綠地控股作為世界五百強企業，能榜上有名自然是自身實力的象徵。5年前的綠地，是房企中的龍頭，彼時連萬科、碧桂園、恆大都未能奪其寶座。2015年借殼上市的綠地，市值巔峰更是曾一度超過3000億元，力壓萬科成為當時全球第一大上市房企。
可惜，滾滾長江東逝水。如今5年過去了，綠地雖然保持著行業前十的地位，在過去的2018年更是邁入了兆資產門檻，但自家的營收已經是行業5名開外了，而市值更是從當年的最高3000億，縮水變為如今的800億元。
不僅如此，這兩年的綠地，相對於當初的低調，更是以“高負債”而聞名。上海國資委入股的綠地，負債不僅比整個上海市的負債還高不說，還接盤曾經的“地王”項目，自家企業的安全管控和企業管理問題也不少，更是傳出了名下子公司項目拖欠民工工資的新聞！
綠地這兩年近況如何，又到底發生了什麽？
總負債比魔都還高
2018年，綠地總資產成功突破兆大關，達到10037億元，成為上海首家資產破兆的房企。可是與之相對應的，是自家的總負債在2018年底創下歷史新高，達到了9276.2億元，較上一年度淨增加1725.39億元，資產負債率更是達到89.49%的行業高位。
相比之下，2018年末上海市政府債務餘額僅5034.9億元，債務率為41%。綠地同期債務規模比上海市政府高出4000億，負債率是上海市政府的兩倍多！
而且看綠地的資產負債率就可以發現，並不是2018年才如此，而是近些年持續維持在高位。2015年-2018年的4年間，綠地控股資產負債率分別為88.04%、89.43%、88.99%及89.49%。即便到了2019年的第一季度，綠地的資產負債率也仍然維持在89.42%的水準。
也正是這樣的高杠杆情勢下，在七月底的會議精神傳出後，房地產板塊股價普遍飄綠，綠地自然也不會“幸免於難”。
7月30日召開的中共中央政治局召開會議上，重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
Wind數據顯示，截至7月31日收盤，135隻房地產業股票平均跌幅達1.51%，一天總蒸發市值達545億元。單是A股房地產開發板塊的118隻個股，下跌的就達到了97家，上漲的僅有15家。
A股地產股的跌幅：
港股地產股的跌幅：
不僅如此，標準地產研究院根據克而瑞公布的《2019年1-7月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》，對前7月累計銷售額排名前10的房企7月權益銷售金額較6月的變動情況進行了統計。
可以發現，累計銷售排名前十的房企，7月的權益銷售額處於全部下降趨勢，平均值為下降28%；而綠地超過50%，近乎“腰斬”式下跌。
在2017年度的業績會上，張董事長公開表示，綠地2018年內部的地產銷售目標為4000億。可惜，結果是綠地2018年僅實現合約銷售金額3874.93億元，雖然相較於上一年度也是大幅增漲，但終究是未能完成目標。
不過，這還並不是綠地的“終極目標”。因為在2018年10月，張董事長繼續高調推出綠地新一輪戰略規劃，宣稱房地產主業在未來三年，年均銷售規模要保持在5000億元左右。
不知道，綠地的張董事，如今的市場行情下，對自家的目標是否能完成抱著怎樣的心態，又是否會後悔今年年初“接盤”地王的選擇呢？
拿地不斷 接盤地王
既然定了5000億的銷售目標，自然不能是說說而已。對於房企來說，銷量增長靠什麽，賣房只是一時爽，買地賣房才是長久之道。所以，在張董定下高目標後，綠地即便自身背負著“高負債”，依然拿地不斷。
資料顯示，今年上半年，綠地控股共計斥資416億元，拿地面積達到1795萬平方米，僅次於碧桂園的2924萬平方米，位居行業第二。
而其中，尤其值得一說的，就是綠地接盤中民投的“地王”！
在今年2月14日晚，綠地控股發布公告稱，公司全資子公司綠地地產集團有限公司收購中國民生投資股份有限公司及其子公司上海佳渡置業有限公司持有的中民外灘房地產開發有限公司50%股權及轉讓方對標的公司的全部債權，交易價格共計121億元，綠地須承擔債務為353億元。
對這筆交易，中民投的官方回應是“退出董家渡項目”屬於戰略轉型的部署。中民投曾表示，“很多負債是因為並購產生，屬於被動負債。隨著相關資產的處置和退出，其負債也會剝離。”
估計這次“地王”的出售，不僅能給中民投直接帶來資金，對於自身吃不下的“燙手山芋”轉出，也可以更快將心思放到自家真正的戰略中去。畢竟地王雖好，也得看自身的精鋼鑽能不能搞定不是？
或許在前些年房地產順風順水的時候還不好說，但是隨著這兩年房產市場熱度減退，如今更是“房住不炒”穩字為先，別說淨資產規模達800億元的中民投，就是接盤的“高負債”綠地，能否順利消化都還要兩說。
