白銀時代房地產業：淨利潤率重回兩位數 2018不樂觀

　　白銀時代的房地產業：時隔三年 淨利潤率重回兩位數

　　本報記者 王營 北京報導

　　導讀

　　利潤率雖有所上升，但2018年仍不樂觀。

　　自2014年以來，中國房地產行業結束了高增長並走向衰退期。“白銀時代”這一說法也因此屢被提及。

　　房地產白銀時代具有兩大顯著表現：第一，全國房地產開發投資增速在2015年降至2000年以來最低點，僅為1%。2016年開始，全國房地產開發投資增速略有增長。而在1999-2014年間，我國房地產業曾以超過20%的年均增速發展；第二，房企平均淨利潤率跌至個位數。

　　然而，這一現象在2017年發生了改變。近期，A股發布年報的房企約53家，港股等超過15家，共計接近70家發布了年報。中原地產統計數據顯示，2017年房地產行業主流企業，平均淨利率高達12.4%。

　　時隔三年，房企淨利潤率再次回到兩位數。

　　回光返照？

　　儘管房地產行業屢遭調控，但開發商利潤卻從谷底走出了一條向上的曲線。

　　3月29日，融創中國發布2017年年報，報告期內實現營業收入658.7億元，同比增長86.4%；毛利136.3億元，同比增長181.1%；毛利率20.7%，較上年同期13.7%提升7個百分點。公司擁有人應佔溢利110.0億，同比大增344%；公司擁有人應佔核心淨利111.2億，同比增長259.1%。融創建議派發2017年度末期股息每股0.501元，同比增長94.9%。

　　融創中國盈利水準雖然有提升，但從行業整體情況看，仍屬一般。事實上，主流房企在2017年整體收益表現均不錯。中原地產數據統計顯示，2017年房地產行業主流企業淨利率高達12.4%，相比2016年全年房企的平均不到10%明顯上漲，2015年這一數字為9.69%。

　　雅居樂2017年淨利潤67.80億元，同比增加122.3%；保利置業2017年股東溢利同比大增至24.6億港元；遠洋2017年銷售額創新高逾705億，淨利同比增34%至51.15億；SOHO中國2017年純利47.33億元 同比增長約420%；華潤置地2017年溢利191.6億港元， 租金收入87.8億港元；富力2017年淨利潤同比大增204%，2018年銷售目標1300億；太古地產2017年股東應佔綜合溢利339.57億港元，同比增長126%；中國奧園去年淨利潤同比增長93.9%至19.52億元。

　　龍湖執行董事兼首席財務官趙軼表示，“龍湖集團毛利率一直在25%到30%區間，2017年乾得非常好，2015年到2016年兩年的一些高房價項目進入協同管道，毛利率衝到34%左右。”

　　“麵包價格高，麵粉顯得很便宜，”58安居客房產研究院首席分析師張波認為，“首先，我們必須看到2017年房企淨利潤提升，主因就是相對於2017的房價，前期土地成本相對較低，尤其是2015年前所拿土地價格，相對售價來看成本優勢更為明顯。

　　並不樂觀的2018年

　　回首過去15年，房地產行業經歷了制度紅利、城鎮化加速、貨幣寬鬆到結構性機遇四個階段的發展驅動，整體呈現量增價漲的態勢。2017年優異的業績表現能否持續？絕大部分房企持不確定態度。

　　2003-2017年間，全國建案銷售額從7956億擴大至13.37兆元，增長了15.8倍。15年來，中國城鎮化率由2003年的40.5%增長至2017年的58.5%，達到世界城市化平均水準。城鎮化速度在超過一定水準後開始由加速增長時期進入減速增長階段。這就是房地產行業當前面臨的“白銀時代”。

　　從更長遠看，萬科董事會主席鬱亮甚至認為，並非毛利越高越好。他認為，“毛利越高意味著風險越大，難道允許你這麽乾下去嗎？肯定不合適。我們的行業暴利時代結束了，房價單邊快速上漲的時代結束了，中國房地產市場住宅市場的全面短缺時代也已經結束了。我們再指望毛利大幅度提高是不現實的。”

　　那麽就2018年而言，房企是否還能維持較好的利潤表現？

　　“麵包不漲價，麵粉顯得有點貴。”張波認為，2018年對房企來說將是壓力較大的一年，2016年後不少房企激進拿地，但在2018年房價上漲動力偏弱的整體市場背景下，企業利率受影響。另外值得關注的是，2018年高企的融資成本或將使很多房企的借款利息等財務費用明顯增長，同樣會影響淨利潤。整體來看，2018年大部分房企淨利率想要保持2017年水準，難度很大。

　　趙軼稱，“未來我們布局的一些城市，政府或多或少有限價政策，預測這一兩年，一方面項目非常不錯，另一方面會面臨政策管制。我們的原則是，只要達到合理毛利率，會堅持賣。未來一兩年，公司毛利率不會大幅增長，但會穩定保持在30%左右。”

　　海通證券分析師薑超注意到， 2017年四季度以來，70城新建商品住宅價格指數同比增速已由2017年上半年9%以上的高點降至6%以下。特別地，2018年前兩月一線城市房價同比增速由正轉負，創2015年6月以來新低，這具有重要的信號意義。意味著住房投資持續升值預期被打破，吸引力也有所下降，投資需求面臨回落。

　　“房價神話難續。總體來看，人口老齡化和城鎮化增速放緩，使得剛需群體數量減少； 政策對住房投資性需求的打擊和房價松動，使得住房投資的吸引力下降，投資需求也趨於回落；更重要的是，在防範化解金融風險的大背景下，中央提出要結構性去杠杆，未來貨幣低增成為常態，將不足以支撐居民大規模舉債買房，利率約束也使得需求趨勢下行，因而新房低庫存並不足以支撐2018年房價繼續上漲。”薑超認為。

　　一些開發商開始尋找新的賺錢生意。比如龍湖集團CEO邵明曉表示，“龍湖集團去年冠寓開了15000間，今年還會新開5萬間左右。長租公寓目前還在打磨，屬投入期，基本能打平，但最終目標要把它變成賺錢業務，做到行業前三。進入相對成熟期後，預計輕資產類的長租公寓毛利率35%左右，淨利潤率能到12%-15%，以後如果能做到15%甚至IRR 20%以上，將是非常賺錢的生意。我們可以通過這個業務觸達20-35歲的年輕人，這部分客戶對我們更有價值。”

責任編輯：李鋒