中南建設的穩定盤：規模業績雙增 激勵驅動人才

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財務結構進一步改善

房企“期中考”仍在繼續。

8月26日，中南建設（000961.SZ）公布了2019年上半年的成績單。實現營收233億元，同比增長52.3%；扣非淨利12.2億元，同比增長35.2%，盈利水準穩步向上。

在主業房地產的規模增長上，中南建設繼續保持良好勢頭。上半年實現合約銷售812億元，銷售面積646萬平方米，同比增速都達到24%。

規模和業績同時保持20%以上的高位增長，意味著在地產調控迭代、金融監管收緊的大背景下，中南建設業績成長空間得到了進一步釋放。

業績穩扎穩打 規模持續擴張

今年上半年，中南建設房地產業務結算規模大幅增加，建築業務完工也明顯增長。雙主業的共同推動也讓中南建設的業績大幅釋放。

數據顯示，上半年營收233億元，同比增長52.3%。其中地產業務實現營收154.2億元，建築業務營收79.3億元，同比分別增長46.6%和37.8%。同時實現歸母淨利13.1億，同比增長41.3%；持續經營淨利同比增長42.2%至14.5億元。

歸母淨利的增速低於營收增速主要受毛利下降和少數股東佔比提升影響。數據顯示，由於結算結構差異，地產業務毛利23.4%，同比下降1個百分點；建築業務毛利11.9%，同比下降0.9個百分點。同時少數股東損益佔比較去年同期提升4.3個百分點至9.5%。由於毛利率下降，上半年中南建設權益淨利潤率5.63%，相對去年同期下降0.43個百分點，但高於去年全年5.47%的水準。

數據顯示，截至六月末，中南建設已簽約尚未結算資源價值高達1,283.3億，是2018年全年營收的3.2倍，按中南建設預計，2019年全年結算毛利率將高於上年（19.56%）。隨著下半年更多項目進入結算期，毛利、淨利均有望提升。

事實上，中南建設地產板塊的規模正在穩步增長。今年上半年實現合約銷售812億元，同比上升24%，銷售面積646萬平方米，同比上升24%。銷售均價1.26萬元/平方米，相比去年同期基本持平，略低於去年全年水準。其中一二線城市銷售面積佔比總銷售面積的比例為41%，銷售金額佔比46%，與上年度亦相差不大。

雖然均價與上年度基本持平，但從每月的銷售業績來看，中南建設的房地產業務已經表現不俗。

數據顯示，今年上半年除包含春節假期的二月，中南建設每月的合約銷售額相比去年同期均有兩位數的增長。

而在中南建設的規劃中，今年計劃新開工面積1061萬平方米，預計竣工998萬平方米，以此來看，中南建設在下半年有著豐富的可結算資源。

中南建設並未公布2019年度的銷售目標，其2018年合約銷售1466億元，根據目前月度平均比上年增長超過20%的增速粗略計算，今年的合約銷售額或在1750億元以上。

相比於地產板塊的亮眼表現，建築板塊由於去年基數過大，業績出現同比下滑。但仍完成125億元新增合約額，其中3億元以上項目達到13個，在新增合約額中佔比達到44%。

現金流充裕 償債無憂

在融資趨緊的當下，房企現金流基本可以和安全性畫上等號。負債規模小、融資容易、現金流充足的企業更容易獲得市場的青睞。

今年上半年，中南建設的負債結構進一步優化。截至六月末有息負債總額685.5億元，在同規模房企中處於低位。此外，總負債率91.23%，相比上年末下降0.46個百分點；剔除預收账款後，負債率為43.35%，相比上年末進一步下降1.62個百分點，繼續在行業中處於低位。

而且中南建設一年內到期的各類有息負債僅167.6億元，相比上年末減少12.5億元，佔全部有息負債比例降至24%，相比上年末減少7個百分點。

在有效降低負債率之餘，中南建設還在上半年保持了良好的經營性現金流狀況。經營性現金流入580億元，是一年內到期的各類有息負債的3.5倍。同時手持現金249.5億元，現金短債比提升31%至1.49，短期償債無憂。

值得一提的是，在融資趨緊的大背景下，中南建設成功開辟了海外融資渠道再次極大地改善了中南建設的財務結構。今年六月，中南建設成功發行3.5億美元3年期高級無抵押債券，獲得4倍以上的超額認購。

此外，中南建設2018年度分紅派息方案也在今年上半年完成，每10股派發紅利1.2元，累計派發4.45億元。

拿地穩健 土儲聚焦核心城市

房地產行業平均利潤水準回歸大勢下，現金流已經成為房企穩定發展的安全墊，而土儲則決定了房企未來發展的天花板。

數據顯示，今年上半年，中南建設新增27個項目，規劃建築面積合計420萬平方米；土地投資額為269億元。

值得一提的是，中南建設今年上半年新增土儲平均樓面價為6300元/平方米，較2018年4300元/平方米的地價大幅增加。

地價水準提高主要由於中南建設上半年在在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心城市增加更多布局。而這與中南建設聚焦核心城市的土儲布局相符合。事實上，在增加土儲量的同時，中南建設正在增加一、二線城市的資源佔比。

截至六月末，中南建設已進入全國106個城市，累計共有325個項目，在建面積3214萬平方米，未開工面積1309萬平方米，合計未竣工面積4523萬平方米，其中一二線城市面積佔39%。

中南建設的土儲主要聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集核心城市。目前的325個項目中，位於長三角地區的項目高達175個，規劃建築面積3755萬平方米，佔全部土儲的57.1%。

雖然新增土儲地價有所提升，但中南建設上半年拿地金額佔當期銷售金額比例僅有33%，與上年相比下降8個百分點。

激勵驅動人才“軟實力”

中南建設持續保持房企Top 20的秘訣，除了充沛資金和優勢土儲的底氣，還有對人才和組織梯隊“軟實力”的重視。

2018年中南建設針對公司高管發布股權激勵計劃。最新財報顯示， 2018年股權激勵的行權目標為2018年度公司歸屬上市公司股東淨利潤相對上年的增幅不低於240%，目前這一期的考核目標已經實現，相應激勵行權也在兌現中。

而在2018年股權激勵計劃首期兌現之際，今年五月，中南建設針對企業中層骨乾員工再次推出大手筆股權激勵，本次面向的激勵對象高達486人，擬授予股票期權1.38億份。此次期權激勵方案是中南建設組織優化的一個重要組成部分，將業務骨乾與公司發展緊密結合，從根源上為中南建設的成長積聚力量。

本次授予的股票期權，激勵對象行權需要滿足的公司業績考核要求為2019年、2020年和2021年歸屬上市公司股東淨利潤，相對2017年的增長幅度分別不低於560%、1060%和1408%。激勵對象只有在年度績效滿足考核要求的前提下，才能行使當期權益。

相比上年度激勵計劃追加了一年的考核，且仍有較大的增幅。這也恰恰彰顯出中南建設對於未來發展的堅定信心。

在“住房不炒”的總基調下，未來獲得長久競爭優勢的一定是管理驅動型企業。中南建設一手穩固硬基礎，一手抓好軟實力，可以預見在未來也能獲得較為平穩的發展，無懼周期波動。

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