而對於綠地來說，通過該筆交易獲得上海核心區域超百萬平方米的優質土地，對自家的超一線上海土儲的資源有了“彈藥”補充，自然是大好事一件。可是自身的高負債不說，中民投拿“地王”卻轉手，也展現了這個項目體量巨大、開發難度大等問題，綠地能否順利消化這個“燙手山芋”亦受到了不少質疑。
公開資料顯示，2014年11月，中民投聯合上海外灘投資、中民嘉業控制的上海佳渡置業，共同斥資248.5億元拿下了董家渡地王——13、15地塊。彼時，這一價格刷新了2013年徐家匯中心項目創造的記錄。中原地產首席分析師張大偉稱，董家渡地塊是中國土地歷史上總價排行第3的地塊，且地塊升值非常明顯，區域屬性稀缺，價值非常高。
而此次綠地控股121億元獲得董家渡項目50%的股權，也依然付出了不小的“代價”。公告內容顯示，截至2018年12月31日，標的公司總資產453.1628億元，總負債352.984億元，淨資產100.1788億元。也就是說，如果綠地控股除了121億元的交易價格，還須承擔約353億元的債務。
不過綠地也有其自己的辦法。在接手董家渡地塊項目公司股權僅一天后，綠地控股就將入手的項目公司50%股權進行質押融資，出質股權數額為50億元。
好吧，綠地通過質押方式獲得融資也是一個不錯的辦法，但這依然從側面展現了綠地的資金頗為“緊張”的問題。而綠地的高負債、頻拿地之後，也接連被曝出了許多“黑料”新聞。
安全事故 拖欠工資
綠地今年出現40天內接連兩起死亡事故：
先是4月1日，綠地澳洲開發項目雪梨NBH工地發生腳手架坍塌事故，造成一死一傷；
接著在5月7日，江蘇省住房和城鄉建設廳通報，揚州市江都區(榮華)房地產開發項目工地發生物體打擊事故，致1人死亡。該項目由江蘇省建築工程集團第一工程有限公司總承包，系綠地旗下子公司。
這樣的人身傷亡事故，尤其是連著倆月相繼發生，綠地對於自家項目的安全管控確實有待提升。
而在5月底，媒體還曝出了綠地鄭州項目拖欠農民工工資的新聞。據報導，綠地在鄭州的濱湖國際城，共拖欠農民工工資1200萬元，涉及10個班組，220多人。綠地方面解釋欠款理由是建築公司面臨破產，導致工資沒有發放給工人，綠地高層正在協商支付通道。
家大業大但負債高，綠地的日子也是緊緊張張不容易，大家都能理解。但是不管怎麽說，拖欠農民工工資這個，實在還是有點說不過去啊。不過是一千多萬的資金，因此被曝光對於企業的聲譽來說可真是“得不償失”，而這同樣反映了綠地對於自家項目的監管有待加強。
這還沒完，就在7月又傳出綠地旗下公司被罰款的消息。
7月3日，鄭州市城市管理局網站公布行政處罰公示，綠地旗下兩家公司——河南綠地商城置業有限公司和河南瑞海房地產開發有限公司，因違規施工分別被罰款406萬元和165萬元。
違規事由包括：未取得施工圖設計文件審查合格書擅自施工、未按規定辦理工程質量監督手續擅自施工、未按規定依法辦理建築工程施工許可證擅自施工；施工圖設計文件未經審查擅自施工、未按規定辦理工程質量監督手續擅自施工、未取得建設工程施工許可證擅自施工。
而早在4月9日，綠地控股旗下子公司四川桓宇建築工程有限責任公司被住建設部網站發布通報稱，申請資質過程中存在弄虛作假行為，因此資質申請不予批準，並被予以通報公示。
這一樁樁一件件還是希望綠地多加重視才是，在自己想著高目標不斷奮進的同時，不忘守住安全底線和管理紅線，才是最要緊的。
營收負債同增長 淨利潤常年低位徘徊
在克而瑞發布的房企琅琊榜上，綠地在流量榜中位居第六、權益榜中位居第四。
而從今年4月23日，綠地公布的2018年年報及2019年一季報來看，公司也確實使得營收和利潤均維持了增長的態勢。
財報顯示，綠地2018年實現營業收入為3487.32億元，同比增長20.08%；實現歸母淨利潤113.75億元，同比增長25.9%；扣非後的歸母淨利為110.12億元，同比增長20.58%。利潤總額243億元，同比增長26%；淨資產收益率穩定增長至17.14%，同比增加13%。
不過，在營收增長的同時，綠地的負債也是同比上漲：2018年綠地控股新增超過1700億元債務，負債總額達到9276.2億元。資產負債率高達89.49%，淨資產負債率更是高達171%！與此同時，作為公司主要收入來源的房地產業務，收入增速已連續兩年降至個位數。
大家或許對於淨資產負債率沒什麽概念，那我們對比一下。據國泰君安統計數據顯示，2018年房企行業的淨負債率創歷史新高達到120%，而綠地的淨負債率，就高於行業平均水準線近52個百分點！
而“高杠杆”自然也會直接導致財務費用的增長。綠地2018年財務費用為40.3億，同比上升158.4%；銷售費用為74億，同比上升24%；管理費用為93.9億，同比上升26.3%。
