中房報記者 許倩丨北京報導
2018年以來，房企銷售規模之爭進一步加劇，對規模的熱衷並未因調控加碼而偃息。碧桂園、萬科、恆大三巨頭已跨過5000億元門檻，邁向兆規模的征途。而千億規模則成為更多房企的初級目標，不管是500億元房企還是規模剛剛破百億元企業都在懷揣著千億夢奔跑。
房地產銷售市場和土地市場又迎來豐收季。前三季度，百強房企整體銷售規模近7兆元，同比增長39.6%。其中，銷售額破千億元房企達18家，若加上10月銷售業績，破千億者多達24家。而2017年全年銷售額過千億者僅16家。
銷量大漲下，房企盈利能力提高。據中國房地產報記者統計，A股126家上市房企中，前三季度盈利者佔比達87%，僅16家虧損；6成房企實現了營收和淨利潤同比增長。
126家上市房企營業收入合計1.19兆元，淨利潤合計1198億元，淨利潤率10.06%，與2017年同期的9.17%相比，上漲近1個百分點。
繁榮的表象下，暗流湧動。
進入三季度，房企紛紛加快推貨，部分項目甚至不惜折價出售。多位業內人士在接受中國房地產報記者採訪時指出，從長期來看，在“堅決遏製房價上漲”的政策背景下，房地產行業的盈利太空會受到土地價格和城市限價政策的持續擠壓。未來規模房企在盈利太空受限的情況下，整體的盈利能力或將趨於平穩。
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千億陣營再擴圍
但銷量現下滑態勢
高周轉策略下，房企三季度銷售業績延續上半年火熱的銷售行情，創新高。
據房企公告統計，今年前三季度，百強房企整體銷售規模約7兆元，同比增長40%。其中，前20強房企銷售額合計4.05兆元，佔據百強房企銷售額的57%。可見，房地產市場份額越來越集中於少數品牌大房企手中。
2018年前9月，銷售額破千億元房企增至18家。第一梯隊碧桂園、恆大與萬科3家企業銷售額均超4300億元，尤其碧桂園以5520億元銷售額繼續領跑，同比增長29%，僅用9個月便打破去年全年的銷售紀錄。恆大與萬科以4481億元和4315.5億元銷售額分列榜單第二、第三位，同比增幅分別為22.4%、8.9%。
除上述三大房企巨頭外，共有15家房企銷售額介於1000億~4000億元，銷售額均值為1582.7億元，同比增長率均值為52.6%。
中小型房企仍在衝規模路上奮起直追。據中國房地產報記者統計，前三季度房企銷量同比增速排名前十的企業幾乎都是規模擴張型中小房企，如中國金茂前三季度銷售額978.9億元，同比增長158.7%，增速最快。緊隨其後的新城控股，前三季度銷售額1612.3億元，同比增長113%；金科集團銷售額919.9億元，同比增幅為109.5%；泰禾集團銷售額955.3億元，同比增速為99.8%；濱江集團銷售增速為97.84%，龍光集團銷售增速為96.55%，融信、陽光城的銷售增速也均超過80%。
從前三季度業績目標完情況看，大部分房企完成全年銷售目標不成問題。在部分設定了全年銷售目標的房企中，22家房企中過半房企目標完成率在75%以上，其余在65%~75%之間。
不過，變化已經出現。一個最為明顯的現象是，隨著部分房企降價推盤，要求退房的維權事件多了起來。市場下行階段，房地產市場已不再是賣方市場的天下，加快出貨將成為大部分房企的選擇。
部分房企自三季度開始，銷售增速開始下滑。包括碧桂園、恆大、萬科、融創、保利、中海、招商蛇口在內的20強房企，三季度銷售額合計1.1兆元，同比增長21.9%，增幅較二季度收窄17.9個百分點。尤其是碧桂園、恆大、萬科三巨頭，三季度銷售額合計4100億元，較二季度環比下降近21%。
萬科在今年三季報中表示，報告期內，鑒於部分城市房地產市場調整，本集團對存在風險的項目計提存貨跌價準備，總額超40億元。——這正說明房企對未來銷售價格預期有所降低，對市場的預期和判斷比較悲觀。
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拿地趨於謹慎
土地市場冷信號已現
高業績增長，需要充沛的土地儲備作後盾。尤其對於追求規模的擴張型房企而言，增加土地儲備似乎是其晉級的唯一出路。但現實卻是，土地資源卻更趨於把控在大房企手中，中小房企想要拿地，變得更難。
克而瑞研究數據顯示，今年前三季度銷售TOP10房企所獲土地貨值在百強房企拿地額中佔比達到53%，較1~8月增長3個百分點，且比銷售集中度高出8個百分點，規模增長潛力仍在。TOP30以後的企業，各梯隊銷售集中度高於貨值集中度，在當前市場逐步下行、土地市場降溫、融資收緊的背景下，未來生存環境不容樂觀，競爭將更加激烈。未來TOP100房企的規模還將繼續分化，中小企業差距將越拉越大。
