融創中國(1918.HK)於3月28日收盤後發布了2018年業績報告。
公告顯示,公司全年實現營收1,247.5億、歸母淨利潤165.7億,分別同比增長89.4%和50.6%。與此同時,公司的毛利率相比去年上升4.3個百分點,達到了25.0%。剔除業務合並收益及其攤銷等影響後,集團連同其合營公司及聯營公司開發的權益淨利率約為12.4%。
與此同時,融創集團2018年全年連同其合營公司及聯營公司實現的合約銷售金額約為4,608.3億,同比增長27.3%。
值得一提的是,在銷售額和營收快速增長的同時,公司土地儲備進一步上升到了2.56億平方米,超越行業老牌龍頭企業萬科A(000002.SZ)。回顧融創近些年的發展歷史,其正是通過抓住時間窗口逆勢拿地,實現了行業排名從2014年之前的十名開外大幅躍升到目前穩居TOP4。
不過,在大舉拿地的同時,融創也不可避免的出現了杠杆率的攀升。對於這一問題,公司一方面通過開盤後回籠資金,降低負債水準。另一方面,通過多次配售實現分母端淨資產的增厚。通過這些措施,公司實現了杠杆水準的持續下降。
此外,在經營好地產主業的同時,公司還圍繞“地產+”美好生活的戰略定位,布局了融創服務、融創文旅以及融創文化這三大板塊,也是未來較大的看點。
驚人一躍:2016年後迎來爆發式增長
財報顯示:融創2018年的總資產和淨資產分別達到了7166.6億和731.07億。
回看公司上市時的2010年,當時的總資產和淨資產分別只有約157億和47億。即使是經過多年發展之後的2015年,公司的總資產和淨資產相比現在仍然較低,分別為1155億和194億。
事情的大幅轉變發生在2016年之後。正是通過2016年至2018年這三年間業績的大幅釋放以及融創分別在2016年和2017年實施的幾次配售融資,才使得公司的淨資產在2018年躥升到了731.07億,是2015年的3.77倍,更是2010年的15.55倍。
同樣大幅增長的是公司的營收和利潤水準,其中營收從2014年的250.72億上升到了2018年的1247.5億,同期的歸母淨利潤則從32.22億上升到了165.7億,複合增速分別達到了49.35%和50.59%。
受益於銷售價格的增長以及良好的成本管控,融創的毛利率自2015年以來長期處於上升通道,從當時最低的12.42%上升到了最新的25.00%。
儘管融創的毛利率在過去幾年持續提升,但橫向對比,整體上仍有上升空間。翻查歷史財報,由於融創很大一部分的土地來自於並購,由此導致每年收購物業評估增值的攤銷侵蝕了很大一部分利潤。以2018年為例,當年該部分攤銷減少的毛利為106.7億,對應減少的歸母淨利潤為53.6億。如果剔除該部分的影響,公司2018年的毛利率應為33.5%,接近萬科和恆大的水準。
通過分析公司業績大增的原因,很大程度上是因為融創2015年以來選擇了逆勢增加拿地規模。由於從土地儲備到入市銷售再到確認結算存在明顯的時間差,由此帶來了融創2016年以來的銷售額和經營業績的大幅增長。
增長法寶:精準拿地,土儲首超萬科
年報顯示:公司全年實現合約銷售金額4,608.3億,同比增長27.3%,位居行業TOP4。其中,有16個城市的銷售額突破了100億。
回看五年之前的2014年,融創的銷售額為658億,首次進入國內房地產行業TOP10。經過一年的蓄勢,公司自2016年以來進入了高速發展期,當年的銷售額首次突破千億並超過1,500億大關,進入房企TOP7陣營。2017年,公司銷售額又一次實現翻倍式增長,一舉突破3500億,排名行業第四。
仔細分析可以發現,融創大幅超越同行增長的很大一部分原因是抓住了流動性充裕的融資窗口下逆勢拿地的機會。
翻查公司公告發現:基於對房地產行業走勢分化的判斷,融創2014年謹慎補充土地儲備349萬平方米。2015年,公司新增土儲上升至1,015萬平方米,累計土儲達到約2,720萬平方米。到了2016年,公司新增土儲的規模進一步上升至4,773萬平方米,大幅超過前一年的累計土儲。2017年,在前一年高增長的基礎上,公司再次新增土儲6,764.2萬平方米,累計土儲達1.42億平方米。