在2019年一季度，綠地營業收入達到904.69億元，同比增長20.89%；扣非後的歸母淨利潤為42.97億元，同比增長20.43%。
一季度雖然還是增長勢頭，但這樣的數據卻並沒能使投資者滿意。年報發布的4月22日當天，綠地股價下跌4.47%，總市值僅剩910.18億元，僅有融創的一半多，不到中海的三分之一。
尤其是綠地當年的巔峰市值可是3000多億，如今已經跌至不足千億，與行業前列的同行們在股市上相比，差距好像並不算小。
今年7月12日，綠地發布2019年上半年業績快報。在營收、利潤等指標保持增長的態勢時，綠地更是強調，截止6月底，其資產負債率下調至88.22%，比去年末下降了1.27個百分點。
好吧，依然是88%以上的行業高位，看來綠地的降負債之路是真的不容易，每少一個百分點，都值得慶祝一下。
如果說負債高也就罷了，房地產本就是以高杠杆、長周期出名的。可是綠地在營收增長不斷的同時，自家的淨利潤卻始終在5%左右的低位徘徊。這又是什麽情況？
而這就和綠地的多元化發展，密切相關了。
多元化發展“坑隊友”
2018年報顯示，綠地控股業務構成涉及多個產業，包括大基建產業、大金融產業、大消費產業、新興產業等，且多元產業快速發展。其中房地產業務收入在總收入中佔比達到46.3%、建築及相關業務在總收入中佔比達到42.48%，這兩項業務是該公司的主要收入來源。
綠地的基建板塊目前真是“大而無當”的典型代表。2018年，綠地建築及相關產業業務的營收達1481億元，同比增長41.33%，在總收入中佔比達到42.48%，看著的確非常喜人，可毛利卻僅為3.72%！
相比較另一個房地產業務來說，房產的毛利率達到了27%，才是真支柱！
所以從利潤貢獻角度看，“房地產及相關產業”毛利的貢獻依然是最大，綜合毛利率為15.4%。金融和酒店相關業務的毛利潤率最高，達到100%和84.05%。
但其他的多元化業務，如建築、商品銷售、能源、汽車及相關產業的毛利率水準僅為3.72%、2.35%、2.54%、3.75%。這四類業務與上一年3.75%、1.38%、1.67%、3.98%的毛利率相比，整體變化不大，繼續拉低綠地的整體毛利潤率。
也正是這樣，綠地雖然總體營收不錯，但房產的高利潤率被其他“坑隊友”們直接拉低，導致自家的淨利潤一直在低位徘徊。
這樣的“多元化”結局，張董事長怕是真需要多上上心了。
結語
商戰如戰場，需要隨時而動，隨勢而行。當年的綠地，在最風光的2013年-2014年間，銷售面積力壓恆大、碧桂園，是行業一哥；年度銷售額也是僅次於萬科，高居行業第二。
可在之後的綠地，好像沒能踩準時間節點，自家的排名也是一步一步的靠後。在2015年以2015.1億元銷售額還能保持行業第三的位置；到了2016年銷售2513.1億元，已經退至行業第四；而2017年銷售3042.1億元，更是跌至第六位。對比之下， 當初的“同桌”們，萬科、恆大、碧桂園三家均超5000億元。
2018年僅實現3812.2億元，行業排名仍維持第六位，不僅沒能完成自家董事長定下的年度目標，與當初的“小夥伴們”的距離，也是越來越遠。
不過，綠地作為滬企，自家的大本營就在長三角，所以綠地也是長三角一體化中土儲最多的企業。綠地、碧桂園、融創三家企業在26個城市中貨值超過5000億，遙遙領先其他房企。
而且綠地的長三角土儲中，上海佔比超過10%。哪怕自家近年來將拿地重心放在了三四線城市，也是更偏好布局一些高鐵沿線的核心三四線城市，如昆山、蕪湖、無錫，更易獲得重點城市異塵餘生帶來的紅利。
據人民法院公告網消息，截止7月底，2019年全國已有接近300家房產開發公司宣告破產！其中雖然大多數都是三四線不知名的中小房企，但這依然令整個地產行業有了警醒。當初的風口和機遇，怕是好景難再現，今後在“穩字當先”的大環境下，能撐下去、活下去，才是真正實現“剩者為王”的結局。
目前的房地產仍是綠地控股的第一產業，綠地如今雖然高負債、低淨利潤，但畢竟能守住行業前十的地位，也足以證明自家的家底還是頗為“殷實”的。2019年，張董事長為綠地定下了15%-20%的增長目標，今年的5000億目標能不能實現還不好說，但綠地或許真的需要優化一下自家的“多元化”布局了。
畢竟如今的房企大環境已經不比往昔，總是靠房產大哥來帶動小弟們的業績，怕是也會頗為辛苦。尤其是本來自己還背負著高額負債的時候，難免更加有心無力。
目標遠大是好事，可自家項目的安全和企業管理也不能放鬆才是真的。今年綠地的5000億目標自然不容易，但淨利潤率能不能破5%，更是一個不小的挑戰。62高齡的張董，還請繼續努力啊！
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