拿地金額與面積居行業前五的房企仍是碧桂園、中國恆大、萬科、融創中國、保利這些大房企。最大“地主”仍是碧桂園，前三季度新增土地價值（包括招拍掛與收並購項目）3044.9億元，新增土地建築面積12512.9萬平方米，是其同期銷售規模（5874萬平方米）的2.13倍。萬科前三季度新增土地價值2010.9億元，新增土儲建築面積3677萬平方米，是銷售規模的1.27倍。中國恆大前三季度新增土儲建築面積7185.5萬平方米，是其同期銷售規模的1.69倍。
不過，分時間段來看，房企的拿地策略其實是趨於謹慎的。以碧桂園在公開市場拍地數據來看，2018年7月，碧桂園單月拿地金額為195億元、拿地面積1007萬平方米。但到了8月，其單月拿地金額為55億元，不及7月拿地金額的三成；拿地面積亦僅373萬平方米，不及7月拿地面積的四成。其9月拿地力度與8月大體持平。
這反映出在調控政策持續發力、融資壓力日漸嚴重的作用下，房企對於後市擴張其實是趨於謹慎的。
10月份房企拿地數據更能反映這一變化。根據克而瑞統計，百強房企10月份拿地名單中，有近3成房企未拿地。
但仍有部分急於擴張的房企拿地速度不減。這類房企以中梁地產、中駿集團、藍光發展等為代表，這些房企前10月所獲得的土地貨值已經超過了去年全年所拿規模，其中，中梁地產新增土地貨值較去年增長了1倍多。但大舉擴張，暴露出中梁地產面臨的資金壓力，赴港上市融資成為其迫切需要。
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盈利收窄與高負債壓頂
行業“天花板”逼近
五年前，鬱亮說，“未來十年萬科必然會碰到規模的天花板，因住宅需求量會穩定下來甚至是萎縮，萬科轉型成為城市配套廠商，就是為了在規模碰到天花板後，能找到新的增長點。”
現在來看，上市房企依然處於高利潤、高增長周期中，且房地產業仍是房企的主要利潤增長點。只是，隨著銷售增速放緩，盈利太空逐漸收縮與傳統高負債高杠杆擴張路徑的難以為繼，行業“天花板”壓力正在逼近。
中國房地產報記者根據對A股126家上市房企三季報分析發現，前三季度盈利的房企多達110家，近9成；僅16家房企虧損，且多是近年來持續虧損的小房企。126家上市房企平均淨利潤率為10.06%。
其中，萬科以139.85億元淨利潤成為A股盈利最多的房企，淨利潤同比增長26.09%，但僅7.95%的淨利潤率反映出相對於其營業收入總規模而言，盈利能力並不算強，甚至還遠未達到126家上市房企10.06%的平均淨利潤率。而12.38%的銷售淨利潤率，反映出萬科每賣出1元銷售額，其中賺取的淨利潤僅0.12元。
保利發展95.96億元的淨利潤排在第二，同比增長16.04%，淨利潤率10.11%，勉強達到行業平均線，銷售淨利潤率14.21%，亦稍強於萬科。
綠地控股淨利潤88.93億元，排在第三，同比增長35.51%，但其淨利潤率卻僅有3.82%，銷售淨利率也僅4.92%，這樣的盈利水準在銷售50強房企中幾乎是墊底的。而保利、金地、華夏幸福、新城控股的淨利潤率均在10%之上，招商蛇口的淨利潤率則高至24.5%。
與此同時，房企融資成本不斷攀升，極大吞噬了房企利潤。同策研究院數據顯示，今年9月，40家典型上市房企完成融資金額443億元，環比大幅減少26.48%。從走勢看，自今年5月以來，房企融資情況一直低迷。9月融資總額更是創本年度歷史融資額新低。同時，9月房企平均融資成本升至6.91%，達到去年下半年以來的最高值。
房企高杠杆規模擴張路徑下已經積累了高額的負債，倘若資金周轉快尚可，否則很容易出現斷裂的風險。中國房地產報記者統計發現，A股126家上市房企前三季度總負債高達7.89兆元，平均每家房企擔負著626億元的負債，平均資產負債率已經超過80%。而上半年房地產行業平均資產負債率還在79.46%的水準。
大型標杆房企亦承受著高負債之傷，如萬科，1.22兆元總負債令其成為債務最高的房企。綠地控股總負債8497.36億元，負債率為89.31%。
而從房企現金流來看，126家上市房企中，三季度末淨現金流為負數的房企達62家，幾乎佔據一半份額。其中，萬科淨現金流-412.1億元，綠地控股淨現金流-46.2億元，陽光城期末淨現金流-46.24億元。華夏幸福期末淨現金流-279.13億元，且其三季度末的經營現金流、投資現金流、籌資現金流三項指標皆為負數。
高負債運營一直是房地產行業的“生存法則”，然而，在市場緊縮的環境下，手握自有資金才是房企的命脈所在。減緩規模擴張，去杠杆降負債，“活下去”才是最重要的。
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