上海首推集體土地建租賃住房地塊 “國家隊”加速入場

中房報記者高欣丨上海報導

10月22日，上海土地市場成功成交了一幅用作建設租賃住房的土地。值得注意的是，這是上海市第一次通過土地市場推出集體土地建設租賃住宅項目。同時這也是繼松江區永豐街道新城主城H單元H30-01號、H41-04號地塊後松江區推出的第三幅集體土地入市試點地塊。

松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號（集體土地試點入市）地塊最終以起始價12503萬元成交，競得這幅土地使用權的是有巢科技投資（深圳）有限公司（下稱“有巢”），有巢背後站著的正是央企華潤置地。雖然這並不是華潤第一次在上海“獵捕”租賃住房用地，但由於地塊本身農村集體經營性建設用地的屬性讓這一舉動變得特別且有示範意義。

更值得關注的是，就在上海第一幅集體土地入市建設租賃住宅項目嘗試成功後，10月23日上海市規劃和國土資源管理局再次掛出一幅位於松江區泗涇鎮的集體租賃用地，計劃於11月12日正式掛牌出讓，起價8581萬元，要求建成不少於549套租賃住房。這似乎意味著，在原有被鎖定土地供應總量的背景下，上海正在嘗試打開了一個新的太空。

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集體土地建租賃房破題

9月29日，一份關於上海市農村集體經營性建設用地使用權出讓的公告開始在上海土地市場與租賃市場中掀起水花。

公告宣稱，根據國家有關集體經營性建設用地入市精神和《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》《上海市松江區農村集體經營性建設用地入市管理辦法》的規定，松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號（集體土地試點入市）地塊的農村集體經營性建設用地使用權已經地塊所屬農民集體決策同意，並經松江區人民政府批準出讓。

23天后，華潤挺身而出，以央企姿態獲得了上海市2018第001號集體建設用地的使用權。

雖然上海先前已經有過兩次農村集體建設用地入市的嘗試，但土地用途為租賃住房還是頭一遭。用上海城市房地產估價有限公司金融業務總監邵明浩的話說，這是上海打開集體用地流轉途徑的一個標誌性動作，對於上海土地市場意義重大。

事實上，早在2017年8月28日，國土資源部及住房和城鄉建設部就曾印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

屆時就有業內人士表態，從降低土地成本，提高預期收益來看，集體建設用地的入市，在未來很有可能悄然改變房地產企業的發展模式。

“當前上海新增開發土地邊界已定，未來土地面臨‘負增長’，因此需要尋找新的供應管道。”上海中原地產市場分析師盧文曦認為，集體土地入市建設租賃住宅項目的嘗試能夠增加城市土地供應，而且土地價格不高，更容易吸引企業參與租賃住房建設。“此前上海農村集體用地入市用途為商辦，在這次嘗試後，相信未來農村集體用地入市用作住宅用途的部分預計都將會以建設租賃住房用途進入市場。”

根據松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號地塊出讓資訊可知，這幅總面積21022.2平方米、出讓面積20166.7平方米的土地未來建設租賃住房套型將以中小套為主，套均建築面積控制在45平方米左右，套數將不少於825套。再加上今年8月23日，有巢以底價1.83億元競得的松江工業區一幅建築面積約5萬平方米的租賃住房用地，華潤置地以松江為據點在滬發展租賃事業的謀劃正逐漸浮出水面。

“最近上海土地市場雖然平靜，但房企之間的競爭卻沒有停歇，比如日前央企中海拿下上海城中村改造地塊，可見在市場預期轉變的當下房企對做項目的方式進行了微調，房企的觀念和模式也有所調整。”盧文曦分析道。

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租賃住房入市節奏待提速

著眼當下的租賃市場，上海無疑是各城市中的先行者。除了租賃市場相對穩定的發展現狀，大量入市的租賃住房用地更將是支撐起上海未來租賃市場的關鍵因素。

據公開數據統計，自2017年7月出讓首幅租賃住房用地至今年前三個季度，上海已經成交37幅100%不可出售的租賃住房用地，包括浦東新區、靜安區、黃浦區、徐匯區、閔行區等在內的12個市轄區均有租賃住房用地供應。其中，浦東新區是各個區域板塊中租賃住房用地供應最大的市轄區，共計推出12幅。楊浦區和閔行區也分別有5幅和4幅租賃住房用地的放量。

除了供應總量領跑，國企、央企一直是上海獲取租賃住房用地的主角。其中上海地產（集團）有限公司就以11幅租賃住房用地的獲取總量成為了最大“地主”。一年多時間過去，如今市場對於這些由“國家隊”操刀打造的租賃住房的期待也越來越濃。

“上海第一塊租賃住房用地在2017年7月成交，項目推出最快預計要到2019年下半年。”盧文曦表示，由國企打造的租賃住房一般體量較大，入市後將對周邊三到五公里範圍內的租金水準產生影響，會起到“壓艙石”的作用。尤其是當這一部分供應的市場佔比到達到一定程度後，就會掌握更多話語權。初步預計這些租賃住房將會以與市場價類似或略低的價格入市，但不會低太多。

邵明浩稱，從目前來看，上海租賃市場發展比較穩定，但仍存在小業主出租房源品質及管理運營相對低下等問題。不過上海的租賃住房用地供應超前，且未來加上有一定規模的租賃住房入市，在有開發運營能力企業的介入，相信市場將會出現更多元的產品來滿足不同層次的租賃住房需求。

以上海地產為例，在拿下多幅租賃住房用地後，上海地產集團隨後推出租賃住房業務品牌城方。在產品打造上，城方主要針對中高端客群，下設城寓（租賃住房）、城享（社區商業）、城創（創新孵化中心）三條產品線，提供不同套型、租金、租期、服務標準的租賃住房產品，重點打造40平方米、60平方米的兩個標準產品區間，並輔以太空功能的靈活模塊與智能家居鏈接，適配個人與家庭的成長需求，滿足城市人才5到10年的居住需求。華潤置地旗下有巢於也將租賃產品分為有巢公館及有巢公寓兩個系列，租戶定位鎖定白領、職場新人和奮鬥夫妻。

“需要關注的是，與租賃土地入市的速度相比，當前上海租賃住房開發建造的速度還比較緩慢，且企業對於市場的判斷和產品的打造仍需要較長時間的摸索，這與市場需求存在不匹配之處。”對此邵明浩建議，希望拿地的國企、央企能加速租賃住房建設和上市的節奏。如果能按照“十三五”規劃實現租賃住房的供應，那將對穩定上海租賃市場、提升租賃住房品質，以及促進市場的規範透明有很大幫助，並能滿足各類人才在滬的安居需求，助力上海留住人才，成為人才高地。

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