在披露的2018年業績報告中,融創當年新增土儲4,820萬平方米,其中權益土儲2,613萬平方米,平均成本為3,723元/平方米。截至2018年底,不包括舊改等協議狀態的土地,公司總的土地儲備達到了約1.66億平方米,其中權益土儲面積為1.13億平方米。充足的土地儲備保證了公司未來幾年的開發,也一定程度上鎖定了公司未來幾年的部分業績。
根據行業另一家老牌龍頭房企萬科A(000002.SZ)在最新年報中披露的數據,其截至2018年底的權益土地儲備約為0.93億平方米(包括在建項目權益建築面積5,402.1萬平方米、規劃中項目權益建築面積3,579.6萬平方米以及舊改項目權益建築面積347.7萬平方米)。這一數據意味著融創截至2018年底的土儲已經超越了萬科。
融創對拿地周期的把握能力也體現在了公司2018年的拿地規模和拿地節奏上。在宏觀經濟放緩和房地產調控持續進行的背景下,公司明顯放緩了2018年的拿地規模,相比2017年減少拿地約1,944萬平方米。拿地節奏上,公司嚴控2018年前三季度的拿地規模。直到2018年四季度土地價格漸趨合理,公司才開始加大拿地的力度。
規模躍升去杠杆:負債率進入下降通道
此前,伴隨公司加速拿地,融創的負債率有所上升。
回顧歷史上同樣在短期內實現規模大幅跨越房企的發展歷程可以看到,大都具備相同的特徵。但是,隨著土地變為可售商品,再到收入結轉確認,這些公司就會進入利潤上升、負債降低的甜蜜期。
從融創來看,隨著公司2017年以來的利潤釋放和兩次股權融資,負債水準已經開始出現明顯下降。2018年業績報告顯示,公司的債務淨額(借貸總額減去現金及現金等價物)與資產總額比例為15.2%,相比去年的19.7%有所下降。資本負債比率(債務淨額除以資本總額)為59.9%,相比去年的66.9%同樣有所降低。
財務的改善還表現在經營現金流上。如下圖所示,自2017年以來,融創經營活動產生的現金流淨額出現爆發式增長。2018年雖然相比去年略有下降,但仍達到了520.5億。
另外,截至2018年底,公司账上的現金餘額為1202億,同比增長24.3%。這為公司未來的償債和拿地提供了強勁的支撐。
股價下跌後:高管逆勢增持
受宏觀經濟去杠杆以及房地產調控持續進行的影響,融創的股價在2018年1月初達到高點39.22元/股後出現調整,最低時跌到了當年10月的19.08元/股,最終全年下跌19.71%。翻查其他主要房企的股價表現可以發現,這是去年行業內的普遍現象。
然而,在股價下跌的過程中,融創的核心管理層卻在頻頻增持,或許一定程度上表明了內部管理層對公司未來發展前景的看好。
截至2019年3月29日收盤,融創今年已累計上漲53.33%,大幅超越大盤和主要房地產指數。
地產之外的產業
業績報告及業績說明會的信息顯示:除了地產主業,融創圍繞“地產+”美好生活的戰略定位,還布局了融創服務、融創文旅以及融創文化這三大板塊。
融創服務涵蓋了融創物業管理、融創房屋保養維修這兩大板塊。
文旅板塊則主要包含2017年7月對萬達十三個文化旅遊項目的收購。根據當時的協議,融創以總代價438.4億收購目標項目91%股權。值得一提的是,該項目的總建築面積合計約為5,897萬平方米,其中可售面積4,970萬平方米,此舉在拓展公司業務範圍的同時,也大幅充實了公司的土地儲備。
到了2018年10月,融創再次以總代價62.81億人民幣收購萬達文化管理100%股權。這使得融創收獲了一隻組織架構完整且經驗豐富的文旅和商業運營管理團隊。根據公司業績報告的披露,2018年文旅城運營的營收已經達到了約20.28億。
融創文化板塊主要涉及電影內容製作、宣發體系、影視產業園以及家庭線上娛樂平台等業務,與文旅板塊具有較大的協同作用。
值得重視的是,基於房地產行業已經進入平穩增長期的判斷,除了融創,其他幾家頭部房企也在積極布局新產業。其中,中國恆大(3333.HK)選擇了新能源汽車、文旅以及健康養生作為突破點。碧桂園(2007.HK)則把機器人和農業作為未來的發展重點之一。
展望2019年的房地產市場,融創給出了分化加大的判斷,其中部分累計需求較大、供給較少的一、二線核心城市和強三線城市可能會率先得到恢復,而這些區域正是融創過去布局的重點。
同時,融創預計2019年全年將有超過400個項目進行銷售,預計總可售資源超過7,800億。(CJT)
本文作者:麵包財經
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