熱點城市純租賃宅地供應加速：國企為拿地絕對主力

　　熱點城市純租賃宅地供應加速： 上海供應量最大 國企為拿地絕對主力

　　21世紀經濟研究院分析師 盧常樂

　　導讀

　　據“諸葛找房”統計的數據顯示，截至2018年8月底，全國共累計出讓了純租賃宅地71塊，共出讓土地面積超過440萬方，平均樓板價為5104元/平方米。

　　當前，在“房住不炒”、“租購並舉”的樓市調控背景下，加大純租賃宅地供應正在成為諸多城市土拍市場的新動向。

　　純租賃住房宅地是指土地用途為租賃住房，所建物業嚴格按照“隻租不售”模式管理，僅用於出租，不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

　　21世紀經濟研究院注意到，自2017年7月上海首次推出兩宗100%自持純租賃宅地以來，在過去的一年中，上海、南京、杭州等熱點城市皆在加大租賃土地的市場供應量。

　　而在本輪純租賃土地的市場供應中，全國熱點城市的情況究竟如何？21世紀經濟研究院選取了國內10個試點城市（主要包括省會城市、直轄市和計劃單列市），分別從這些城市純租賃土地的“成交面積指數”、“成交總價指數”和“純租賃土地的區位分布”等不同維度進行分析探究。

　　從研究結果來看，這些熱點城市純租賃土地供應呈現出較快發展的態勢，且成交價皆處於較低水準，未來隨著租賃房源的建成入市，將有利於緩解部分城市租金上漲的壓力。

　　純租賃地塊入市加快

　　自2017年7月上海首次推出兩塊純租賃土地入市以來，全國多個熱點城市相繼加大了租賃土地的供應量，尤其是北上廣深等重點城市。

　　需要指出的是，目前各熱點城市的租賃土地供應形式多樣，保障管道豐富。如北京市今年上半年通過探索首批集體經營性建設用地使用權來建設租賃住房項目，並不屬於純租賃100%自持的意義範疇。

　　在此基礎上，21世紀經濟研究院分析師選取了上海、南京、杭州、廣州與合肥等10個有純租賃宅地出讓的城市，重點分析了其純租賃土地的市場供應情況。

　　據“諸葛找房”統計的數據顯示，截至2018年8月底，全國共累計出讓了純租賃宅地71塊，共出讓土地面積超過440萬方，平均樓板價為5104元/平。

　　與此同時，當前推出純租賃土地的各個城市之間的規模存在著較大差距。在10個熱點城市中，上海的純租賃土地供應遙遙領先，截至2018年8月共成交了35塊純租賃土地，累計規劃建築面積達到了212.03萬方，其總市場供應量已經接近為全國當前純租賃土地市場總供應量的一半。

　　相比之下，蘇州、濟南、安慶與青島成為純租賃土地供應較少的城市，主要源於這四座城市均在今年上半年推出本市的首宗純租賃地塊，整體項目啟動的時間相對較晚。

　　21世紀經濟研究院分析師注意到，2018年以來上述10個熱點城市相繼進入到了純租賃土地供應的密集發力期，為上半年租賃市場的發展起到了很好的推動作用。

　　其中上海在今年1月份集中投放並成交了8塊純租賃土地，之後整體供應力度有所放緩，基本保持平均每月1塊的市場供應量；南京、深圳的純租賃土地的市場供應密集期則出現在2月份，南京成交了5幅純租賃土地，深圳則是成交了3幅。

　　4月至6月期間，杭州和廣州先後發力，成為發力供應純租賃土地的主要城市，其中杭州在4月集中供應了5幅純租賃土地，廣州則在6月份一次性掛牌成交了5幅純租賃土地。

　　21世紀經濟研究院分析師認為，上海成為全國出讓隻租不售純租賃土地最多的城市，無疑為全國其他城市的效仿起到了一定的示範效應。與此同時，今年以來，各城市之間的帶動作用也越發明顯，推動著整體純租賃土地入市的總量不斷走高。

　　作為今年發力供應較早的城市，截至今年8月底，深圳的純租賃土地供應面積相對低於同期的其他城市，而近期深圳房租上漲壓力較大，這一現象應當引起當地相關部門的注意。

　　低價成交有利穩定租房市場

　　租賃市場的社會保障屬性讓成本控制成為關鍵，這決定了純租賃土地出讓價格必須控制在相對較低的範圍內。

　　據“諸葛找房”的統計數據顯示，自2017年7月至今，全國累計供應的71塊純租賃土地的平均樓面價為5104元/平。其中已成交的純租賃地塊平均樓面價最高的是深圳達到了7579元/平；最低的是青島為502元/平。

　　從統計的結果來看，各熱點城市的成交均價呈現出了明顯的梯隊分布。總體上，幾個一線城市和濟南的均價位居第一梯隊，平均成交樓面價均在6000元/平以上；杭州與蘇州則位居第二梯隊，純租賃土地的成交均價在3000元/平以上，其余城市的成交樓面價均未超過3000元/平。

　　值得注意的是，濟南的純租賃土地出讓均價看齊一線城市，地塊位於近郊高新區，超6000元/平的成交均價幾乎達到了周邊普通居住用地項目的出讓水準。對於租賃項目而言，土地出讓成本相對較高。

　　要降低純租賃土地的出讓價格，純租賃土地的位置選擇規劃在郊區布局成為當前各個城市的共識。從地塊區位的分布來看，多個城市的純租賃土地分布多以在近郊為主。

　　其中，深圳、濟南、青島和蘇州四個城市的純租賃土地全部分布在近郊地區。南京供應的6幅地塊則全部位於江寧區、棲霞區和浦口區的郊區位置，平均成交樓面價低於3000元/平，幾乎為周邊房價的十分之一。

　　21世紀經濟研究院分析師認為，通過在城市郊區規劃推出純租賃土地，是當前諸多城市控制租賃項目成本的有效方式之一。通常情況下，城市郊區也是大學畢業生、年輕求職者聚集的地方，通過控制租賃項目的土地出讓成本，對降低項目入市後的租賃價格，留住城市發展的人才具有舉足輕重的作用。

　　除此之外，多個城市的純租賃土地的競買人也以國企為絕對主力。

　　統計數據顯示，2017年7月至今，除了深圳一塊土地出現過市場化競拍，最終以溢價率30%成交之外，其余基本都是國企獨家參與拍賣，以低價成交。其中上海地產集團成為拿地面積和拿地總價最高的企業，共競得了10幅純租賃地塊，總建築面積超過70萬平方米，成交總價超過58億元。

　　21世紀經濟研究院分析師認為，當前國內各主要城市通過國企拿地、控制溢價、郊區規劃等綜合措施，目的很明顯就是要最大限度地保障純租賃土地交易的成本。

　　可以預期的是，未來隨著租賃項目的陸續上市，前期有關控制低成本的一系列措施將會發揮出優勢，降低項目建成後的運營成本，通過增加有效供給，將有利於緩解當前部分城市租金上漲的壓力。

責任編輯：李鋒