各城地鐵規劃密集獲批，TOD開發蘊含2.4億平方米開發空間

自2018年12月以來，在一個月左右的時間裡，發改委批複了全國各地多個基建項目，投資總金額超過1兆元。這其中，大多數是軌道交通項目，如地鐵、城際鐵路和高鐵。

在地鐵方面，根據第一財經記者統計，包括上海、武漢等6個大城市的地鐵規劃，涉及的總投資達到了6628億元。而地鐵規劃密集獲批，也為一些相關產業的發展帶來了空間，尤其是圍繞地鐵上蓋的TOD(以公共交通為導向的開發transit-oriented development，TOD）場站開發，迎來了大發展的良機。

例如，發改委在關於武漢市城市軌道交通第四期建設規劃（2018~2024年）的批複中要求，要加強城市軌道交通樞紐綜合立體開發，發揮土地增值效益，促進城市軌道交通可持續發展。在關於長春市城市軌道交通第三期建設規劃（2019～2024年）的批複中也要求，加強長春市軌道交通樞紐綜合立體開發，發揮土地增值效益，促進城市軌道交通可持續發展。

各地也在快推進地鐵TOD開發。東莞市日前提出，今年將重點推進東莞火車站、虎門高鐵站、松山湖北站、濱海灣站、常平火車站、東莞汽車總站等TOD綜合開發，加快站場一體化TID規劃建設，打造一批高效集約、站城一體化的地鐵上蓋綜合體。目前為了促進TOD規劃落實，推動軌道站點地區的開發建設，道滘啟動了南城片區和昌平片區的控規調整，目前正在公示。

在廣州，2018年12月6日，廣州成功出讓10宗商住用地，攬金259.2億，其中廣州地鐵豪擲135.5億拿下白雲區白雲湖車輛段、番禺區陳頭崗停車場場站綜合體兩宗地塊。而近一年多來，廣州地鐵連續拿下多個大型地塊，進行場站TOD開發。

TOD(Transit-Oriented-Development)模式是軌道交通+物業”的典型形態，核心在於以公共交通站點為中心，通過對地上土地和地下空間的集約化利用，在5-10分鐘步行半徑內建立服務中心或者城市廣場等，滿足人群居住、購物、娛樂等多種需求。這種模式在美國、日本和中國香港等地已發展得較為完善。

上海易居房地產研究院與西南交通大學(上海)TOD研究中心去年年中發布的報告顯示，根據中國城市軌道交通發展規劃測算，未來三到五年內，全國城市軌交基地上蓋開發將帶來約2.4億平方米發展空間。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進對第一財經分析，在經濟下行壓力之下，一二線大城市的城市軌道交通建設成為穩投資的重點，包括直轄市、省會城市、大城市軌道交通的建設，也會房地產市場發展帶來巨大的機會和發展空間，這種空間主要體現在大城市近郊的土地市場開發，以及大都市周邊的衛星城等，將會成為開發重點，包括商業地產、住宅市場的開發。

“總體來說，TOD開發將是未來房地產開發的重點。”嚴躍進說，目前很多企業也在做TOD開發，包括各地的軌道交通公司，以及專業房地產企業如萬科、TOD也在做。開發的模式包括：地鐵（鐵路）公司自己開發；地鐵公司+房產企業合作開發；地產公司拿地開發。這幾種方式都有。

例如，去年6月，碧桂園以總價40億元拿下了順德陳村地塊，該地塊將規劃建成順德“灣區樞紐、科技順德”TOD項目。

城市軌道交通的發展在很大程度上改變了城市的空間布局和結構形態。從紓解中心區人口，到引導物流、現金流，再到城市產業布局重塑、軌道交通盈利增長等多個方面，TOD對於城市格局重塑的積極作用，已經在一些發達城市國家和地區得到了驗證。

不僅是地鐵，城際鐵路和高鐵的密集獲批與建設，同樣也蘊含著巨大的TOD開發空間。比如，2018年8月，廣東省政府頒布《關於支持鐵路建設土地綜合開發的若乾政策措施意見》，明確今後鐵路與站場周邊的土地進行捆綁，實施土地綜合開發。

華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛告訴第一財經記者，再過十年以後高鐵周邊的產業會發展起來，在高鐵周邊居住和辦公的人，去到另外一個大城市出差十分方便，從而加速人流、資訊流等各種資源的快速流動。在大城市，未來高鐵周邊將很可能發展成為商業中心、產業中心、居住中心。