美的置業衝刺IPO 超高淨負債率難題待解

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報導

白電大王何享健在古稀之年，又一次征戰資本市場，即將收獲旗下第四個上市公司——美的置業，美的集團的地產板塊浮出水面。

今年5月31日，美的置業在港交所提交了招股書，正式邁出了赴港上市的步伐。企業近年來發展迅速，但其高達181.4%的淨負債率的難題還需要解決。

美的置業劍指千億目標

相對於以家電打天下的美的集團，成立於2004年的美的置業相對低調，開發房地產已有十餘年時間，業務主要包括物業開發及銷售、物業管理服務、商業物業投資及運營。目前已經在全國34個城市開發了117個物業項目，業務集中在華南地區，主要分布在國內二三四線城市，2017年實現了507億元合約銷售額。

最近幾年，美的置業業績持續增長。招股書顯示，2015年至2017年，美的置業主營業務收入分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元，複合增長率為46%；三年同期淨利潤從2015年的3.84億元增至2017年的18.94億元，複合增長率122%；毛利率分別為21.5%、22.8%和27.6%；淨利率分別達到了4.6%、8.3%和10.7%。

在當前的房地產市場，“強者恆強”態勢明確，規模化已經成為眾多房企發展的共識。美的置業也提出了千億目標，其執行董事兼總裁郝恆樂曾下過軍令狀，2020年達到1000億元。

據中國指數研究院提供的數據，美的置業上半年即實現391.5億元的銷售金額，排在《2018年上半年品牌房企銷售業績排行榜》的第35位。在美的置業的藍圖中，未來要實成屋企前10的突破，其招股書中提到，“我們會繼續專注房地產開發，並致力成為中國十大房地產開發商之一。”

土地儲備是房企未來發展的基石，截至2018年3月31日，美的置業的土儲總建築面積已達3310萬平米，主要分布於珠三角經濟區、長三角經濟區、長江中遊經濟區、環渤海經濟區和中國西南經濟區5個區域。其中，珠三角經濟區的項目體量最大，總土儲為777萬平米，佔比為23.4%；長三角經濟區土地儲備有678萬平米，佔比20.4%。

何享健家族財富進一步增加

作為上市主體，美的置業於2017年11月29日在開曼群島成立。為獨立發展房地產業務，美的置業通過何享健家族多次股權運作，已移出美的集團。

其中，美的集團創始人何享健的兒媳盧德燕擁有美的發展控股（BVI）有限公司、美恆有限公司和美域有限公司三家控股公司100%股權，她通過上述三家控股公司成為美的置業的控股股東。作為一致行動人，何享健也擁有其所持權益。

另外，何享健的兒子何劍鋒為美的置業非執行董事。郝恆樂任董事會主席，執行董事兼總裁，主持董事會及負責集團整體業務方針和日常管理。

對於美的置業剝離美的集團單獨上市，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《華夏時報》記者，這兩年美的置業的業績成長較快，單獨上市是考慮到地產業務的專業化，獲得資本市場一個獨立的融資平台，可以幫助其快速發展，但依然會確保原有創始人為實際控制人。

在美的置業上市之後，美的創始人何享健將擁有4家上市公司。除美的集團之外，無錫小天鵝股份有限公司、在法蘭克福證券交易所上市的德國庫卡，也是何享健實際控制的上市公司。

富比士2018全球富豪榜顯示，何享健目前財富值已達到201億美元，位列中國富豪榜第六位。美的置業如果成功上市，何享健家族的財富將會進一步增加。

背靠美的集團這棵大樹，美的置業比其他房企擁有更多的優勢。同策谘詢研究中心總監張巨集偉告訴《華夏時報》記者，美的集團有很多個產業，其他產業跟地產之間可以有很多的聯動和配合，比如在房屋的精裝修方面，可以聯動美的電器的智能家居家電，從而節省成本。

美的置業淨負債率高企

在高周轉的房地產行業，資金鏈無疑是企業的生命線。在美的置業快速發展的同時，資金的需求也逐年走高。美的置業招股書提到，“我們目前維持且將繼續需要相當高的債務水準”。

2015年至2017年，美的置業的借款總額分別為114.54億元、243.59億元、382.55億元，截至2018年3月31日，美的置業借款總額為435.79億元。

與此同時，美的置業淨負債率也保持高位，高出行業平均水準近一倍。2015年淨負債率為622.1%、2016年淨負債率為624.7%、2017年淨負債率為118.9%。截至2018年3月31日，美的置業淨負債率181.4%。

另外，由於物業發展的長期及資金密集性質，美的置業期間一直在收購土地及擴充業務，從2016年到今年3月31日，美的置業的經營現金流量淨額均為負數，2016年和2017年，經營現金流量淨額分別為——55.54億元、——73.57億元。其招股書還提到：負經營活動現金流量淨額會削弱其資本開支能力，並對其經營活動造成不利的影響。

在負債中，截至今年3月31日，美的置業持有的信託融資及其他融資安排，佔到了借款總額的34.5%。招股書中也寫明，信託融資存在不確定因素，政府部門可能加強對於房地產行業信託貸款的監管，會影響其取得信託貸款的能力。

對於其過高的淨負債率，張巨集偉表示，目前中小房企普遍面臨著融資和償債壓力，美的置業淨負債率算是比較高的，其近期處於戰略擴張階段，資金大量投入的拿地，必然會導致淨負債率升高，導致風險加大。後期需要通過房屋銷售，增加回款，來降低其淨負債率。

某上市公司財務高管向《華夏時報》記者表示，在市場環境好的時候，高負債擴張可能會有高倍增長，但市場環境轉向可能就意味著高風險；這時更考驗開發商現金流承壓能力，然而連續多年現金流淨流出，更需要加大銷售回款和提升多管道融資能力。

嚴躍進也提到，美的置業需要加強防範資金風險，不僅要加大既有項目的去化，加快資金回籠，還要開拓新融資管道。

關於美的置業的一系列股權變更、融資、負債率等問題，《華夏時報》記者已經向美的置業方面發出了採訪函，但截至發稿，未收到對方回復。

責任編輯：張蓓