吳浪雄：政策周期下房企應聚焦淨資產收益率

騰訊房產北京7月13日消息（伍振國）上半年，房地產市場受調控、融資收緊等因素影響，整體低迷，行情起伏較大。

7月13日-14日，中經聯盟在京主辦以“機遇·策略·進化”為主題年中盛典，探討行業趨勢，聚焦發展關鍵問題。騰訊房產作為主辦方，全程報導本次會議。

明源地產研究院副院長吳浪雄在作“新政策周期下的房企戰略破局之道”主題演講時指出，當前不同規模類型的房地產企業都面臨政策調控影響，企業發展面臨新的問題。對此，吳浪雄表示，ROE指標是用來衡量一個企業投資效率最有效、最直接的指標，企業可以從土地、存貨周轉率指標、權益成數等維度出發，聚焦主業發展以應對市場起伏波動。

吳浪雄表示，當前中央政府對房地產的政策是從原來地方政府的微觀決策轉變成中央政府為主導的宏觀決策，此外還呈現嚴控慢松、精準調控、產業共生、城市共生等市場常態。

市場的波動帶來企業之間競爭加劇，行業天花板可能逐步顯現，未來企業需要往運營方向發展。吳浪雄透露，當前很多地產企業面臨一種現象是“生存不易，拿地不易，盈利不易，周轉越高，虧損越多”的局面。比如，兆規模企業在戰略層面上已經發生了質變，規模肯定不再是他們最核心的追求，不再是核心的目標，不再是從更多規模，要更多的錢、要更多的投資。此外，從增量市場轉至存量市場確實是趨勢，跟隨城市的發展，享受城市發展的紅利，往往成為這一類企業在接下來生存很重要的一個法寶。

“千億房企耐力比爆發力更重要。在過去兩年時間裡，確實有一批企業爆發力極強，三四年時間，今年翻番，明年翻番，後年再翻番，這確實是過去三年時間裡，市場給的一個機遇，但對於現在來說，千億和準億企業，一方面需要適度規模。”吳浪雄分析稱，從原來單維衝規模變成更多維度的均好，不管質量，還是利潤，還是資金安全等等。要從原來全面布局佔領更多城市角度，往區域深耕層面上進一步落實。

吳浪雄還表示，很多企業過去的范地產轉型，已經出現了或多或少的問題，現在重新聚焦主業的趨勢比較明顯。

吳浪雄透露，未來企業聚焦“ROE模型”這一財務指標。“不是想看它的財務數據，我們認為ROE指標是用來衡量一個企業投資效率最有效、最直接的指標，我們也不去分析這個企業究竟淨利潤多少，總資產周轉率多少，我們就分數一個點，究竟企業做哪些事情能夠提升ROE，做哪些事情是正向影響ROE？比如要提升淨利潤率做哪些事情最有效，要提升總資產周轉率哪些最有效？”

吳浪雄表示，當前中國地產公司大部分地產企業如果利潤率高的話，無非就是土地、影響存貨周轉率的核心指標、權益成數這三個維度。

他建議，不同城市土地溢價情況不同，企業合適進行城市能級的區隔或下沉，能夠提升利潤率，當然這就考驗企業內部研判能力、數字采集能力。而.收並購，也是能夠平抑地價很重要的模式，再者是企業的品牌溢價以及制度選擇，“能不能把所有人的活力激活起來，以利潤方式進行相應的考核。”

吳浪雄說，地產企業應當聚焦運營周期能不能提效，回款周期能不能提效，貨值缺口能不能快速找到。“不是一定要高周轉，而是是否具備能快能慢的能力，窗口來了立刻快，窗口走了立刻慢下去。”

此外，“負債率是越高越好還是越低越好，我們理解是負債率要隨行就市，如果行業上升期負債率快速把杠杆放上去沒問題，如果下行期還放杠杆。”

基於以上的分析，吳浪雄認為通過品牌溢價、價值鏈的協同提效、內控降本提效、可周轉前提下的快回款等舉措可以有效提升企業ROE水準。“認清政策的邏輯。政策的邏輯更重要，順勢而為，不要逆勢而為。”吳浪雄最後建議道。