房企加快周轉積極回籠資金

截至8月23日，全國Top10龍頭房企中已有7家發布了2019年半年度業績報告，總體維持穩健增長，淨利潤均超過百億元，盈利能力高於行業平均水準。土地儲備方面，龍頭房企儲備充足，多數房企將采取適當收縮的拿地策略，加暢銷售進度，以保證流動性充裕和杠杆率下降。

    土地儲備充足

    據半年報披露，上半年萬科新增土地54宗，總規劃建築面積1372.8萬平方米，同比下降33.0%。保利新增44個項目，計容面積826萬平方米，同比下降45.3%。華潤置地以總地價820.6億元增持39宗土地，計容建築面積共計1021萬平方米。中海地產在內地和香港地區合計新增24宗土地，新增總樓面面積464萬平方米。新城控股上半年新增土地儲備共計80幅，總建築面積達2459.20萬平方米。從地域分布看，房企在一二線以及部分熱點三四線城市新增土地儲備佔比較高。

    土地儲備總量方面，截至報告期，萬科、保利、融創中國、新城控股在建及規劃中土地儲備面積均在1億平方米及以上，分別約為1.53億、1.5億、2.13億和1.34億平方米。截至6月底，華潤置地總土地儲備面積達6737萬平方米。從目前情況看，龍頭房企土地儲備充足，均預計當前儲備可滿足未來2-3年的開發使用。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從當前龍頭房企的土地儲備規模看，部分房企增速有所放緩。這與今年強調項目銷售有關，土地儲備相對較保守。“從絕對規模看，大型房企擁有大量土地儲備，仍依舊拿地，但增幅有所收窄。”

    下一步，預計房企將繼續保持理性、謹慎的拿地策略。碧桂園管理層指出，將堅持穩健的財務政策和風險控制措施，審慎、務實地補充優質土地儲備。融創中國表示，下半年將繼續嚴控投資，放緩拿地的節奏，僅在確保流動性充裕及杠杆率保持長期下降趨勢的前提下，把握少數特別優質的機會。新城控股也將優化現有土地儲備，積極回籠資金，控制負債規模。

    交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，面對監管政策以及市場環境的變化，房企減少拿地或理性審慎的拿地，同時盡量加快庫存土地的去化開發，加快促銷回款，收縮杠杆。

    保持流動性充裕

    資產負債率方面，嚴躍進表示，降低融資成本和負債規模是當前地產企業需要做的工作。從實際情況看，部分房企積極進行償債工作。預計第三季度部分房企依然會有新動作，特別是在以價換量等方面。

    龍頭房企財務結構較穩健，現金流充裕。據半年報，截至報告期末，萬科账面有息負債2253億元，較年初減少358.9億元。淨負債率較2018年底提高至35%，持續位於行業較低水準。公司在手現金1439億元，對即期有息負債的保障倍數高達2.2倍。保利同樣適度降杠杆收斂拿地戰略，账面有息負債2710億元，淨負債率為76.64%，較期初下降3.92個百分點，較去年同期下降16.6個百分點。

    融創中國管理層指出，雖然負債比率短期內有所波動，但流動性依然充裕。截至6月底，現金餘額覆蓋下半年到期有息負債超過3.1倍。下半年將繼續快速銷售，釋放經營現金流，並嚴控土地投資，努力使2019年年底的負債比率下降，並保持長期下降的趨勢。

    中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任尹中立表示，龍頭企業負債率有所降低，反映出龍頭企業風險控制方面力度有所增強，預計下半年房企整體負債率會繼續下降。

    償債能力方面，夏丹指出，當前借新還舊已經能夠覆蓋存量房企債務，房企今年債務壓力不大。明年下半年到後年會迎來境內債的償債高峰。