北京發布新版租房合約範本 出租人不得單方提高租金

熱點聚焦 本報記者 王松才

7月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市市場監督管理局正式發布了《北京市住房租賃合約》《北京市房屋出租經紀服務合約》《北京市房屋承租經紀服務合約》三個合約示範文本，示範文本自發布之日起正式推行使用。

在具體合約執行上，有幾點新內容值得關注。一是禁止群租房、隔斷房，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。二是關於租金，未經雙方當事人協商一致，出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。三是關於續租的問題，房東繼續出租的，同等條件下原承租人享有優先承租權（原承租人存在重大違約行為的除外）。

除了對於租賃方式、租金等內容進行規定外，新版住房租賃合約示範文本對於群租房的政策再次重申。

新版住房租賃合約示範文本中顯示：根據《關於公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》（京建法〔2013〕13號）的規定，本市住房出租應當符合建築、消防、治安、衛生等方面的安全條件，應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租部門，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等不得出租供人員居住。出租房屋人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關係的除外）。

此次北京發布的新版租賃合約示範文本中，將隔斷房和群租房納入進去，並受到法律約束，意義重大。在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，雖然之前的租賃相關規定中對於居住空間的分割有著直接要求，但是在實際運營過程中，不少長租公寓運營方會采取各種突破的方式，包括客廳、陽台空間的分割利用等。本次列入租賃合約中就有著明確的法律準繩，租賃合約本身受合約法約束，違反租賃合約將會影響出租方利益，甚至導致合約本身無效並須進行相應賠償。因此，本次北京的新版租賃合約可視為針對租賃管控的進一步升級，對於租賃行業的健康發展將起到重要作用。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中國經濟時報記者，此次北京發布三份合約文本，分別涉及到房東委託出租房屋、個人委託承租房屋、房東個人租賃交易三個領域，屬於相對全面的政策，這也有助於後續租賃交易有章可循，對於大力發展租賃市場和保護市場參與者權益等都有積極的作用。

嚴躍進說，此次政策討論相對多的地方在於對群租等方面的管控。對於禁止群租房的規定，體現了對於租賃市場嚴格管控的導向，尤其是要防範各類違規分割房子、變相群租等現象。從群租房的房源看，在實際過程中還是受到很多低收入群體認可的，所以類似管控一定程度上會倒逼部分群體去尋找新的房源。當然在實際操作中，地方政府可以積極發布相關房源信息，即需要進一步降低租客的租房成本。後續也需要在集體宿舍等方面積極開展供應工作。類似政策下，相關中介機構也需要積極轉型，進而形成更好的業務模式。

嚴躍進對本報記者表示，對於北京來說，此類政策會對全國其他城市有借鑒的意義。尤其是此次政策提到了租賃相關合約備案的概念，這其實是為了促進租賃業務的更好發展。在實際操作中，租賃合約備案的情況是比較少的，後續若是有備案的概念，這對於穩定租金、穩定租賃交易等都有積極的促進作用。

諸葛找房數據研究中心分析師楊雅靖告訴本報記者，新版《北京市住房租賃合約》自去年7月征求意見，現今落地，在合約中通過設立房屋整租、分租有關事項條款，明確禁止違法群租。此前群租房問題屢禁不止暗地開花，現列入新版合約中使租戶有據可依，依法維護自身權益。

楊雅靖表示，此次新版合約範本的發布對租賃市場的影響體現在兩方面：一方面，規避安全隱患，有利於租賃市場規範健康發展。另一方面，租賃房源更加規範，或將在一定程度上影響市場供給，但佔比較小，難撼動整個市場，現今北京市租金水準已相對穩定。