模擴張有較大的資金需求，2019年上半年這段時間，房企的資金壓力是比較大的，借新還舊也越來越困難，在償債高峰期到來前，上市可以緩解融資壓力。

匯景控股招股書顯示，2016年至2018年，淨利潤分別為3.4億元、1.6億元和4億元。淨利潤的大幅波動是由交付面積變化所致。雖然業績有所起伏，匯景控股毛利率和純利率在2018年分別達到53.3%和17.9%，較前兩年有所上升。

協縱策略管理集團創始人黃立衝告訴本報記者：“民營房企在缺乏銀行資金支持的情況下應謹慎擴張，在融資困難時期要降負債降杠杆，將淨資產負債比率控制到70%以下比較適合，以加速現金流回籠為準繩，未來90%的中小房企將看不到曙光到來的一天，會被市場淘汰。”

內房股認購“遇冷”

自2018年開始，內地房企進入赴港上市高峰期，如正榮地產、福晟國際、弘陽地產、大發地產、美的置業、恆達集團、萬城控股、德信中國、銀城國際。此外，海倫堡、中梁控股、萬創國際、奧山控股也已遞交招股說明書。

然而，資本市場對中小房企態度謹慎。銀城國際（01902.HK）2019年3月5日關於股份發售價及配發結果公告中顯示，此次發售價每股2.38港元，銀城國際收取的全球發售所得款項淨額預計約為7.705億港元。其中，香港公開發售股份認購不足，認購額僅佔約41%。